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Stuttgart entwickelt trotz Bauboom Zweiklassengesellschaft


Der Immobilienmarkt in der Hauptstadt Baden-Württembergs befindet sich im stetigen Allzeithoch. Viele Neubauprojekte wurden geplant und werden durchgeführt. Doch die Preisspirale der Mieten zieht weiter an und viele Einheimische werden trotz Bauboom aus den Innenstadtlagen verdrängt. Stuttgart entwickelt trotz Bauboom eine Zweiklassengesellschaft, weil sie sich die Mieten schlichtweg nicht leisten können. Wie lange geht das gut?

Stuttgart Immobilienmarkt | Foto: (c) JCG/ fotolia.com

Die gut 620.000 Einwohner Stuttgarts lebten in den letzten Jahrzehnten relativ sorglos. Gute Verdienstmöglichkeiten, auch dank des automobilen Sternes, der Arbeitsplätze schaffte und relativ bezahlbare Wohnungen. Ja, dem Stuttgarter an sich ging es gut. Und als man erkannte, dass Wohnungen zur Mangelware werden könnten, wurden Neubauprojekte geplant. So weit, so gut. Aber ist noch alles gut in der sechstgrößten Stadt Deutschlands?

Zweiklassengesellschaft am Immobilienmarkt Stuttgarts

Ein Blick in die Vergangenheit und die aktuelle Immobiliensituation Stuttgarts verdeutlichen, dass Immobilienkäufer vor 10 bis 15 Jahren die Nase weit vorn hatten. Die Zinsen waren damals schon recht moderat und die Immobilien noch bezahlbar. Heutzutage ist das Zinsniveau im Keller und eigentlich könnten einheimische Stuttgarter beim Kauf zuschlagen. Aber die Preisspirale hat die Immobilien so rasant steigen lassen, dass nur noch finanzstarke Haushalte am Wachstum partizipieren können.

Die Angaben des städtischen Gutachterausschusses belegen deutlich, dass der Anstieg in der Innenstadt rasant verläuft. Musste man für eine neue Immobilie im Durchschnitt in 2016 noch 5.770 Euro bezahlen, sind es aktuell 6.422 Euro. Aber auch in den anderen Gebieten Stuttgarts ist das enorme Tempo erkennbar: in 2015 kostete ein Quadratmeter Neubau noch 5.061 Euro und in 2016 waren es bereits 5.430 Euro.

Der Gutachterausschuss blickte noch weiter in die Vergangenheit. Und das 2012 nur 3.492 Euro und 2016 sage und schreibe 5.430 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden mussten zeigt den enormen Preisanstieg. Bei einer beispielhaften 120 Quadratmeter großen 4-Zimmer-Wohnung musste man vor fünf Jahren circa 420.000 Euro berappen, ohne Maklerprovision, Steuern und weiteren Nebenkosten. Heutzutage wechselt solch eine Immobilie für über 650.000 Euro den Besitzer, mithin also mehr als 230.000 Euro mehr.

Das Ziel des Preisanstiegs von Immobilien in Stuttgart, da sind sich die Experten einig, liegt im Nebel und von einer Beruhigung am Immobilienmarkt kann keine Rede sein.

Die Ursachen der Preisexplosion führt zur Zweiklassengesellschaft

Auch bei den Ursachen sind sich die Experten einig und es ist kaum so, dass diese nicht schon längst bekannt sind. Auf der einen Seite fehlt es, Deutschlandweit, an Alternativen am Kapitalmarkt um sein Geld gut anzulegen und dieser Entwicklung kann sich Stuttgart nicht entziehen. Andererseits ist das Lohnniveau aber im bundesdeutschen Vergleich so hoch, dass exorbitante Preise bezahlt werden und sich auch aktuell immer noch Käufer finden, wenn überhaupt noch Immobilien da sind.

Denn genau an dieser Stelle knackt es im Immobilienmarkt in Stuttgart. Es fehlt schlichtweg an Wohnungen, zur Miete und zum Kauf. Und die Nachfrage? Die steigt seit Jahren unaufhörlich, denn Stuttgart ist gerade wegen seines Lohnniveaus ein Magnet und rundherum gibt es keine vergleichbaren Metropolen, die den Zuzug zumindest bedingt auffangen könnten.

Und dies bedeutet zwangsläufig, dass zum Teil Einheimische Stuttgarts Mieten nicht mehr zahlen können und die finanziell Schwächeren zugunsten der Stärkeren verdrängt werden. Und diese Zweiklassengesellschaft am Immobilienmarkt wurde bereits von Hochschulen in Baden-Württemberg bestätigt: immer mehr Familien ziehen in die Randlagen der Metropole, weil sie sich die Mieten schlichtweg nicht mehr leisten können und an einen Kauf überhaupt nicht mehr zu denken ist.

Stuttgart reiht sich also ein in die Riege der Metropolen Deutschlands, in denen das Thema Gentrifizierung eine Rolle spielt, so wie in München oder Berlin. Das perspektivisch die regionale Politik gefragt sein dürfte dem entgegen zu steuern, ist klar, auch wenn diese monetär betrachtete Zweiklassengesellschaft sich auf hohem Niveau herausbildet. Intelligente Neubauprojekte müssen her, sehr zeitnah, auch um den stets prosperierenden Vorzeige-Standort nicht in Misskredit zu bringen.

Foto: (c) JCG/ fotolia.com

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