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Preisblase am Immobilienmarkt und die Gefahr des Platzens



Das Thema Immobilienblase wird seit Jahren heftig diskutiert. Die Anzeichen, gerade in den Metropolen Deutschlands sind gegeben. Und doch gibt es unterschiedliche Meinungen zur Preisblase am Immobilienmarkt und die Gefahr des Platzens. Was ist eigentlich eine Immobilienblase und welche Anzeichen dafr bestehen schon? Eine Spurensuche mit Ausblick.

Preisblase am Immobilienmarkt | Foto:(c)MichaelGaida/pixabay.com


Wer aktuell eine Immobilie kaufen will staunt ber die Preise. Seit Jahren schon steigen sie und selbst die Pandemie konnte den Preisanstieg nicht bremsen. Im Gegenteil. Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien ist ungebrochen und trifft auf immer weniger Angebote.

Ebenfalls seit Jahren wird unter Experten heftig diskutiert, ob die Preisblase am Immobilienmarkt irgendwann platzen knnte. Doch woran erkennt man einen aufgeblasenen Immobilienmarkt. Und was wrde geschehen, wenn die Preisblase platzt?

Was ist eine Preisblase am Immobilienmarkt?

Unter einer Blase, in engerer Begrifflichkeit, versteht man einen mit Luft gefllten Raum ummantelt von Flssigkeit. So hnlich ist es mit der Immobilienblase. Sie entsteht, wenn die natrliche Nachfrage und das Angebot nicht mehr den Preis steuern und die blichen Marktmechanismen keinen Einfluss auf den Preis haben.

Man kann auch sagen, dass eine Immobilienblase in einem festgelegten Marktumfeld dann besteht, wenn die Preise den realen Wert um ein Vielfaches bersteigen. Diese irrationalen Immobilienpreise erwecken das Gefhl von Knappheit und der Preis steigt weiter. In den Metropolen wie Mnchen oder Stuttgart, teils in Hamburg oder Berlin wurden schon so genannte "Mondpreise" aufgerufen, so Experten, die den realen Wert nachweisbar nicht widerspiegeln.

Das fatale daran ist, dass in der Wahrnehmung zu wenig Immobilien am Markt vorhanden sind und neu gebaut wird, in der Regel mit Fremdkapital der Banken.

Wenn die Preisblase am Immobilienmarkt platzt

Solange diese "Blase" stabil bleibt, ist die Welt des Kapitals in Ordnung. Platzt die Immobilieblase aber sinken die Buchwerte der Immobilien und Kapital wird, so hart es klingt, vernichtet. Eine Immobilie, die heute fr 1,5 Millionen den Besitzer wechselt, kann nach dem Platzen schnell nur noch 300.000 Euro wert sein.

Ein Horrorszenario, dass im Ergebnis zu einer Bankenkrise heranwachsen kann. Denn wenn viele Immobilien fremdfinanziert sind und die Haushaltseinkommen diese Kredite nicht mehr bedienen knnen, entstehen Leerstnde und die Immobilien kommen fr einen viel kleineren Wert als beim Kauf unter den Hammer.

Bestes Beispiel war die im Jahre 2007 geplatzte Immobilienblase in den USA, die in 2008 zu einer globalen Wirtschafts- und Finanzkrise fhrte.

Woran man eine Immobilienblase erkennt

Die Anschaffung einer Immobilie ist stets eine Frage von Kosten und Nutzen. Letzteres kann auch synonym fr Ertrag stehen. Wenn die Immobilienpreise stark steigen, die Ertrge (Mieten) aber nicht entsprechend, ist die Gefahr einer Immobilienblase gro.

Denn jeder Anleger wird zgerlich, wenn die Mietertrge am Ende erst nach 50 oder 60 Jahren das eingesetzte Kapital beim Kauf einspielen. Dann hat sich der Immobilienpreis vom Mietpreis ?entkoppelt?.

Hinweise dafr finden sich bereits aktuell. Im Wohnbarometer von Immoscout24 wurde die Entwicklung der Angebotspreise fr Kaufimmobilien und Mieten von 2016 bis 2022 verglichen. Das Ergebnis lsst auf ein Anschwellen der Blase schlieen.

Deutschlandweit stiegen die Kaufpreise fr Eigentumswohnungen um 14 Prozent an, die Mieten aber nur um drei Prozent. Und die Prognose geht davon aus, dass die Kaufpreise sich noch weiter von der Mietpreisentwicklung abkoppeln.

Experten sind sich aber einig darber, dass es bereits Regionen und auch Stadtteile in Metropolen gibt, wo der Unterschied zwischen Angebotspreis beim Kauf und mglichen Mieteinnahmen noch grer ist und man von einer regionalen Immobilienblase sprechen kann.

Wann platzt die Preisblase am Immobilienmarkt?

Ganz klare Antwort: Das wei kein Experte, kein Banker, einfach kein Mensch. Aber es gibt Anzeichen, die man ernst nehmen sollte.

Laut 21st Real Estate hat sich das Risiko einer Immobilienblase im Vergleich zu 2017 um satte 20,3 Prozent erhht. Die Corona-Pandemie hat diese Entwicklung noch verschrft, so die Analysten. In fnf der Big Seven Metropolen hat sich die Entkopplungstendenz verstrkt. Nur in Berlin, Frankfurt am Main und den so genannten B-Stdten habe sich die Situation etwas entspannt.

Die Bedeutung der Immobilienblase fr Kufer und Verkufer

Solange keine Blase platzt, sind Immobilienbesitzer im Vorteil. Bleibt der Preis stabil oder wchst langsam, steigt auch der Wert der Immobilie beim Verkauf. Wer seine Immobilie irgendwann verkaufen will sollte den richtigen Zeitpunkt dafr finden. Wann dieser sein knnte, ist von vielen Faktoren abhngig. Die Lage ist ebenso entscheidend wie die regionale Entwicklung der Infrastruktur und die Intensitt der Nachfrage.

Andersherum stellt sich die Lage fr Kufer dar. Wichtig ist es, dass sich der Angebotspreis an den Gegebenheiten orientiert. Dabei sind dieselben Kriterien an Lage und Umgebung, wie auch bauliche Substanz anzusetzen, wie beim mglichen Verkauf.

Eine Immobilienblase ist und bleibt aber wie eine Glaskugel, beziehungsweise den Blick darauf. Fr Immobilienbesitzer kann eine eintretende Immobilienblase fatale Folgen haben. Fr Kufer, dann, ganz das Gegenteil.

Foto:(c) MichaelGaida/pixabay.com
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