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Sind Immobilienfonds durch Corona noch sicher?



Immobilienfonds haben Anlegern über viele Jahre hinweg gutes Geld in die Kassen gespült. Angesichts der Corona-Krise sieht es jedoch so aus, dass sich Investoren auf stürmische Zeiten gefasst machen müssen. Schon jetzt wurden zahlreiche offene Immobilienfonds herabgestuft, da sie quasi keine oder sogar negative Renditen erwirtschaftet haben.

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Zudem zeigt sich, dass immer weniger Menschen daran interessiert sind, in Shopping-Center-Immobilien zu investieren. Das zeigt symbolhaft, dass die Pandemie mittlerweile auch Auswirkungen auf Geschäfts- und Büroimmobilien hat.

Die Zeiten, in denen Immobilienfonds eine sichere Geldanlage waren, könnten nachhaltig vorbei sein. Die Corona-Krise hat den Markt ordentlich durcheinandergewürfelt und zu stark sinkenden Renditen solcher Fonds geführt. Unter anderem sind Geschäftsimmobilien und speziell Hotels und Übernachtungsmöglichkeiten von dieser Entwicklung betroffen.

Das zeigt sich unter anderem daran, dass zahlreiche Immobilienfonds mittlerweile herabgestuft wurden. Ein weiteres Beispiel, an dem dieser Trend deutlich wird, ist das sinkende Interessen an Shopping-Center-Immobilien. Letztlich ächzt der Gewerbeimmobiliensektor auch und im Besonderen unter der Tendenz hin zum Homeoffice vieler Arbeitnehmer*. Durch Corona sinkt schlicht die Nachfrage nach Büroraum.

Immobilienfonds waren für Anleger meist eine sichere Sache

Wegen ihrer zuverlässigen Renditen waren Immobilienfonds bei Anlegern lange Zeit äußerst beliebt. Durch die Corona-Krise verändern sich die Funktionsmechanismen des Marktes aber. So geht die Ratingagentur Scope davon aus, dass mehrere offene Immobilienfonds in 2020 negative Renditen erwirtschaften könnten. Diese Einschätzung basiert auf Erkenntnissen einer Untersuchung von 16 offenen Immobilienfonds, die vor 2019 aufgelegt wurden. Nachdem alle Kosten abgezogen wurden, bleibt bei diesen Fonds eine Rendite von 3% übrig. Das ist derselbe Wert wie im letzten Jahr.

Das ist für Investoren ungewohnt, die eigentlich immer mit steigenden Renditen rechnen konnten. Zwischen 2013 und 2019 stiegen die Renditen von 2,3% auf 3,0%. Diese Entwicklung ist maßgeblich auf die Aufwertung der Bestandsimmobilien zurückzuführen. Dieser für die Fondsentwicklung relevante Faktor ist seit 2014 schrittweise angestiegen. In 2018 legte der Faktor um 1,4% zu und in 2019 um 1,6%.

Die Ausgangslage bei offenen Immobilienfonds hat sich verändert

Selbst wenn es nicht soweit kommen sollte, dass offene Immobilienfonds reihenweise abgewertet werden, so werden die bekannten Renditetreiber vorerst nicht aufgewertet. Die Corona-Krise führt zu einer Stagnation, wie es sie seit 2014 nicht mehr gegeben hat. Aber auch negative Bewertungsrenditen werden sich nicht vermeiden lassen. Insbesondere Hotel- und Einzelhandelsimmobilien werden hiervon betroffen sein.

Das ist ebenfalls auf die Pandemie zurückzuführen. Nicht nur während des Lockdowns sind die Besucherzahlen in der Hotelbranche massiv zurückgegangen. Maßnahmen wie ein Beherbergungsverbot verschärfen das Problem zusätzlich. Die Krise ist mittlerweile so weit vorangeschritten, dass nicht nur kleine und mittelständische Betriebe in Schieflage geraten. Im Gegenteil sind es immer häufiger große Traditionsbetriebe, die sich wegen Corona mit massiven Problemen und teilweise Existenznöten konfrontiert sehen.

Abwertungen offener Immobilienfonds bereiten Anlegern Kummer

Aufgrund der aktuellen Situation wurden mittlerweile bereits zwölf offene Immobilienfonds von Scope herabgestuft. Hierbei handelt es sich nicht um unbekannte Neulinge in der Finanzwelt, sondern um die drei Branchengrößen Deka Immobilien Europa, Hausinvest von Commerzreal und Unilmmo Europa. Zwar erreichen diese Fonds noch immer ein hohes Niveau, doch die Einbuße einer kompletten Rankingstufe ist durchaus ein herber Verlust.

Für Anleger ist es jetzt mehr denn je wichtig, das eigene Portfolio regelmäßig zu überprüfen und zu schauen, ob die gewählten Fonds noch auf der Höhe der Zeit sind. Das gilt sogar für alle, die sich bei ihren Anlagen nicht speziell auf Hotel- und Einzelhandelsimmobilien fokussiert haben. Denn auch Büroimmobilien sind stark gefährdet. Die Orientierung hin zum Homeoffice hat viele Betriebe dazu veranlasst, sich von Büros zu trennen, um Kosten zu senken. Es ist davon auszugehen, dass es in diesem Segment zu sinkenden Mieten und einem abgeschwächten Transaktionsmarkt kommen wird, der ?Anpassungen der Bewertungen nach unten? nötig machen wird, führt Scope aus.

Anleger interessieren sich weniger für Shopping-Center-Immobilien

Shoppingcenter haben schon deutlich vor Corona unter der fehlenden Investitionsbereitschaft der Anleger gelitten. Hierfür war vor allem der Onlinehandel verantwortlich. Dieser hat das Shoppingverhalten der Menschen grundlegend verändert und Einkaufszentren vor massive Herausforderungen gestellt. 2019 waren die Verluste noch überschaubar, doch seit Corona leiden die Shoppingcenter besonders stark. Scope geht davon aus, dass ein Großteil der Mieter Nachverhandlungen und sinkende Mieten fordern wird. Dennoch werden einige Geschäfte insolvent gehen, was sich spürbar auf die Fondseinnahmen auswirken wird.

Scope rechnet damit, dass sowohl 2020 als auch im kommenden Jahr mit sinkenden Wertänderungsrenditen zu rechnen ist. Anleger sollten sich dies bei der Bewertung ihres Portfolios bewusst machen. Für die Anleger zahlt sich laut Scope nun aus, dass die deutschen Immobiliengutachter bei ihren Schätzungen sehr konservativ gearbeitet haben. Extreme Ausschläge wurden so vermieden. Trotzdem müssen auch die Gutachter schon jetzt Anpassungen vornehmen und korrigieren ihre Schätzungen nach unten.

Hinweis: Die Gesamtrendite errechnet sich aus drei Faktoren: der Wertänderung der Objekte, der Liquiditätsrendite und der Netto-Mietrendite. Alle drei Faktoren sollten Anleger bei der Bewertung ihres Portfolios in den Blick nehmen.

In der aktuellen Situation ist Liquidität eher ein Hindernis als ein Nutzen. Sie bringt keine Verzinsung und es ist nicht abzusehen, dass sich daran etwas in naher Zukunft ändert. Die Fonds werden laut Scope eine Rendite von 1,5%-2,0% abwerfen. Das bedeutet, dass einige von ihnen negative Renditen erwirtschaften werden. Schon jetzt sind einige Fonds unter die Nulllinie gefallen und andere stehen kurz davor.

Foto (c) markusspiske/pixabay.com

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