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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

04.02.2016

Raucherurteil des BGH zum Mietrecht - worauf Vermieter achten müssen

Wenn Nachbarn sich wegen des Rauchkonsums streiten, kann dies für den Vermieter nachteilig sein. Zwar gehört das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, doch fordert ein BGH-Urteil gegenseitige Rücksichtnahme zwischen den Mietern und damit indirekt die Verpflichtung zur Klärung des Streites durch den Vermieter. Worauf man als Vermieter unbedingt achten sollte und wie die aktuelle Rechtslage aussieht wollen wir hier erläutern.

In den meisten Fällen streiten sich die Mitbewohner einer Mietwohnung selbst, wann, wie oft und wo geraucht werden darf. Oft führt dies dazu, dass es sich viele Mieter auf dem Balkon oder der Terrasse mit einer oder auch vielen Zigaretten gemütlich machen. Dass dies unter Umständen zu Streitigkeiten innerhalb der Mietergemeinschaft führt, haben bereits viele Fälle gezeigt.

Doch was dürfen Mitmieter und Vermieter von den Rauchern verlangen?

Der Bundesgerichtshof entschied bereits im Jahre 2006 ganz klar, dass das Rauchen zum so genannten "vertragsgemäßen Gebrauch" gehört, somit in einer Mietwohnung und auf den dazugehörigen Balkonen und Terrassen geraucht werden darf. Mietvertraglich darf der Vermieter also nichts gegen den Qualm unternehmen, vergleich Urteil des BGH vom 28. Juni 2006 unter Aktenzeichen VIII ZR 124/05. Soweit, so klar.

Wenn aber die Nachbarn eines Rauchers "wesentlich" beeinträchtigt werden, ist der Nachbar in der rechtlichen Lage zu verlangen, dass das Rauchen eingeschränkt wird. Dies entschied der BGH zu Beginn des Jahres 2015, AZ ZV 110/14. Dieses Raucherurteil- Vermieter Informationen | Foto: (c) graja / Fotolia.comvom BGH aufgestellte Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme fordert einen Kompromiss zwischen den Mietern, sogar inklusive einer zeitlichen Regelung.

Mit anderen Worten: Nachbarn, die sich durch den Rauch eines Mitmieters wesentlich beeinträchtigt fühlen, können auf Unterlassung klagen. Jedoch geht dies nicht mit der mietvertraglichen Betrachtung einher. Vermieter sollte also stets die Ohren aufhalten und vermittelnd agieren.

Wie sollten sich Vermieter gegenüber Rauchern verhalten

Der BGH hat ja klar erklärt, dass das Rauchen an sich zum vertragskonformen Gebrauch gehört. Jedoch können Vermieter VOR dem Mietvertragsbeginn fragen, ob der Mietinteressent Raucher ist. Diese Frage muss der Mieter grundsätzlich wahrheitsgemäß beantworten. Jedoch ist er nicht verpflichtet ungefragt darüber zu sprechen.

Noch haben sich die Gerichte, gar der BGH, nicht abschließend geeinigt, ob ein Rauchverbot vertraglich wirksam vereinbart werden darf. Jedoch sind individuelle Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern über die Rauchgewohnheiten in den Wohnungen und den Gemeinschaftsräumen wirksam, so die bisherige Rechtslage. Insoweit kann ein Verstoß auch zu einer wirksamen Kündigung führen.

Doch Achtung: Klauseln im Mietvertrag, die ein Rauchen verbieten sind von vornherein unwirksam.

Rechtsstreitigkeiten zum Rauchverbot aus der Praxis

In einem spektakulären Fall der durch die Presse ging schlug sich das Amtsgericht Düsseldorf klar auf die Seite des Vermieters und bestätigte die Kündigung eines stark rauchenden Mieters, da die Nachbarn unter dem Rauch erheblich litten. Nachdem der gekündigte Mieter in Berufung ging bestätigte auch das Landgericht Düsseldorf die Kündigung, jedoch nicht aufgrund des starken Rauchens, sondern aufgrund der fehlenden und ausreichenden Belüftung der angemieteten Räume.

Aber auch eine Mietminderung kann das Ergebnis einer Streitigkeit Rund um das Rauchen sein: Ein Nachbar konnte aufgrund eines Baumangels seine Mietwohnung nicht ausreichend lüften. Dies jedoch wollte dieser aber, da sein Nachbar rauchte und diese Belastung nicht mehr hinnehmen wollte. Ergo ging er den Weg der Mietminderung und das Landgericht Hamburg gab dem Mieter Recht, vergleich Urteil von 2012, Aktenzeichen 311 S 91/10.

Doch was sagt das deutsche Recht zur Raucherwohnung bei Auszug?

Sofern der rauchende Mieter vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, kann er sich zurück lehnen und muss die Spuren des Rauchens, also des Nikotins, nicht beseitigen. Diese Rechtslage gründet sich auf eine Entscheidung des BGH vom 28. Juni 2006 unter AZ VIII ZR 124/05.

Sollte aber der Rauchkonsum gar zu Beschädigungen der Bausubstanz führen, was höchst selten der Fall sein dürfte, und dies wäre nicht durch eine normale Schönheitsreparatur zu beseitigen, kann der Vermieter Schadenersatz beim Exzessivraucher verlangen, vergleich Entscheidung vom 05. März 2008 unter Aktenzeichen VIII ZR 37/07.

Im Ergebnis sollten Vermieter das Rauchverhalten im Mieterfragebogen erfragen. Zwar kann noch nicht abschließend geklärt werden, ob dies auch juristisch nachhaltig ist, erlaubt ist es allemal. Ferner sollte eine Vereinbarung als Anhang zum Mietvertrag formuliert werden. In erster Linie nicht, um die Mieter einzuschränken, denn Rauchen ist eine freie Entscheidung. Es dient eher der Eindämmung von zu vielem Rauch. Verbunden mit dem Hinweis auf eine ordnungsgemäße Lüftung der Räume und einer wohlwollenden Kommunikation in Streitfragen sollte ein Bezug auf die genannten Urteile zum Rauchverbot nicht notwendig sein.

Foto: (c) graja / Fotolia.com

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