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Teil 1: Vorschriften für die korrekte Mieterhöhung



Der Gesetzgeber schreibt klare Regeln und Verfahrensweisen für Mieterhöhungen vor. Die folgenden Informationen helfen Vermietern, bei der Mieterhöhung alles richtig zu machen. Denn nicht nur Fristen müssen gewahrt bleiben und die Form. Es kommt auf den Grund der Mieterhöhung an. Und dieser sollte rechtskonform sein.

Ankündigung Mieterhöhung | Foto: (c) Free-Photos/pixabay.com



Vermieter haben grundsätzlich zwei Möglichkeiten, eine Mieterhöhung vorzunehmen: Sie können entweder die ortsübliche Vergleichsmiete heranziehen oder Modernisierungsmaßnahmen als Grund für die Erhöhung angeben. Bei der Durchsetzung einer Mieterhöhung sollten Vermieter keine Fehler machen, um Rechtssicherheit zu gewinnen. Durch fehlerhafte Mieterhöhungen verlängern sich nämlich Fristen und Wartezeiten, was zu finanziellen Einbußen führen kann.

Bei der Mieterhöhung die Vergleichsmiete heranziehen


In der Regel finden Mieterhöhungen auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete statt. Diese gibt an, welche Mieten in einer bestimmten Region üblich sind. Wenn sich Vermieter über diese Vergleichsmiete informieren wollen, ziehen sie am besten den Mietspiegel ihrer Kommune heran. In diesem sind die ortsüblichen Preise festgehalten, die für Wohnungen bestimmter Größe in einer Region genommen werden.
Falls für eine bestimmte Region kein Mietspiegel vorliegt, muss die Vergleichsmiete auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens oder über einen Vergleich mit Vergleichswohnungen gewonnen werden.
Bei der Nutzung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind individuelle Regelungen im Mietvertrag unbedingt zu beachten. So ist zum Beispiel wichtig, dass sich im Mietvertrag keine Klausel befindet, die Mieterhöhungen ausschließt. Zudem kann die Vergleichsmiete nicht für Staffel- oder Indexmietverträge herangezogen werden. Diese haben die Mieterhöhungen nämlich bei Vertragsunterzeichnung festgelegt, sodass diese zu klar definierten Zeitpunkten erfolgen.
Außerdem ist zu beachten, dass die Miete nur einmal in 15 Monaten erhöht werden darf. Die sogenannte ?Kappungsgrenze? besagt zudem, dass die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20% (in einigen Regionen 15%) erhöht werden darf.
Achtung: Eine Mieterhöhung auf Grundlage von Vergleichswohnungen ist nur dann rechtens, wenn die Wohnungen tatsächlich vergleichbar sind. Sie müssen zwar nicht identisch sein, aber doch eine ähnliche Größe und Ausstattung besitzen.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Kosten für eine Modernisierung liegen nicht ausschließlich bei den Vermietern, sondern sie können anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Das geht allerdings nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen. So sind Vermieter beispielsweise dazu verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen aus einer Modernisierungsmaßnahme herauszurechnen. Bei einer Dachdämmung bedeutet das, dass ausschließlich die Kosten für die Dämmung an die Mieter weitergegeben werden dürfen.
Wie hoch die Kosten sind, die Vermieter an ihre Mieter weitergeben dürfen, berechnet sich auf unterschiedliche Weise. Wenn pro Wohneinheit weniger als 10.000 € an Kosten anfallen, haben Vermieter das Recht, pauschal 30% der Kosten einzufordern. Hier ist es nicht erforderlich, Erhaltungsmaßnahmen aus der Modernisierung herauszurechnen. Außerdem schreibt der Gesetzgeber vor, dass bei einer Miete von 7 € pro m² oder weniger die neue Miete höchstens um 3 € pro m² teurer sein darf. Liegt die ursprüngliche Miete über 7 € pro m² darf sie sich sogar nur um 2 € pro m² erhöhen.

Ein Unterschied zu einer Mieterhöhung aufgrund der vergleichbaren Ortsmitte besteht darin, dass keine Kappungsgrenzen gelten. Dafür haben Vermieter nicht das Recht, staatliche Förderungen in die Berechnung einfließen zu lassen. Wenn eine Modernisierungsmaßnahme beispielsweise 30.000 € kostet und der Vermieter 5.000 € an Zuschüssen erhält, können lediglich 25.000 Euro für die Berechnung herangezogen werden.

Bei der Nutzung dieses Verfahrens sind verschiedene Kriterien zu berücksichtigen. So muss ganz klar zwischen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen unterschieden werden. Außerdem wirken sich Mieterhöhungen dieser Art auf zukünftige Mietanpassungen aus. Wenn nach einer Modernisierung die Miete deutlich über der im Mietspiegel liegt, darf sie erst wieder steigen, wenn eine Anpassung stattgefunden hat.

Diese Folgen ergeben sich aus Fehlern bei der Mieterhöhung



Eine Mieterhöhung ist nur dann rechtens, wenn sie inhaltlich und formal rechtlichen Ansprüchen genügt. Der Gesetzgeber setzt hier scharfe Grenzen, um Mieter vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen zu schützen. Deswegen sollten Vermieter alles daransetzen, um von Anfang an eine rechtskonforme und gültige Mieterhöhung in die Wege zu leiten. Das bedeutet insbesondere, auf professionelle und gültige Formulierungen zu achten.

Wenn eine Mieterhöhung ungültig ist, können sich Mieter dagegen zur Wehr setzen. Die Folge ist, dass die Mieterhöhung nicht oder verspätet einsetzt. Das ist mit finanziellen Einbußen für die Vermieter verbunden. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass eine formal korrekte Mieterhöhung, die jedoch inhaltlich fehlerhaft ist, durchaus gültig sein kann. Allerdings wird dann nur die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugelassen, nicht jedoch darüberhinausgehende Forderungen.

Modernisierungsmaßnahmen müssen von den Vermietern frühzeitig angekündigt werden, damit sich die Mieter darauf einstellen können. Hierbei müssen konkrete Aussagen über die tatsächliche Modernisierungsmaßnahme vorliegen. Ein simples "Wir sanieren das Gebäude" reicht nicht aus. Stattdessen ist es notwendig, genau zu beschreiben, was tatsächlich getan wird. Ansonsten verlängert sich die staatliche Frist für Mieterhöhungen, sodass nicht mehr drei, sondern sechs Monate abgewartet werden muss.

Ebenfalls ein halbes Jahr bis zur nächsten Mieterhöhunge fällt an, wenn die tatsächliche Mieterhöhung um 10% höher liegt als im Ursprungsschreiben an die Mieter angekündigt. Es ist daher sehr wichtig, die Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme seriös einzuschätzen.

Im zweiten Teil dieses Ratgebers erfahren Sie, was genau in einer korrekten Mieterhöhung drinstehen muss und was es mit der Überlegungsfrist für Mieter auf sich hat.

Foto: (c) Free-Photos/pixabay.com

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