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Ratgeber zur wichtigen Instandhaltungsrücklage von Immobilien



An jeder Immobilie nagt die Zeit und ob Neubau oder Altbau. Die Instandhaltungsrücklage ist ein wichtiger finanzieller Puffer gegen den Verfall. Ob als Vermieter, Eigenheimbesitzer oder Wohnungseigentümergemeinschaft, es geht um den Erhalt der Bausubstanz und damit um den Erhalt von Werten und Einnahmen. Warum diese Rücklage so immens wichtig ist und wie man deren Höhe berechnet verrät dieser kleine Ratgeber.
Instandhaltungsrcklage | Foto:(c) nattanan23/pixabay.com
Es ist logisch, dass jede Immobilie im Laufe der Zeit durch Witterung, Materialermdung und Nutzung leidet. Wird nicht in Form von Instandsetzungsmanahmen und Reparaturen dagegen gearbeitet, verliert die Immobilie an Wert, oder ist schlichtweg nicht vermietbar gar bewohnbar.
Undichte Dcher, nasse Keller, sprde Leitungen und rissige Fassaden kosten den Eigentmer im Laufe der Jahrzehnte viel Geld. Um diesen Unterhalt zum Erhalt der Immobilie nicht mit einem Schlag bezahlen zu mssen sollte monatlich eine Instandhaltungsrcklage gebildet werden.

Gesetzliche Grundlage der Instandhaltungsrcklage

Im Grunde ist kein Eigentmer dazu verpflichtet seine Immobilie instand zu halten und Eigennutzer sowieso nicht. Es sei denn, von dem Objekt geht eine Gefahr gegenber Dritten aus. Im Kern also kann jeder mit seiner Immobilie machen was er will.

Wird die Immobilie aber Dritten zu Mietzwecken berlassen, muss der Vermieter die Wohnung oder das Haus zu einem vertragsgemen Gebrauch geeigneten Zustand berlassen und muss diesen Zustand whrend der gesamten Mietdauer aufrechterhalten, so § 535 BGB.

Diese Hauptpflicht des Vermieters bedeutet im Umkehrschluss, dass er die vermietete Immobilie Instand halten muss. Dies betrifft nicht nur Kleinstreparaturen, deren Kosten er u.U. mietvertraglich auf den Mieter umlegen kann. Als Vermieter muss er Sorge dafr tragen, dass die Mietsache bewohnbar bleibt.

Auch im WEG-Recht gibt es eine Verpflichtung zur Instandhaltungsrcklage, sofern die Eigentmergemeinschaft das so beschliet. Im Besonderen im Wohnungseigentumsgesetz, im Nheren unter § 21 WEG. Er besagt, dass alle Eigentmer nach dem Verhltnis ihrer Anteile die Kosten fr bauliche Vernderungen und in diesem Sinne fr Instandhaltungsmanahmen tragen mssen. Die WEG kann aber auch, im Falle grerer Investitionen, ber eine Sonderumlage die Kosten der Instandsetzung tragen.

Wer zahlt die Instandhaltungsrcklage

Eigenheimbesitzer eines Einfamilienhauses mssen nicht, aber sollten monatlich einen gewissen Betrag zurcklegen, um zuknftige Reparaturen und Instandsetzungsmanahmen finanziell leichter tragen zu knnen. Nichts ist schlimmer als nach 30 Jahren das Dach neu decken zu mssen aber kein Kapital dafr zu haben. Wer nicht diszipliniert genug ist monatlich auf ein Sonderkonto einzuzahlen kann sich ber einen Bausparvertrag Gedanken machen. Dort ?sammelt? man in der Regel ber die Jahre 50 Prozent der Bausparsumme an und borgt sich dann die andere Hlfte von der Bausparkasse, jedoch zu relativ niedrigen Zinsen.

