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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

30.01.2018

Niedrigzinsen in 2018 durch Forward-Darlehen sichern

Keiner weiß wirklich, wie sich die Bauzinsen in 2018 und darüber hinaus entwickeln. Schnell bietet die finanzierende Bank eine Anschlussfinanzierung an. Die kann aber teuer werden. Es gibt jedoch die Möglichkeit sich niedrige Zinsen für die Zukunft zu sichern. Worauf muss man achten und was macht das Forward-Darlehen für Immobilieneigentümer und Vermieter so interessant?

Bauzinsen | Foto: (c) moerschy/pixabay.com


Jeder, der in den letzten Jahren finanzieren wollte, oder auch musste, war mit dem Niedrigzins sicher zufrieden. Doch eine Baufinanzierung läuft meistens 30 oder 40 Jahre, wohingegen die Zinsbindung oft nur über 10 oder 15 Jahre besteht. Und da man oft nur an das Heute, nicht aber an das Morgen denkt, trifft es viele wie ein Schlag, wenn die Zinsbindung ausläuft und die Neuverhandlungen beginnen.

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Klar, dann wechseln wir die Bank, denkt so mancher. Aber Experten raten nur bei Zinsunterschieden von mehr als 0,2 Prozent zu einem Wechsel des Finanzierers. Dabei ist zu bedenken, dass weitere Kosten beim Bankwechsel die Folge sind, wie die Grundbuchumschreibung und die Notarkosten, mithin einige hundert Euro.

Demzufolge sollte gerade Immobilieneigentümer, aber auch Vermieter, die mittelfristig Fremdkapital benötigen, zum Beispiel für umfangreiche Modernisierungen oder Sanierungen, über das so genannte Forward-Darlehen nachdenken. Für alle die, deren Zinsbindung in 2018 oder in den kommenden drei Jahren ausläuft, haben wir einige gute Argumente gefunden, um sich niedrige Zinsen für die Zukunft zu sichern. Und man stelle sich vor, wie teuer eine Anschlussfinanzierung werden kann, wenn sich die Zinsen in den kommenden zwei Jahren um zwei Prozentpunkte erhöhen. Ganz auszuschließen ist das nicht.

Das Forward-Darlehen als Zinssicherung

?Forward?, englisch für ?nach vorn? trifft den Sinn dieser Darlehensform sehr gut. Es ist ein nach vorn gerichtetes Darlehen und alle größeren Bausparkassen und Kreditinstitute bieten sie an. Dabei schließt der Finanzierende meist zwei bis drei Jahre vor Ende der ersten Finanzierungsphase das Forward-Darlehen zu den dann aktuellen Zinssätzen ab. Diese liegen zurzeit (noch) im niedrigen Bereich.

Der Vorteil liegt, einfach gesagt, darin, dass die im Vertrag festgelegten Zinsen für die gesamte Laufzeit des Darlehens gelten und sich nicht an den jeweils aktuellen Marktzinsen der Zukunft orientieren. Und, je früher man das Forward-Darlehen vor Ende der Zinsbindung abschließt, umso länger gilt der im Forward-Darlehen genannte Zinssatz, ohne Bereitstellungszinsen, versteht sich.

Im Kern also eine auf die Zukunft gerichtete Finanzierung für einen bereits feststehenden Finanzierungsbedarf mit einem bereits in der Gegenwart festgeschriebenen Zinssatz der erhalten bleibt und dessen Auszahlung erst nach einer gewissen Vorlaufzeit (Forward-Periode) erfolgt.

Wie teuer ist das Forward-Darlehen

Klar verlangen die Kreditinstitute Geld, wenn sie im heute bereits niedrige Zinsen für die Zukunft bieten, letztlich gibt die Bausparkasse als Beispiel ja eine Zinsgarantie, ohne zu wissen, wie sich der Kapitalmarkt entwickelt. Das Forward-Darlehen wird in der Regel auf eine Laufzeit von fünf Jahren geschlossen. Dabei wird ein so genannter ?Kostenaufschlag? von 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat der Vorlaufzeit auf den vereinbarten Zinssatz hinzukalkuliert. Im Kern also eine lohnenswerte Vertragsalternative, wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen steigen werden.

Achtung: Sollten die Zinsen bei Abruf niedriger sein, als vertraglich vereinbart, bleibt der Zinssatz dennoch bestehen. Will der Darlehensnehmer kündigen werden Kosten fällig, in der Regel so wie bei der Vorfälligkeitsentschädigung.

Im Übrigen gilt bei Forward-Darlehen die man kündigen will die gesetzlichen Regelungen von Darlehensverträgen, siehe § 489 des BGB.

Planungssicherheit und die Frage, ob es sich lohnt

Ein Forward-Darlehen wird oft auch als eine Zinsversicherung bezeichnet. Wer heute schon weiß, dass seine Zinsbindung in den kommenden drei Jahren endet, kann mit dieser ?Versicherung? viel Geld sparen. Und nicht nur das. Die Planungssicherheit für die zweite Phase der Finanzierung ist so in trockenen Tüchern und man weiß schon im Heute um die monatlichen Belastungen von Zins und Tilgung.

Wer zum Beispiel 200.000 Euro finanziert, mit einem Zinssatz von 1,5 Prozent, muss circa 250 Euro nur an Zinsen an das Kreditinstitut zahlen, für die gesamte Dauer der Zinsbindung. Wenn der Zinssatz um 1,5 Prozent steigt, auf dann drei Prozent, zahlt man bereits das doppelte an Zinsen, mithin 500 Euro monatlich. Addiert man noch einen Prozentpunkt hinzu, also dann vier Prozent Zinssatz, sind schon 750 Euro fällig, bei gleichem Kreditbetrag und Bindungszeit.

Unter uns: Sicher werden die Zinsen, so meinen Experten, in 2018 kaum um das doppelte steigen. Aber die Tendenz - und das sagen die selben Experten- geht klar nach oben. Seit 2017 stiegen die Zinsen wieder, nach Jahren eines historischen Niedrigzinsniveaus. Unlängst hatte die US-Notenbank den Leitzins leicht angehoben und weitere Erhöhungen, noch in 2018, kommuniziert. Erfahrungsgemäß führt dies, mit etwas Zeitverzögerung, zu einer Leitzinserhöhung in Europa durch die EZB. Und auch wenn man den Leitzins nie in direkte Verbindung zu Baufinanzierungen bringen kann, steigen eben diese in den darauffolgenden Monaten immer an. Hinzu kommt das wirtschaftspolitische Risiko, dem die USA in den nächsten Monaten durch zum Teil undurchsichtige Strategien des US-Präsidenten ausgesetzt sein wird.

Wer also glaubt, dass die Zinsen bis 2020 kaum steigen, könnte als unverbesserlicher Optimist bezeichnet werden. Wer real und objektiv den Kapitalmarkt beobachtet hat jedenfalls durch das Forward-darlehen ein geeignetes Instrument um sich vor Zinssteigrungen in der Zukunft zu schützen. Infos dazu geben Kreditinstitute und Bausparkassen.

Foto: (c) moerschy/pixabay.com

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