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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

09.01.2017

Unfreiwillige Stadtflucht durch steigende Immobilienpreise im Umland

Wirtschaftskraft, Infrastruktur und Arbeitsplätze ziehen tausende Menschen an vom Land in die Stadt zu ziehen. Doch das Ziel sind vermehrt die Umlandregionen der Städte. Der Grund liegt in den teils unbezahlbaren Mieten in den Zentren, auch von kleineren Städten. Hinzu kommen die, die aus den Zentren fliehen und durch ihren Umzug in die Peripherie die Preise auch dort steigen lassen. Diese Unfreiwillige Stadtflucht wurde unlängst in einem Vergleich des Onlineportals Immowelt bestätigt.

Wer heutzutage vom Land in die Stadt ziehen will oder muss findet meist überteuerte Mietwohnungen oder teure Eigentumspreise vor. Zügig wird der Fokus der Wohnungssuche auf das Umland gelegt. Doch genau dort, in den Peripherien der Stadtflucht | Foto: (c) K.C. / fotolia.comGroßstädte, steigen die Immobilienpreise extrem an.

Forscher und Ökonomen bestätigen unfreiwillige Stadtflucht

Dass die Immobilienpreise in den Großstädten seit Jahren steigen ist bekannt und nachweisbar. Doch nunmehr bestätigen Forscher und Ökonomen einen realen und teils extremen Anstieg der Immobilienpreise in den Umlandregionen von Ballungszentren. Dies trifft dort zu, wo die Nachfrage nach Wohnraum und Eigentum seit längerem hoch ist und nicht durch das vorhandene Angebot gestillt werden kann. Übliche Bespiele sind Städte wie Berlin, Frankfurt a. M., Hamburg, Stuttgart oder München.

Und doch zeigt sich der Anstieg der Einwohnerzahl, so Ökonomen, gerade in Kleinstädten. Die Hauptstadt Niederbayerns, Landshut, verzeichnet mit über 70.000 Menschen die höchste Einwohnerzahl seit der Gründung. Dort, aber vor allem im süddeutschen Raum, stiegen die Preise für Immobilien besonders schnell und stark an.

Durch diesen innerstädtischen Preisanstieg "flüchten" einheimische Bewohner in die Umlandregionen, was die Nachfrage nach Wohnraum dort stark erhöht, sowohl bei Miet- wie auch Eigentumsobjekten. Das dies zu einem in Teilen extremen Anstieg der Immobilienpreise führt ist logisch und viele Familien, so das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, kurz BBSR, zieht es immer häufiger in die Vorstädte. Einen weiteren Grund dafür, dass die Bewohner in der Peripherie nach bezahlbaren Alternativen suchen müssen ist die Zuwanderung aus dem Ausland, die sich ohnehin vornehmlich auf die Städte und Ballungszentren konzentriert.

Ein weiteres Beispiel ist Bad Homburg, Kreisstadt im Bundesland Hessen. Hier stiegen in den vergangenen fünf Jahren die Immobilienpreise um 64 Prozent. Dies ist sicherlich der Anbindung an Frankfurt a.M. geschuldet, die man von Bad Homburg leicht mit der U- und S-Bahn erreichen kann. Aber das Wohnen im Grünen an sich treibt Familien immer mehr in die nahe gelegenen Kleinstädte größerer Metropolen. So auch die Stadt Meerbusch mit seinen 55.000 Einwohnern zwischen Krefeld und Düsseldorf. Die Anbindung an das Stadtbahnnetz Düsseldorfs puschte die nordrhein-westfälische Stadt in die Top-10 der teuersten Mittelstädte Deutschlands.

Ausgewertete Daten einer Immobilienplattform bestätigen extremen Preisanstieg

Unlängst bestätigten ausgewertete Daten des Onlineportals Immowelt, dass das hohe Preisniveau der Städte auf deren Peripherie abfärbt. Hier wurden die Preise von Wohnungen und Häusern in Städten zwischen 50.000 bis 100.000 Einwohnern verglichen, mit dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise im Umland mittlerer und großer Städte extrem anstiegen und dieser Trend wird sich, so Immobilienexperten, auch in 2017 fortführen.

Laut den Daten des Immobilienportals hat sich Tübingen mit durchschnittlichen Preisen von 3.800 Euro pro Quadratmeter zur zweitteuersten Mittelstadt entwickelt, als Hochschulstadt mit guter Pendelanbindung zu Stuttgart sicher kein Wunder. Die teuerste Mittelstadt Deutschlands liegt nach dieser Auswertung tief im Süden. Konstanz am Bodensee mit seiner zentralen Lage zur Schweiz und Frankreich zieht mit 4.100 Euro pro Quadratmeter nicht nur Studenten, sondern auch Käufer und Investoren aus dem Ausland an.

Diese Immobilienpreise scheinen für -institutionelle und Großinvestoren im europäischen Vergleich zu Zürich und London eher günstig zu sein, aber das Immobilien- Kapital fließt nach dem Brexit vermehrt auch nach Deutschland.

Investoren und Bauträger bestätigen steigende Immobilienpreise im Umland

In einem der größten zusammenhängenden Baugebiete am südlichen Rand Berlins wurde der Quadratmeter bauträgerfreien Landes Anfang 2015 noch mit 60 Euro kalkuliert. Aufgrund der hohen Nachfrage und vielen Abverkäufen liegt der Baugrund Ende 2016 bei 160 Euro. Quadratmeterpreise von bis zu 350 Euro sind in der Umlandregion der Hauptstadt mittlerweile keine Seltenheit und neuer Baugrund wird entweder nicht am freien Immobilienmarkt angeboten, weil die Investoren auf noch höhere Gewinne spekulieren, oder die Gemeinden weisen keine weiteren Baugebiete aus.

Letztlich zählt die verkehrstechnische Anbindung an die Stadtzentren und eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kitas zu den Must-haves auf der Liste privater Bauherren. Und wo kleine und mittlere Städte bei diesen harten Fakten punkten, stehen die Käufer auch Schlange, um halbwegs preiswert zu kaufen oder zu mieten.

Die Herausforderungen der unfreiwilligen Stadtflucht

Unfreiwillig bedeutet hier, dass der normale private Bauherr in den Innerstädtischen Bereichen kaum mehr bezahlbare Immobilien findet und der Mieter ebenfalls keinen bezahlbaren Wohnraum und die Flucht auf nahe gelegene Regionen klar monetärer und unfreiwilliger Natur ist. Dies wird die größte Herausforderung für die Politik der kommenden Jahre, wenn Wohnen an sich zu einem Luxuswert verkommt. Kluge Investoren beginnen bereits jetzt dieser unfreiwilligen Stadtflucht zu entsprechen, indem erste Investitionen im Segment des "bezahlbaren Wohnraumes" am Kapitalmarkt gehandelt werden.

Und schnell sollte man sein, als privater Bauherr. Günstige Grundstücke in Stadtrandlagen werden zunehmend seltener und ob sich die Zinsen für Baukredite in den kommenden Jahren erhöhen ist zumindest sehr gut möglich.

Foto: (c) K.C. / fotolia.com

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