Diese Website benutzt Cookies. Wenn Sie die Website weiter nutzen, gehen wir von Ihrem Einverständnis aus. Ok Datenschutzerklärung

Ratgeber zur wichtigen Instandhaltungsrücklage von Immobilien



An jeder Immobilie nagt die Zeit und ob Neubau oder Altbau. Die Instandhaltungsrücklage ist ein wichtiger finanzieller Puffer gegen den Verfall. Ob als Vermieter, Eigenheimbesitzer oder Wohnungseigentümergemeinschaft, es geht um den Erhalt der Bausubstanz und damit um den Erhalt von Werten und Einnahmen. Warum diese Rücklage so immens wichtig ist und wie man deren Höhe berechnet verrät dieser kleine Ratgeber.
Instandhaltungsrücklage | Foto:(c) nattanan23/pixabay.com
Es ist logisch, dass jede Immobilie im Laufe der Zeit durch Witterung, Materialermüdung und Nutzung leidet. Wird nicht in Form von Instandsetzungsmaßnahmen und Reparaturen dagegen gearbeitet, verliert die Immobilie an Wert, oder ist schlichtweg nicht vermietbar gar bewohnbar.
Undichte Dächer, nasse Keller, spröde Leitungen und rissige Fassaden kosten den Eigentümer im Laufe der Jahrzehnte viel Geld. Um diesen Unterhalt zum Erhalt der Immobilie nicht mit einem Schlag bezahlen zu müssen sollte monatlich eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden.

Gesetzliche Grundlage der Instandhaltungsrücklage

Im Grunde ist kein Eigentümer dazu verpflichtet seine Immobilie instand zu halten und Eigennutzer sowieso nicht. Es sei denn, von dem Objekt geht eine Gefahr gegenüber Dritten aus. Im Kern also kann jeder mit seiner Immobilie machen was er will.

Wird die Immobilie aber Dritten zu Mietzwecken überlassen, muss der Vermieter die Wohnung oder das Haus zu einem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und muss diesen Zustand während der gesamten Mietdauer aufrechterhalten, so § 535 BGB.

Diese Hauptpflicht des Vermieters bedeutet im Umkehrschluss, dass er die vermietete Immobilie Instand halten muss. Dies betrifft nicht nur Kleinstreparaturen, deren Kosten er u.U. mietvertraglich auf den Mieter umlegen kann. Als Vermieter muss er Sorge dafür tragen, dass die Mietsache bewohnbar bleibt.

Auch im WEG-Recht gibt es eine Verpflichtung zur Instandhaltungsrücklage, sofern die Eigentümergemeinschaft das so beschließt. Im Besonderen im Wohnungseigentumsgesetz, im Näheren unter § 21 WEG. Er besagt, dass alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile die Kosten für bauliche Veränderungen und in diesem Sinne für Instandhaltungsmaßnahmen tragen müssen. Die WEG kann aber auch, im Falle größerer Investitionen, über eine Sonderumlage die Kosten der Instandsetzung tragen.

Wer zahlt die Instandhaltungsrücklage

Eigenheimbesitzer eines Einfamilienhauses müssen nicht, aber sollten monatlich einen gewissen Betrag zurücklegen, um zukünftige Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen finanziell leichter tragen zu können. Nichts ist schlimmer als nach 30 Jahren das Dach neu decken zu müssen aber kein Kapital dafür zu haben. Wer nicht diszipliniert genug ist monatlich auf ein Sonderkonto einzuzahlen kann sich über einen Bausparvertrag Gedanken machen. Dort ?sammelt? man in der Regel über die Jahre 50 Prozent der Bausparsumme an und borgt sich dann die andere Hälfte von der Bausparkasse, jedoch zu relativ niedrigen Zinsen.

