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Teil 2: Vorschriften für die korrekte Mieterhöhung



Damit Mieterhöhungen gültig werden, müssen sie exakt formuliert sein. Die folgenden Hinweise helfen bei einer rechtskonformen Ankündigung einer Mieterhöhung.

Ankündigung Mieterhöhung | Foto: (c) Free-Photos/pixabay.com


Nachdem es im ersten Teil dieses Ratgebers um die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung ging, werden im Folgenden Tipps und Hinweise für eine rechtskonforme Ankündigung der Mietanpassung vorgestellt. Denn eine solche Ankündigung muss sowohl formalen als auch inhaltlichen Anforderungen genügen.

Entscheidend ist, dass die Ankündigung der Mieterhöhung vollständig ist und eine überzeugende Begründung enthält. Zudem sollten sich Vermieter immer bewusst machen, dass Mieter eine Überlegungsfrist in Bezug auf Mieterhöhungen haben.


Formale und inhaltliche Anforderungen an Mieterhöhungen


Vermieter müssen bei der Ankündigung einer Mieterhöhung sowohl formale als auch inhaltliche Standards einhalten. So ist beispielsweise vorgegeben, dass eine solche Mieterhöhung immer in Textform zu erfolgen hat. Eine mündliche Information der Mieter reicht nicht aus.

Zudem müssen in der Ankündigung der Name der erklärenden Person genannt und eine Nachbildung der Unterschrift vorhanden sein. Vermieter können eine solche Ankündigung persönlich unterschreiben, das ist allerdings nicht zwingend erforderlich.

Mieter und Vermieter schließen bei der Unterzeichnung des Mietvertrags einen gültigen Vertrag ab. Durch eine Mieterhöhung ändert sich dieser Vertrag. Das ist nur dann möglich, wenn beide Seiten dieser Änderungen zustimmen. Mieter können einer Mieterhöhung allerdings nicht entgehen, indem sie der Erhöhung einfach nicht zustimmen.

Denn bei einer Erhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsmaßnahmen hat ein Vermieter das Recht, eine Mietanpassung vorzunehmen. Stimmt der Mieter unbegründet nicht zu, kann der Vermieter ihn verklagen und bekommt nach aktueller Rechtslage vor Gericht Recht.

Hinweis: Um sich Bürokratie zu ersparen, können sich Vermieter und Mieter auf eine einvernehmliche Mietänderung als Ergänzung zum Mietvertrag einigen.

Das alles gehört in eine Ankündigung der Mieterhöhung


Die folgenden Punkte müssen in einem Mieterhöhungsschreiben unbedingt genannt werden, damit dieses rechtskonform und gültig ist. Neben einer zutreffenden Anrede der Mieter müssen beispielsweise das aktuelle Datum und der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten wird, angegeben werden.

Ebenso muss ausdrücklich gesagt werden, wie hoch die neue Miete ausfallen wird oder zumindest wie groß die Differenz zur alten Miete sein wird. Ebenso ist es zwingend erforderlich, dass die Vermieter begründen, warum sie eine solche Mieterhöhung vornehmen.

Eine Miete kann nicht von einem Tag auf den anderen erhöht werden, sondern es müssen Fristen eingehalten werden. Diese müssen in dem Anschreiben klar stehen. Beispielsweise ist eine Mieterhöhung immer erst mit dem dritten Kalendermonat möglich. Es empfiehlt sich, bei einer Anpassung aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete dem Schreiben eine Zustimmungserklärungbeizufügen

Zudem sollte der Mieter ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass eine Nicht-Zustimmung oder das Ignorieren der Ankündigung rechtliche Schritte nach sich zieht. Sollte eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erfolgen, muss ausdrücklich der §555d BGB erwähnt werden. Hierin ist geregelt, welche Modernisierungsmaßnahmen von den Mietern zu tragen sind.

Die Begründung der Mieterhöhung ist entscheidend

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass ein Vermieter klar und nachvollziehbar begründen muss, warum er eine Mieterhöhung vornimmt. Hierbei stehen ihm verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl. So kann er sich beispielsweise auf den aktuellen Mietspiegel beziehen. In diesem Fall ist es notwendig, die aktuelle Preisspanne aufzuzeigen und zu verdeutlichen, dass die neue Miete innerhalb dieser Spanne liegt.

Außerdem können Informationen aus einer Mietdatenbank als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden. Auch diese sollten dem Mieter eindeutig verständlich gemacht werden.
Ebenso ist es erlaubt, ein Sachverständigengutachten als Grundlage für die Erhöhung heranzuziehen. Dieses muss den Mietern ebenfalls zur Kenntnis gebracht werden. Außerdem können drei Vergleichswohnungen herangezogen werden, um die Mieterhöhung zu rechtfertigen. Das funktioniert allerdings nur, wenn diese Wohnungen mit der Mietwohnung, um die es geht, tatsächlich vergleichbar sind.

Falls ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, muss dieser in dem Anschreiben immer erwähnt werden. Das gilt selbst dann, wenn dieser nicht als Grundlage für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen wird.

Im Falle von Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter die Mieter in Kenntnis setzen, welche Arbeiten tatsächlich anfallen. Hierzu gehören neben der Art der Modernisierung auch deren Beginn und die anvisierte Dauer. Zudem sind die Gesamtkosten für die Modernisierung schon hier anzugeben. Auf Grundlage dieser Schätzung wird dann die voraussichtliche Mieterhöhung benannt. Vermieter sollten sorgfältig schätzen, da eine Mieterhöhung erst verspätet möglich ist, wenn die tatsächlichen Kosten 10% über der Schätzung liegen.

Für eine Mieterhöhung auf Grundlage des Mietspiegels muss der Mieter einwilligen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten und bekommt, wenn er Recht bekommt, auch die Prozesskosten erstattet. Bei einer Modernisierung ist eine solche Einwilligung der Mieter nicht notwendig.

Mieter haben eine Ãoeberlegungsfrist

Mieter haben bei einer Mieterhöhung eine sogenannte Überlegungsfrist. Das bedeutet, dass sie bis zum zweiten Kalendermonats nach dem Ankündigungsschreiben Zeit haben, zu überlegen, ob sie der Mieterhöhung zustimmen. Tun sie dies unbegründet nicht, hat der Vermieter ein Klagerecht. Allerdings ergibt sich aus einer solchen Ankündigungsschreiben immer ein Sonderkündigungsrecht für die Mieter. Von diesem können Sie bis zum zweiten Kalendermonats nach Zugang der Ankündigung Gebrauch machen.

Foto: (c) Free-Photos/pixabay.com

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