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Umsetzung der Trinkwasserverordnung Teil I: Pflichten für Vermieter


Die Wasserwerke liefern das Trinkwasser bis zu den jeweiligen Immobilien. Für den Weg von den öffentlichen Leitungen bis zu den Entnahmestellen in Wohngebäuden oder Gewerbeimmobilien sind hingegen die Vermieterinnen und Vermieter verantwortlich. Neben den allgemeinen Anforderungen wird hierbei zwischen Untersuchungs-, Handlungs- und Anzeigepflichten sowie besonderen Meldepflichten unterschieden. Vermieterinnen und Vermieter sollten sich streng an diese Pflichten halten, um unangenehme Strafen zu vermeiden.

Trinkwasserverordnung umsetzen | Foto: (c) RonPorter/pixabay.com

Allgemeine Anforderungen

Eine klare Anforderung an Vermieterinnen und Vermieter besteht darin, stillgelegte Trinkwasserleitungen zu entfernen. In deren stehendem Wasser können sich nämlich Krankheitserreger wie Legionellen besonders gut entwickeln. Die Gefahr einer solchen Bildung von Krankheitserregern besteht auch dann, wenn eine Wohnung eine längere Zeit leer steht.

Deswegen müssen Vermieterinnen und Vermieter dafür sorgen, dass die Leitungen der betreffenden Wohnung regelmäßig durchgespült werden. Welche weiteren Regeln gelten, hängt in vielen Fällen von der Vorhandenen Anlagengröße in der jeweiligen Immobilie ab.

Die Trinkwasserverordnung in ihrer aktuellen Neufassung vom 08.01.2018 kann über den DVGW eingesehen werden.

Untersuchungspflichten der Vermieter

Grundsätzlich haben Vermieterinnen und Vermieter bestimmte Untersuchungspflichten. Hierdurch sollen sie sicherstellen, dass sich keine gefährlichen Krankheitserreger bilden. Wie oft solche Untersuchungen durchgeführt werden müssen, entscheidet das zuständige Gesundheitsamt. Zwischen zwei Prüfungen dürfen höchstens 5 Jahre liegen. Hausbrunnen müssen sogar einmal jährlich dahingehend geprüft werden, ob sich E.-Coli Bakterien oder Enterokokken darin entwickeln.

Hinweis: Für die Untersuchungspflichten gibt es verschiedene Ausnahmen. So müssen Vermieterinnen und Vermieter, in deren Immobilie ein zentraler Warmwasserspeicher verwendet wird, keine Legionellenprüfung durchführen. Dezentrale Durchlauferhitzer in den Wohnungen sorgen ebenso dafür, dass keine ausdrückliche Kontrolle durchgeführt werden muss.

Geltende Handlungs- und Anzeigepflichten

Aus einer Untersuchungspflicht des Trinkwassers ergibt sich immer automatisch eine Informationspflicht für die Mieterinnen und Mieter. Die Ergebnisse der jeweiligen Prüfung müssen ausdrücklich schriftlich mitgeteilt werden. Hierbei steht es Vermieterinnen und Vermietern offen, ob sie jeweils eigene Briefe an die Mietparteien schicken oder einen Aushang in der Immobilie machen. Neben dieser Informationspflicht besteht auch eine Aufbewahrungspflicht. So müssen Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer die Prüfungsergebnisse 10 Jahre lang aufbewahren.

Sollte eine Untersuchung ergeben, dass bestimmte Grenzwerte überschritten werden, ergibt sich hieraus eine Anzeigepflicht für die Vermieterinnen und Vermieter. In der Regel hat die Prüfstelle die Aufgabe, die Informationen weiterzugeben. Tut sie dies nicht, müssen die Vermieterinnen und Vermieter das Gesundheitsamt eigenständig informieren.

Veränderungen am Trinkwasser melden

Veränderungen am Trinkwasser müssen sofort dem Gesundheitsamt gemeldet werden. Dies ist dann der Fall, wenn sich das Wasser verfärbt oder einen intensiven Geruch annimmt. neben dieser Anzeigenpflicht sind Vermieterinnen und Vermieter auch dazu verpflichtet, sofort Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Das bedeutet, dass sie zunächst herausfinden müssen, wodurch die Veränderungen am Trinkwasser ausgelöst werden. Das lässt sich zum Beispiel über eine Ortsbesichtigung und die Prüfung aller technischen Anlagen und Regeln erledigen. Zudem fällt es den Vermieterinnen und Vermietern zu, eine Gefährdungsanalyse durchführen zu lassen. Das kann das Gesundheitsamt selbst oder eine zugelassene Prüfstelle erledigen.

