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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

05.04.2017

Trotz Förderungen keine neuen Sozialwohnungen

Die Großstädte platzen aus allen Nähten und Wohnraum ist knapp. Vor allem bezahlbar muss er sein. Doch trotz diverser finanzieller Unterstützungen des Staates ist das Interesse an Neubauten im Niedrigpreisniveau seitens der Bauträger gering. Woran liegt es, dass trotz Förderungen keine neuen Sozialwohnungen entstehen? Eine renommierte Beratungsgesellschaft für Immobilienprojekte fand einige Antworten.

Ob Berlin, oder Frankfurt am Main, München oder Hamburg, bundesweit ist der Wohnungsmarkt im Mietsegment angespannt, in allen Preislagen. Doch gerade in den Ballungszentren fehlt es an Wohnungen für Geringverdiener, den klassischen Sozialbauwohnungen. Doch warum ist das Interesse von Projektentwicklern und Bauträgern so gering, in diesem Segment Neubauten zu erstellen?

Neue Sozialwohnungen sind Mangelware

Die Immobilienberatungsfirma Dr. Lübke & Kelber hat sich intensiv mit der Frage beschäftigt, warum der Neubau bezahlbarer Wohnungen für Projektentwickler so unattraktiv ist. Befragt wurden nach eigenen Angaben 1000 Unternehmen, die in den Wohnungsmarkt investieren, so zum Beispiel Wohnungsbaugesellschaften, Pensionskassen, Versicherer und viele mehr.

Zu wenig Sozialwohnungen | Foto: (c) ah_fotobox / fotolia.comDie Motivation aus der Umfrage rührt aus dem seit Jahren verschleppten Zielen in Punkto Neubauten, die die Bundesregierung, beziehungsweise die Bundesländer seit Jahren nicht erreichen. Laut Bundesministerium bedarf es 350.000 neuer Wohneinheiten, mithin 80.000 für Geringverdiener. Tatsächlich sind 2015 nur 250.000 neue Wohnungen entstanden, ergo 15.000 weniger Sozialwohnungen, als geplant.

Erschwerend kommt hinzu, dass viele Kommunen in Deutschland vor lauter "Privatisierungseuphorie" ihre eigenen Liegenschaften verkauften, das Tafelsilber der Gemeinden. Dies führte dazu, dass viele öffentliche Wohnungsbaugesellschaften verschwanden, die eigentlich mit dem Neubau in diesem Segment historisch betraut sind.

Unzählige Förderprogramme verpuffen

Das Deutschland ein Förderland ist, weiß jeder Unternehmensgründer, Bauherr, ja jedes Kind. Und Förderprogramme für sozialen Wohnungsbau gibt es in zahlreicher Form. Je nach Bundesland sind die Unterschiede für die Projektentwickler jedoch sehr unterschiedlich, in Teilen sogar von Kommune zu Kommune. Dies führt oft zu Unsicherheiten bei der Frage, wie man den sozialen Wohnungsbau am besten finanziert.

Dabei steht die Vergabe von Krediten verbilligter Natur im Fokus der öffentlichen Hand. Da jedoch Versicherer, Banken und Pensionskassen selbst Eigenkapital anlegen wollen, ist ein preisgünstiger Kredit durch den Staat für Sozialwohnungen kaum ein Anreiz, gerade wenn es um Gewinnmaximierung geht.

Sozialwohnungen sind für Anleger und Bauträger unattraktiv

Auch wenn einige Investoren aufgrund des Mangels an Alternativen am Kapitalmarkt bereits in den preisgünstigen Wohnraum investieren, ob der nachhaltigen und sicheren Rendite, ist dieses Segment vielen ein Greul. Die Mietpreisbindung, die sich im Laufe der Zeit als renditeschwächend auswirkt ist ebenso ein Handicap wie das angeblich doch schwierige Mieterclientel. Hinzu kommen die langen Laufzeiten der Förderungen und im Resümee die weitaus geringere Rendite, die sich aus eingesetztem Kapital und der Laufzeit ergibt.

Die von der Immobilienberatungsfirma interviewten Unternehmen sprachen von "Problemen" bei dem sozial schwachen Mieterclientel. So führten Sozialbauten zu höheren Instandhaltungskosten und somit zu einem schlechteren Verkaufserlös für die Immobilie. Auch ein höherer Verwaltungsaufwand als bei freien Immobilien wurde als Argument genannt.

Info: Nach Berechnungen von Dr. Lübke & Kelber sei die Wohnkostenschmerzgrenze zwar individuell, wenn aber Miete und alle Nebenkosten addiert werden, könnten sich nur 10 Prozent aller Mieterhaushalte eine Wohnung leisten, die über 13 Euro pro Quadratmeter kostet.

Die Perspektive für Sozialwohnungen

Sie sieht nicht rosig aus und das belegen nicht nur die Daten und Fakten. Die befragten Unternehmen gaben jedoch Ideen an, wie der geförderte Wohnungsbau aus dem Dornröschenschlaf der sechziger und siebziger Jahre erwachen könnte.

Warum unterstütze der Staat die Haushalte mit geringem Einkommen nicht besser, so durch eine Erhöhung des Wohngeldes?! Diese Umstellung von der Objekt- hin zur Subjektförderung würde, so die Wohnungsunternehmen, mehr Spielraum für die Mietkalkulation erbringen und man bräuchte sich nicht auf Förderprogramme einlassen, die wenig Rendite erwirtschaftenn.

Das diese Idee beim Deutschen Mieterbund nicht auf offene Ohren stößt, dürfte klar sein, da der Kreis der Berechtigten stark erweitert werden müsste und finanzkräftigere Mieter dann eher die Nachfrage noch weiter nach oben kurbeln, als heute schon. Dass das zu noch höheren Quadratmeterpreisen am gesamten Wohnungsmarkt führe, ist die logische Konsequenz.

Und wie geht es nun weiter?

Fast 1,7 Millionen Sozialwohnungen gab es noch im Jahre 2010. Bis 2016 sank diese Zahl durch auslaufende Förderungen auf knapp 1,3 Millionen. Wenn das Wohnen immer teurer wird und die Anzahl einkommensschwacher Haushalte zunimmt, wird der Wohnungsmarkt noch enger, als je zuvor. Ab 2020 an fehlt es den Bundesländern darüber hinaus noch an der jährlichen Überweisung von einer Milliarde Euro für die soziale Wohnraumförderung. Und die Kassen der Kommunen sind klamm. Und auch das weiß leider jedes Kind.

Foto: (c) ah_fotobox / fotolia.com

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