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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

06.07.2018

Neuer Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse

Es geht den Vermietern ans Leder, so könnte man das der Spiegelredaktion vorliegenden Regelwerk von Justizministerin Barley kurz umschreiben. Der Gesetzesentwurf, der nun in die Ressortabstimmung geht, verpflichtet Vermieter zu mehr Auskünften gegenüber den Mietern und macht auch vor dem Thema Modernisierung keinen Halt. Von Ordnungswidrigkeiten und Schadenersatz ist die Rede.

Mietpreisbremse | Foto: (c) geralt/pixabay.com


Unzählige Male haben wir uns mit diesem politischen Instrument befasst und all die Rechtsurteile in den letzten Jahren füllen ganze Räume in den Amts- und Landesgerichten. Die damals von Heiko Maas initialisierte Mietpreisbremse hatte nicht die einschlagende Wirkung, kritisierten Mieterverbände und weite Teile der Republik. Nun hat sich die neue Justizministerin Katarina Barley erneut dem Thema gewidmet. So will man nun die stetig steigenden Wohnkosten in den Metropolen und Ballungszentren reduzieren und Vermieter können sich auf harte Zeiten gefasst machen.

Regelwerk zur Mietpreisbremse gegen Gentrifizierung

Das der Spiegelredaktion vorliegende Regelwerk enthält Passagen, die klar gegen die Gentrifizierung in den Großstädten vorgeht und die Folgen teurer Renovierungen bekämpfen soll. Umfangreiche Modernisierungen, so die Ministerin, führen zu steigenden Mieten die sich die Mieter in den angestammten Regionen nicht mehr leisten können. "Man müsse insbesondere dem missbräuchlichen Herausmodernisieren ein Ende bereiten?, so Barley, wenn Immobilieneigentümer durch überteuerte Sanierungen und Renovierungen die Mieterschaft aus dem Haus treiben.

Trotz des gewollten Interessenausgleiches zwischen Mietern und Vermietern rechnet das Justizministerium mit 9,3 bis 14 Millionen Euro entgangenen Gewinn, pro Jahr, wenn all die zukünftigen Regelwerke des Gesetzes bindend sind.

Vorvertragliche Auskunftsverpflichtung des Vermieters

Besonders in der alltäglichen Praxis dürfte die vorvertragliche Auskunftsverpflichtung durch den Vermieter die größte Relevanz in sich tragen. Denn Vermieter müssen den Mietinteressenten zukünftig, so die Idee, mitteilen, ob die Miete höher ist, als die gesetzlich zulässige Miete in der Region. Darüber hinaus sind Vermieter verpflichtet, dies zu begründen, auf welche Ausnahmeregel sie sich beziehen, zum Beispiel auf eine teure Vormiete oder auf Sanierungskosten.

Diese Auskunftsverpflichtung ist also eine Form der Bringschuld und so müssen Mieter schon vor dem Mietvertragsschluss informiert werden, unaufgefordert.

Die Kritik ist laut, an dieser Verpflichtung. Letztlich trifft es in der Regel gerade die Privatvermieter, mithin die größte Gruppe von Vermietern in Deutschland, die nicht nur administrativ Mehraufwand betreiben müssen. Letztlich werden die großen Wohnungsbaugesellschaften Ausweichstrategien entwickeln, um die reduzierten Mieteinnahmen zu kompensieren. Umso wichtiger ist es wohl, sich als Privatvermieter eine gute Hausverwaltung zu suchen, um all die rechtlichen Bestimmungen in der alltäglichen Praxis zu beachten. Denn ?

Schadenersatz und Ordnungswidrigkeit drohen mit der Mietpreisbremse

Aus der vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung folgt, bei Nichtbeachtung des Vermieters, eine Ordnungswidrigkeit, so wie im Koalitionsvertrag bereits vereinbart. Wer also diese Bringschuld an Informationen nicht erbringt, wird ein Bußgeld zahlen müssen. Und wer aus "missbräuchlichen Motiven" heraus eine Modernisierung ankündigt oder durchführt, um Mieter loszuwerden, ist ebenfalls dran und muss Strafe zahlen, bis hin zum Schadenersatz.

Die neue Mietpreisbremse ist nicht in trockenen Tüchern

Es wird noch Streit innerhalb der GroKo geben, soviel ist klar und gerade, wenn es um die Umlagefähigkeit von Modernisierungen geht. Bis dato dürfen Vermieter noch 11 Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen. Zukünftig, so er Vorschlag der Justizministerin, sollen es nur noch acht Prozent auf fünf Jahre befristet sein. Sie begründet dies mit dem ?deutlich verringerten Niveau für Hypothekenzinsen?.

Neu ist die Idee, eine Form von Obergrenze für Mieterhöhungen einzuführen, die aufgrund von Modernisierungen auf Mieter zukommen. Von drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ist die Rede und einem Zeitraum von maximal sechs Jahren nach Beginn der Modernisierung.

Das Ziel ist, dass sich Mieter ein besseres Bild über die Mietentwicklung machen können umso Klarheit zu bekommen, ob sie sich die Wohnung über die Jahre leisten können.

Ein Trost für die Vermieter in Deutschland wird die vereinfachte Umlagefähigkeit von kleineren Umbauten und Renovierungen sein. In welcher Höhe diese Kosten maximal auf den Mieter umgelegt werden können, welche Ausnahmeregelungen es geben wird und wie sich Umbauten und Renovierungen an sich definieren, verrät die Gesetzesvorlage nicht. Fakt ist jedenfalls, dass Vermieter zeitnah eine Verpflichtung haben werden ihre Daten offen zu legen, für mehr Transparenz zu sorgen und bei Nichterfüllung Strafe oder Schadenersatz droht. Fakt ist auch, dass selbst das neue Gesetz zur Mietpreisbremse zu unendlich vielen juristischen Streitigkeiten führen wird. Und Fakt ist auch, dass eine Mietpreisbremse kaum die Wohnungsnot in Deutschland nachhaltig bekämpft.

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