Anders sieht das bei Eigentümer aus, die die Immobilie vermieten. Hier muss die Instandhaltungsrücklage durch die Einnahme des Nettomietzinses getragen werden. Mit anderen Worten: Der Mieter zahlt über die Nettomiete auch die Instandhaltung. Umso wichtiger ist es einen gewissen Teil der Mieteinnahmen auf ein Sonderkonto zu übertragen, aus dem die Kosten von kleinen wie großen Reparaturen getragen werden können. Letztlich steht die Bewohnbarkeit der Mietsache im Vordergrund und auch die Hauptaufgabe des Vermieters gemäß BGB.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Instandhaltungsrücklage durch die Einzeleigentümer durch das Hausgeld getragen. Das Hausgeld enthält neben dem Anteil der Nebenkosten (hier Allgemeinkosten) in der Regel auch die Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümergemeinschaft kann per Beschluss bestimmen wie hoch diese ausfällt und wofür diese finanzielle Rücklage ausgegeben wird. Auch die Anlageform, ob auf einem normalen Konto oder als Tagesgeldkonto etc. wird von der WEG per Beschluss bestimmt.

Wofür ist die Instandhaltungsrückstellung

Gesetzlich spricht man von einer Instandhaltungsrückstellung, aber Instandhaltungsrücklage meint denselben finanziellen Puffer. In einer WEG darf er nur für das benutzt werden, was die WEG per Beschluss bestimmt. Der Einzeleigentümer darf diese Gelder nicht für sein Sondereigentum verwenden. Aus diesem Topf werden Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bezahlt. Von Dach- oder Fassadenreparaturen über defekte Elektro- und Wasserleitungen bis hin zu Kellersanierungen. Bei größeren Reparaturen, sprich kompletten Dachsanierungen zum Beispiel, wird eine Sonderumlage fällig. Aber auch dies wird per Beschluss bestimmt.

Die Höhe der Instandhaltungsrückstellung

Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben für die Höhe der monatlichen Rückstellung. Es wird üblicherweise von einer "angemessenen Summe" gesprochen. Doch Immobilien sind divers in Alter, Aufbau, Abnutzung und Nutzung. Ein in Städten nicht unübliches 120 Jahre altes Gebäude bedarf höherer Rückstellungen als ein Neubau.

Einen Richtwert kann die so genannte "Peterssche Formel" bieten. Sie geht davon aus, dass man nach 80 Jahren circa das 1,5-fache der Herstellungskosten eines Quadratmeters benötigt.

Doch welche Herstellungskosten kann man als Grundlage benennen?
Entweder man lässt diesen Wert durch einen Gutachter ermitteln oder einen Architekten. Hilfreich ist hier § 255, Absatz 2 HGB.

Angenommen dieser Herstellungswert je Quadratmeter liegt bei 2.000 Euro. Dann multipliziert man diesen Wert mit dem Faktor 1,5. Im Ergebnis erhält man 3.000 Euro. Dividiert man diesen Wert durch 80 (Jahre) erhält man 37,50 Euro Wiederherstellungskosten pro Quadratmeter in 80 Jahren.

Da jedoch in den meisten Fällen circa 70 Prozent der Wiederherstellungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen, sind 70 Prozent von den o.a. 37,50 Euro, mithin 26,25 pro Monat angemessen. Bei einer 100 Quadratmeter großen Eigentumswohnung sollte die Instandhaltungsrücklage also 100 x 26,25, mithin 260,25 Euro betragen.

Einzeleigentümer können diese Formel ebenso nutzen wie Vermieter eines Mehrfamilienhauses älteren Datums. Bei Neubauten empfehlen sich Instandhaltungsrücklagen von 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises.
Zusammen mit den Nebenkosten wird die Instandhaltungsrücklage an den Verwalter monatlich gezahlt. Dieser muss die Zahlungen im Wirtschaftsplan einarbeiten.
Mieter fragen

Haben Sie eine Frage zu Themen wie Mietvertrag, Aufgaben einer Hausverwaltung, Pflichten von Vermietern o.ä.? Senden Sie uns eine Nachricht.

Mietwohnung gesucht?

Wohnung suchenHier Mietgesuch eintragen
Für Hausverwalter
Die einfache Mitgliedschaft

ist kostenlos und jederzeit kündbar. Melden Sie sich jetzt an und lernen Sie uns und unser Netzwerk kennen, stellen Sie sich und Ihre Firma vor und erfahren Sie mehr über die Möglichkeiten von HausverwalterScout.

Kostenlos und unverbindlichFinden Sie eine passende Hausverwaltung in Ihrer Nähe

  • 1.

    Postleitzahl eingeben

  • 2.

    Kostenlose Anfrage stellen

  • 3.Angebote erhalten und vergleichen!