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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

12.07.2018

Rechte und Pflichten bei Kleinreparaturen ? Teil II

Der Wasserhahn tropft und der Rollladen hat seinen Geist aufgegeben, Zugband gerissen und der Vermieter muss seiner Instandhaltungspflicht nachkommen, oder?

Ja, muss er, aber über die Kleinreparaturklausel kann er die Kosten auf den Mieter umlegen, je nach Höhe der Kosten. Doch sind die Rechte und Pflichten bei Kleinreparaturen komplex und wir geben Tipps, wie Vermieter wirksam Geld sparen können.

Foto: (c)jarmoluk/pixabay.com


Alle Schäden, die am Mietobjekt altersbedingt entstehen oder durch den üblichen Gebrauch der Mietsache, muss der Vermieter übernehmen. Es sein denn, mietvertraglich ist wirksam, wie im ersten Teil beschrieben, eine Kleinreparaturklausel enthalten. Doch nicht alle Schäden sind zweifelsfrei in der Ursache feststellbar und auch die Frage, wie man sich vor Schäden schützt, die der Mieter klar zu verantworten hat, ist noch nicht beantwortet. Wir helfen gerne weiter.

Wenn der Mieter die Reparatur ursächlich zu verantworten hat

Ob ein auf das Waschbecken fallender Parfümflakon, der Riss im Ceranfeld durch den zu hurtig abgestellten Kochtopf oder tiefe Riefen im Parkett durch das Tragen von Stöckelschuhen, hier kann und sollte der Vermieter Kante zeigen, wie man umgangssprachlich sagt. Denn Schäden, die der Mieter verursacht und die nicht dem üblichen Gebrauch der Mietsache entsprechen, hat der Mieter zu verantworten, so das Groh der meisten Gerichtsurteile.

Als gutes Beispiel gilt die auslaufende Wasch- oder Spülmaschine. Solche Gerätschaften gehören meistens dem Mieter. Und wenn durch einen Riss im Zu- oder Ableitungsschlauch der Maschine ein Wasserschaden entsteht ist dies a) kein kleiner Schaden und b) im alleinigen Verantwortungsbereich des Mieters. Ergo hat der Vermieter, aber auch die Mitmieter, einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn das Wasser durch das ganze Haus läuft. Dies gilt ebenso für Sprünge im Cerankochfeld oder alle anderen Schäden, die kaum durch den üblichen und sorgsamen Gebrauch der Mietsache entstehen können.

Doch Achtung: Hier stellen sich Mieter gerne quer und meinen tatsächlich, dass ein stetes Tragen von Hackenschuhen zum üblichen Gebrauch der Mietsache gehört und die tiefen Riefen seien Vermietersache. Hier sollten Vermieter den Gang zu einem Gutachter nicht scheuen, wenn die Sachlage klar ist und zweifelsfrei feststellbar ist, dass das Parkett keine Schäden beim Einzug des Mieters aufwies.

Tipp: Wer anderen einen Schaden zufügt, haftet dafür. Insoweit sollte das Bestehen einer Privathaftpflichtversicherung des Mieters verlangt werden, auch mietvertraglich. Schlaue Vermieter lassen sich das Bestehen eines solchen Versicherungsvertrages vor dem Mietvertrag bestätigen. Denn, diese Versicherung übernimmt, wenn die Schadenersatzpflicht des Mieters besteht, alle Kosten für die Reparatur. Nähere Informationen zu wichtigen Absicherungen finden Sie hier.

Wer beauftragt den Handwerker?

Auch dieses Thema beschäftigte schon viele Gerichte. Klar ist, dass nur der Vermieter den Handwerker beauftragen sollte, denn er trägt auch das so genannte Reparaturrisiko. Nicht selten denken Mieter über einen guten Bekannten nach, der semiprofessionell herumwerkelt und am Ende ist der Schaden höher, als ursprünglich gedacht.

Ja, der Mieter muss die Reparatur bezahlen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Aber die Kosten der Reparatur übernimmt zunächst der Vermieter, der die Handwerksfirma auch beauftragt.

Tipp: Im Mietvertrag sollte stehen, dass nur der Vermieter Handwerksfirmen beauftragen darf. Auch hier sollte die Kompetenz einer Hausverwaltung herangezogen werden, damit es am Ende keinen unnötigen Streit mit dem Mieter gibt.

Ist die Reparatur erledigt, kommt die Rechnung, diese bezahlt der Vermieter und stellt dem Mieter den Rechnungsbetrag inklusive Mehrwertsteuer in Rechnung.

Worauf sollten Vermieter bei kleineren Schäden zusätzlich achten?

Vermieter kennen das Problem: Erst bei Auszug kommen viele Schäden ans Licht, denn Mieter leben oft und gerne mit all den kleinen Einschränkungen, die ein nicht funktionierender Türgriff so mit sich bringt, oder auch die paar defekten Steckdosen, an die man sich in mehreren Jahren so gewöhnt hat.

Und bei der Wohnungsabnahme wird die Liste alle defekten Gegenstände lang und dann erklärt der Mieter ganz keck: ?naja, das können sie mir ja von der Mietkaution abziehen? oder er wehrt sich schlichtweg gegen die Übernahme der Kosten, die er eigentlich hätte tragen müssen, über die Kleinreparaturklausel.

Klar ist aber auch, dass man als Vermieter kaum andauernd den Zustand der Wohnung überprüfen kann und sich so ein Reparaturstau entwickeln kann.

Warum also nicht im Abstand von drei oder fünf Jahren eine Besichtigung beim Mieter offiziell anmelden mit der Begründung einer Überprüfung des vertraglich zugesicherten Zustandes der Wohnung? Zwar muss schon ein legitimer Grund für eine vermieterseitig notwendige Besichtigung bestehen, aber hier sollte man mit seiner Hausverwaltung oder seinem Rechtsbeistand in medias res gehen. Letztlich geht es darum das zur Miete überlassene Objekt in einem guten und nachhaltigen Zustand zu halten, auch für die Mieterschaft. Klingt vielleicht auf den ersten Blick komisch, aber solch eine Besichtigung kann man auch als Vorteil für den Mieter "verkaufen" und sich so ein Bild über den Zustand der Wohnung machen.

Im Resümee können wir festhalten, dass nur die Kosten kleinerer Reparaturen auf den Mieter übertragen werden können, große und altersbedingte nicht. Doch dafür muss eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vorhanden sein, die so seine Tücken haben kann. Die Höhe solcher Kleinreparaturen ist für den Einzelfall und auf ein Jahr bezogen maximiert, so diverse Gerichtsurteile. Der Vermieter hat grundsätzlich eine Instandhaltungspflicht. Doch weil es immer mal wieder Einzelurteile gibt, die von der Norm abweichen, kann man sich im Internet informieren.

Foto: (c) jarmoluk/pixabay.com

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