Anders sieht das bei Eigentümer aus, die die Immobilie vermieten. Hier muss die Instandhaltungsrücklage durch die Einnahme des Nettomietzinses getragen werden. Mit anderen Worten: Der Mieter zahlt über die Nettomiete auch die Instandhaltung. Umso wichtiger ist es einen gewissen Teil der Mieteinnahmen auf ein Sonderkonto zu übertragen, aus dem die Kosten von kleinen wie großen Reparaturen getragen werden können. Letztlich steht die Bewohnbarkeit der Mietsache im Vordergrund und auch die Hauptaufgabe des Vermieters gemäß BGB.

Bei einer Wohnungseigentmergemeinschaft wird die Instandhaltungsrcklage durch die Einzeleigentmer durch das Hausgeld getragen. Das Hausgeld enthlt neben dem Anteil der Nebenkosten (hier Allgemeinkosten) in der Regel auch die Instandhaltungsrcklage. Die Eigentmergemeinschaft kann per Beschluss bestimmen wie hoch diese ausfllt und wofr diese finanzielle Rcklage ausgegeben wird. Auch die Anlageform, ob auf einem normalen Konto oder als Tagesgeldkonto etc. wird von der WEG per Beschluss bestimmt.

Wofr ist die Instandhaltungsrckstellung

Gesetzlich spricht man von einer Instandhaltungsrckstellung, aber Instandhaltungsrcklage meint denselben finanziellen Puffer. In einer WEG darf er nur fr das benutzt werden, was die WEG per Beschluss bestimmt. Der Einzeleigentmer darf diese Gelder nicht fr sein Sondereigentum verwenden. Aus diesem Topf werden Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bezahlt. Von Dach- oder Fassadenreparaturen ber defekte Elektro- und Wasserleitungen bis hin zu Kellersanierungen. Bei greren Reparaturen, sprich kompletten Dachsanierungen zum Beispiel, wird eine Sonderumlage fllig. Aber auch dies wird per Beschluss bestimmt.

Die Hhe der Instandhaltungsrckstellung

Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben fr die Hhe der monatlichen Rckstellung. Es wird blicherweise von einer "angemessenen Summe" gesprochen. Doch Immobilien sind divers in Alter, Aufbau, Abnutzung und Nutzung. Ein in Stdten nicht unbliches 120 Jahre altes Gebude bedarf hherer Rckstellungen als ein Neubau.

Einen Richtwert kann die so genannte "Peterssche Formel" bieten. Sie geht davon aus, dass man nach 80 Jahren circa das 1,5-fache der Herstellungskosten eines Quadratmeters benötigt.

Doch welche Herstellungskosten kann man als Grundlage benennen?
Entweder man lässt diesen Wert durch einen Gutachter ermitteln oder einen Architekten. Hilfreich ist hier § 255, Absatz 2 HGB.

Angenommen dieser Herstellungswert je Quadratmeter liegt bei 2.000 Euro. Dann multipliziert man diesen Wert mit dem Faktor 1,5. Im Ergebnis erhlt man 3.000 Euro. Dividiert man diesen Wert durch 80 (Jahre) erhlt man 37,50 Euro Wiederherstellungskosten pro Quadratmeter in 80 Jahren.

Da jedoch in den meisten Fällen circa 70 Prozent der Wiederherstellungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen, sind 70 Prozent von den o.a. 37,50 Euro, mithin 26,25 pro Monat angemessen. Bei einer 100 Quadratmeter großen Eigentumswohnung sollte die Instandhaltungsrücklage also 100 x 26,25, mithin 260,25 Euro betragen.

Einzeleigentümer können diese Formel ebenso nutzen wie Vermieter eines Mehrfamilienhauses älteren Datums. Bei Neubauten empfehlen sich Instandhaltungsrücklagen von 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises.
Zusammen mit den Nebenkosten wird die Instandhaltungsrcklage an den Verwalter monatlich gezahlt. Dieser muss die Zahlungen im Wirtschaftsplan einarbeiten.
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