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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

25.01.2018

Tipps zur Vermeidung von Mieterstreitigkeiten - Teil II

Auch wenn Mietvertag, das Bürgerliche Gesetzbuch oder langläufig anerkannte Gerichtsurteile eine gewisse Klarheit zwischen Mietern und Vermietern schaffen ist das kein Freibrief für einen dauerhaften Frieden. Ob Streit zwischen den Mietern oder auch Unklarheiten im Rechtsverhältnis mit dem Mieter, die Liste der möglichen Streitpunkte ist lang. Wir haben die wichtigsten Tipps zur Vermeidung von Mietstreitigkeiten zusammengetragen.

Streit Mieter Vermieter | Foto: (c) mohamed_hassan/pixaby.com

Streit zwischen Menschen und zwischen Vertragspartnern gehört zum Leben, ohne Zweifel. Und doch beruhen die meisten Fälle entweder auf Unwissenheit der Beteiligten, oder weil nicht prophylaktisch richtig gehandelt wird. Da wird schon mal schnell die Wohnungsgröße zum Zankapfel oder die Nebenkosten. Und auch im Streit zwischen den Mietern ist Vorsicht geboten, wie in Teil I beschrieben. Wir komplettieren nun die wichtigsten Tipps zur Vermeidung von Mieterstreitigkeiten und zeigen Wege auf wie man als Vermieter vorsorgen kann, bevor der Streit bares Geld kostet.

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Damit die Mieterhöhung nicht zur Bauchlandung wird

Gerade Kleinstvermieter oder Eigentümer ohne den Beistand einer Hausverwaltung tun sich oft schwer, wenn es um Mieterhöhungen geht. Dabei müssen diese stets den Rahmenbedingen entsprechen, die der Gesetzgeber vorgibt. Dabei gilt Folgendes:

- Laut gängiger Rechtsprechung darf der Mietzins bei Modernisierungen angehoben werden, wenn diese eine Einsparung von Wasser und Energie erbringen.
- Modernisierungen, die eine reine Instandhaltungsmaßnahme oder Reparatur darstellen dürfen nicht zur Mieterhöhung führen.
- Jede Mieterhöhung ist seitens des Mieters zustimmungspflichtig. Äquivalent gilt eine zweimalige Zahlung der erhöhten Miete als Zustimmung des Mieters.
- Eine Mieterhöhung ist nur einmal im Jahr zulässig. Dabei darf sie innerhalb von drei Jahren 20 Prozent der Ursprungsmiete nicht übersteigen.

Achtung: Regional kann die Grenze der Mieterhöhungen durch die Länder und Kommunen begrenzt sein, wenn das Objekt in einem Gebiet liegt, in dem Wohnraum knapp ist. Vermieter sollten sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und den Mietspiegel der Kommune beachten.

Im Übrigen sollten, auch wenn noch keine wirkliche Klarheit zur Mietpreisbremse besteht, diese beachtet werden um bei Neuvermietungen auf einer nachhaltig sicheren Seite zu sein.

Streit bei vermieterseitigen Kündigungen ist vorprogrammiert

Wer als Vermieter seinen Mieter kündigt muss schon triftige Gründe vorweisen. Zum einen kann dies erfolgen, wenn der Mieter seinen Mietzins schuldig bleibt. Dafür müssen aber zwei hintereinanderliegende Mietzahlungen ausbleiben, bevor die vermieterseitige Kündigung auch Bestand vor Gericht hat. Dabei muss eine bestimmte Form gewahrt werden, die man als Vermieter durch einen Rechtsanwalt oder eine Hausverwaltung begleiten lassen sollte.

Zum anderen können Vermieter die Notbremse ziehen, wenn der Hausfrieden, wie eben beschrieben, nachhaltig gestört ist. Auch wenn die Anforderungen an den Vermieter groß sind, wenn er aus diesem Grund außerordentlich kündigen will, oder kündigen muss, ist es doch oft das letzte Mittel, um den Hausfrieden zu wahren. Näheres ergibt sich auf § 569, Absatz 2 des BGB.

Und zu Guter Letzt ziehen Vermieter ab und an den Joker der Eigenbedarfskündigung. Wenn rechtens und beweisbar, dann ist dies ohnehin unstrittig, zumindest gemäß aktueller Gesetzeslage. Wenn aber der Kleinstvermieter eine Eigenbedarfskündigung fälschlicherweise ausspricht und der Mieter den Braten riecht, sind Entschädigungsleistungen aus dem Umzug oder eine eventuell höhere Miete fast vorprogrammiert. Eigenbedarf ist ein komplexes Thema und Klarheit ist hier von Nöten.

Haustiere will ich nicht

Nun, genau das hat dem Grunde nach auch seine Berechtigung, als Vermieter. Aber Achtung: Wer Haustiere generell im Mietvertrag verbietet kann sich sicher sein, dass ein Streit mit einem der Mieter ins Haus steht. Denn unter Haustieren im Allgemeinen fallen auch Kleintiere wie Hamster, Wellensittiche oder Fische. Und diese darf kein Vermieter ?generell? verbieten. Zumindest gab es bis heute nie ein Urteil, dass in einem solchen Falle dem Vermieter Recht gab.

Bei Hunden und Katzen sieht dies anders aus. Hier ist die Rechtsprechung nicht eindeutig. Mal hielt ein Gericht einen Terrier für nicht laut bellend und gab dem Mieter Recht, mal konnten Vermieter den Mieter richterlich dazu zwingen sich von einigen seiner Katzen zu trennen.

Tipp: Wer keine Tiere im Mietshaus haben will, sollte kein generelles Haustierverbot aussprechen, sondern dies auf Katzen oder Hunde begrenzen.

By the way: Das Landgericht Essen verweigerte einem Mieter das Halten von Ratten, da sich die Mitmieter gerechtfertigt angeekelt fühlen könnten. Jaja, das sind Mieterstreitigkeiten, die man kaum braucht.

Streit um Kleinstreparaturen

Auch ein Klassiker, wenn es um Streit mit der Mieterschaft geht. Und deshalb gleich vorab:

Über eine Kleinstreparaturklausel im Mietvertrag können diese in Höhe von circa 100 Euro je Einzelreparatur dem Mieter finanziell übertragen werden, laut langläufiger Rechtslage. Bei mehreren Reparaturen darf die Gesamtsumme acht Prozent der Jahresnettomiete innerhalb eines Jahres nicht überstiegen.

Wie auch immer man mögliche Streitereien betrachtet, Vermieter haben es nicht leicht in Deutschland, dem Mieterland Europas. Und doch kann und sollte man als Vermieter seine Rechte kennen und möglichen Streit durch prophylaktisches Handeln begegnen. Die meisten Mieter sind genauso wie der Vermieter an einem ruhigen und langfristigen Mietverhältnis interessiert. Also lieber mal die Anwaltskeule stecken lassen, sich vorher rechtlich absichern und dann das persönliche Gespräch suchen. So klappts auch mit dem Nachbarn.

Foto: (c) mohamed_hassan/pixaby.com

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