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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

09.07.2018

Rechte und Pflichten bei Kleinreparaturen ? Teil I

An diesem Thema entbrennt oft Streit mit den Mietern, denn die Rechte und Pflichten bei Kleinreparaturen scheinen nicht hinlänglich bekannt. Oft ist es altersbedingter Verschleiß, der zu Reparaturen führen kann, oft auch nur der falsche Gebrauch der Mietsache. Wann sind Vermieter verpflichtet die Reparaturkosten zu übernehmen und wie können Mieter an den Kosten beteiligt werden, in Form einer wirksamen Klausel im Mietvertrag?

Kleinreparatur Mieter Vermieter | Foto: (c)jarmoluk/pixabay.com


Welcher Vermieter kennt das nicht: das Parkett hat tiefe Einkerbungen, der Fliesenspiegel in der Küche ist in Teilen gebrochen, das Ceranfeld weist einen Sprung auf und die Wände in der schönen Mietwohnung sind voller Löcher. Schnell stellt man sich bei der Wohnungsübergabe die Frage, wie hoch der Schaden ist und wie man den Mieter an den Kosten hätte beteiligen können.

Kleinreparaturen fallen stetig an

Wer seine Räume vermietet muss sie stets in einem gebrauchsfähigen und vertraglich zugesicherten Zustand halten, soweit, so klar. Dem Grunde nach gilt das auch für einen im Laufe der Zeit defekten Wasserhahn oder nicht mehr dicht schließende Fenster. Jedes Material unterliegt einem natürlichen Verschleiß durch den täglichen Gebrauch der Sache oder reagiert von Natur aus auf Kälte, Wärme und Nässe.

Kann man den Mieter dafür verantwortlich machen?

Grundsätzlich nein, denn Mieter sind nur dann verantwortlich, wenn sie den Schaden selbst verursacht haben. Beim altersbedingt nicht mehr funktionalen Wasserhahn gilt dies ebenso, wie beim nicht mehr dicht schließenden Fenster. Die Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter nachweisen kann, dass er die (mit) angemietete Sache unsachgemäß behandelt hat.

Doch bei dem Allgemeinzustand der Wohnung, so zum Beispiel beim Streichen der Wände, können Vermieter den Mieter in die Pflicht nehmen. Wird die Wohnung frisch gestrichen übergeben und mietvertraglich vereinbart, dass sie ebenfalls frisch gestrichen beim Auszug übergeben werden muss, ist der Mieter in der Pflicht.

Welche Kleinreparaturen muss der Vermieter bezahlen

Sofern die Schäden durch das Alter oder den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehenden, wie gesagt, alle. Dazu gehören unter anderem:


  • Badewannen und Waschbecken, bei denen die Beschichtung alters- und gebrauchsbedingt abplatzen
  • Heizkörper und Thermostate die ausfallen
  • Steckdosen, die nicht mehr funktionieren
  • Risse in den Wänden und Decken durch Verwerfungen des Baukörpers
  • Kleinere Kratzer im Parkett oder Laminat, die durch den üblichen Gebrauch entstehen
  • Schäden durch einen Wasserrohrbruch
  • Rollläden und Jalousien, die nicht mehr funktional sind
  • Fenster und Türen die altersbedingt nicht korrekt schließen und abdichten
  • All diese Reparaturen muss der Vermieter monetär übernehmen, um so seiner gesetzlich festgelegten Instandhaltungspflicht nachzukommen. Doch gibt es Wege die Mieterschaft an den Kosten wenigsten etwas zu beteiligen

    Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

    Diese Klausel erlaubt dem Vermieter die Kosten bis zu einer gewissen Höhe zu übertragen. Doch genau hier entsteht oft Streit, da die Kleinreparaturklausel wirksam verfasst und vereinbart werden muss und auch eine gewisse Höhe im Einzelfall und auf das Jahr kalkuliert nicht überschreiten sollte.

    Kleinreparaturen können, so die landläufige juristische Meinung, bis zu einer Höhe von maximal 120 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer je Reparatur vom Mieter getragen werden. Sofern innerhalb eines Jahres mehrere kleine Reparaturen anfallen, sollten die Gesamtkosten auf maximal acht Prozent der Nettokaltmiete pro Jahr begrenzt sein.

    Tipp: Vermieter sollte kleinere Reparaturen genau benennen. So zum Beispiel ?die Übernahme der Kosten bei Reparaturen von Gegenständen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff durch den Mieter ausgesetzt sind, im Näheren benannt alle Installationsgegenstände für Heizung und Kocheinrichtungen, Elektrizität, Gas und Wasser, sowie Tür- und Fensterverschlüsse.

    Doch Achtung: wenn diese Klausel unwirksam ist, trägt der Vermieter alle Kosten. Umso wichtiger ist es diese genau zu prüfen und hier die Hausverwaltung mit der Formulierung zu beauftragen. Letztlich ist die Kleinstreparaturklausel nur wirksam, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind.

    Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel

  • Der Schaden muss ein Bagatellschaden sein, im näheren betrachtet eine "Kleinigkeit"
  • Die maximale Obergrenze für alle anfallenden Kleinreparaturen pro Jahr und jeweils eine anfallende Kleinreparatur muss im Mietvertrag, beziehungsweise der Klausel benannt sein
  • Die Reparatur bezieht sich nur auf Gegenstände, die dem häufigen Gebrauch dienen, so zum Beispiel Wasserhähne und Armaturen, Duschkopf, Rollläden und Jalousien, sämtliche Tür- und Fensterverschlüsse und -Armaturen, Steckdosen und Lichtschalter.
  • Achtung: Liegt die einzelne Reparatur über der vereinbarten Maximalgrenze, so muss der Vermieter die gesamten Kosten übernehmen und nicht nur den überschrittenen Teil.

    Und noch etwas: wenn der Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthält, kann der Mieter nicht zur Übernahme der Kosten von kleineren Reparaturen verpflichtet werden.

    Doch nicht alle Schäden in der Mietwohnung sind auf das Alter und den üblichen Gebrauch zurückzuführen. Was, wenn der Mieter den Schaden verursacht hat? Und wie kann man den Zustand als Vermieter über die Jahre hin beobachten und wer beauftragt den Handwerker, wenn eine Kleinreparatur ansteht? Mehr dazu im zweiten Teil.

    Foto: (c)jarmoluk/pixabay.com

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