Während der Prüfung kann es dazu kommen, das Trinkwasser nur noch in gewissen Grenzen verwendet werden darf. Im schlimmsten Fall kann es sogar dazu kommen, dass das Trinkwasser über einen gewissen Zeitraum hinweg nicht zur Verfügung steht. Die hierbei entstehenden Kosten gelten als Instandsetzung. Sie sind daher nicht Auf die Mieterinnen und Mieter übertragbar.

Nicht zuletzt besteht auch eine Informationspflicht den Mieterinnen und Mietern gegenüber. So müssen diese einmal jährlich darüber informiert werden, wie es um die Qualität des Trinkwassers in dem jeweiligen Gebäude bestellt ist. Diese Information erfolgt in der Regel zusammen mit der Jahresabrechnung.

Besondere Meldepflichten

Wenn eine Immobilie ein Wasserwerk oder eine kleine Brunnenanlage besitzt, bestehen zusätzlicher Meldepflichten für Vermieterinnen und Vermieter. Diese müssen das Gesundheitsamt über die jeweilige Anlage in Kenntnis setzen. Das gilt sowohl für Selbstnutzer als auch dann, wenn die Anlage für die Wasserversorgung einer Immobilie verwendet wird.

Das Gesundheitsamt muss informiert werden, wenn eine solche Anlage errichtet, erstmalig in Betrieb genommen, erneut in Betrieb genommen oder verändert wird. Nicht zuletzt muss auch dann eine Meldung erfolgen wenn sich das Eigentums- beziehungsweise Nutzungsrecht an der Anlage ändert. Bei der Inbetriebnahme muss eine Information innerhalb von drei Tagen an das Gesundheitsamt erfolgen. In allen anderen Situationen besteht eine Frist von vier Wochen.

Der Einsatz von Aufbereitungsstoffen

Eine weitere Meldepflicht für Vermieterinnen und Vermieter besteht dann, wenn Aufbereitungsstoffe in die Trinkwasserverteilungsanlage gegeben werden. Eine solche Information an die Mieterinnen und Mieter muss schriftlich und unverzüglich erfolgen. Das gilt zum Beispiel dann, wenn Chlor zur Beseitigung von Verunreinigungen in den Rohren eingesetzt wird.

Das Bundesministerium für Gesundheit hat eine Liste erstellt, in denen die Aufbereitungsstoffe enthalten sind, die verwendet werden dürfen. Welche Stoffe verwendet werden und wie hoch ihre Konzentration ist müssen die Vermieterinnen und Vermieter wöchentlich aufzeichnen. Diese Informationen müssen dann ein halbes Jahr bereitgestellt werden. So haben Mieterinnen und Mieter die Möglichkeit, auf Anfrage zu erfahren, welche Werte jeweils gemessen wurden.

Folgen der Nichtbeachtung dieser Pflichten

Vermieterinnen und Vermieter sind dringend angeraten, die bestehenden Regelungen einzuhalten. Ansonsten wird das als Ordnungswidrigkeit geahndet und kann Kosten von bis zu 25.000 Euro verursachen. Besonders hohe Kosten fallen dann an, wenn Mieterinnen und Mieter durch beeinträchtigtes Leitungswasser in ihrer Gesundheit geschädigt werden. Bei Vorsatz oder Fahrlässigkeit seitens der Vermieterinnen und Vermieter besteht dann sogar eine Straftat.

Das gilt unabhängig von der Größe der Trinkwasserverteilungsanlage. Das Infektionsschutzgesetz sieht als Strafe für ein solches Fehlverhalten eine Geldstrafe oder eine Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren vor. Seitens der Mieterinnen und Mieter ist es zudem möglich, Mietminderungen beziehungsweise Schadenersatzforderungen geltend zu machen. In einigen Fällen wurde den Mieterinnen und Mietern sogar Schmerzensgeld zugesprochen.

Welche Aufgaben übernehmen die Wasserversorger, welche Gefahr geht von Legionellen aus und wie muss sich der Vermieter verhalten, sofern das Trinkwasser nicht den Anforderungen entspricht? Diese Antworten finden sich im zweiten Teil.

Foto: (c) RonPorter/pixabay.com

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