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Nach diesem Verteilerschlüssel können Vermieter die Betriebskosten abrechnen - Teil II



Nachdem wir uns im ersten Teil mit zwei der Verteilerschlüssel beschäftigt haben, mit denen sich die Betriebskosten berechnen lassen, soll es nun um die anderen beiden gehen. Hierbei handelt es sich um die Berechnung nach der Personenzahl und nach den Wohneinheiten. Außerdem kommt die Umlage nach "billigem Ermessen" zur Sprache. Abschließend werden einige Tipps für die Auswahl des passenden Verteilerschlüssels gegeben.

Verteilerschlüssel Betriebskosten | Foto:(c) stevepb /pixabay.com

In der Regel werden die umlagefähigen Kosten über den Verteilerschlüssel "Größe der Wohneinheit" oder den "individuellen Verbrauch" gesteuert, wie im ersten Teil beschrieben. Doch auch die Personenanzahl in der Wohnung oder die Berechnung nach Wohneinheiten selbst kann für die Verteilung der Betriebskosten herhalten.

Grundlage für die Verteilung der Betriebskosten auf die jeweiligen Mieter bildet aber stets § 556a BGB. Und da nach Expertenmeinung die Mehrzahl der vorgelegten Abrechnungen Fehler aufweisen und ergo zu Stress mit den Mietern führen, sollte man die Begleitung einer professionellen Hausverwaltung nicht sofort ablehnen. Im Gegenteil. Gerade beim Verteilerschlüssel unterlaufen die größten Fehler.

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Die Berechnung nach der Personenzahl

Der Verteilerschlüssel zur Berechnung der Betriebskosten nach der Personenzahl versucht die Nachteile auszugleichen, die sich aus einer Berechnung nach der Wohnfläche ergeben können. So ist davon auszugehen, dass eine vierköpfige Familie mehr Betriebskosten verursacht als eine Einzelperson. Das gilt unabhängig von der Größe der Wohnfläche, die die jeweiligen Personen bewohnen. Um die allein wohnenden Personen nicht über Gebühr zu belasten, ist es daher eine sinnvolle Möglichkeit, die Betriebskosten auf alle Personen umzulegen.

Dieses Verfahren bringt allerdings einige Schwierigkeiten mit sich: So ist es nämlich nur dann gerecht, wenn die verschiedenen Personen tatsächlich ungefähr gleich viel verbrauchen. Wenn eine Familie aber sehr sparsam lebt und die Einzelperson immer das Licht und Wasser laufen lässt, ist der Verbrauch schnell unterschiedlich hoch. Ein weiteres Problem ist, dass die Vermieterinnen und Vermieter bei diesem Verteilerschlüssel exakt wissen müssen, wie viele Personen in den einzelnen Wohneinheiten Leben.

Das lässt sich jedoch nicht immer so einfach feststellen. Das oberste Gericht hat nämlich geurteilt, dass die Zahlen des Einwohnermeldeamtes als Grundlage der Berechnung allein nicht ausreichen. Es wäre somit nötig, in regelmäßigen Abständen nachzuzählen, wie viele Personen in einer Wohneinheit tatsächlich leben. Nicht zuletzt stellen leerstehende Wohnungen ein Problem dar. Die Betriebskosten für diese müssen die Vermieterinnen und Vermieter nämlich selbst tragen. Mit wie vielen Personen muss eine solche leerstehende Wohnung jedoch in den Verteilerschlüssel einfließen? Das wurde bisher noch nicht endgültig geklärt.

Die Berechnung nach den Wohneinheiten

Der Verteilerschlüssel zur Berechnung der Betriebskosten nach Wohneinheiten ist für die Vermieterinnen und Vermieter besonders praktisch. Sie müssen weder die Anzahl der Personen noch die Anzahl der Quadratmeter der einzelnen Wohneinheiten kennen. Stattdessen werden die Betriebskosten anteilig auf alle vorhandenen Wohneinheiten umgelegt. Das gilt für vermietete Wohnungen ebenso wie für leerstehende. Wenn eine Immobilie somit aus 4 Wohneinheiten besteht, muss jede davon ein Viertel der Betriebskosten bezahlen.

Dieser Verteilerschlüssel bringt den Nachteil mit sich, dass er nur selten gerecht ist. Wenn eine der Wohneinheiten besonders viel verbraucht und hohe Betriebskosten verursacht, müssen die anderen, die eventuell sparsam Haushalten, für diese mitbezahlen. Das sieht auch der Gesetzgeber kritisch und hat deswegen eine Bestimmung erlassen.

Laut § 556a Absatz 3 BGB muss die Berechnung der Betriebskosten verpflichtend nach Wohnfläche erfolgen, wenn einzelne Mietparteien durch die Berechnung nach Wohneinheiten unverhältnismäßig stark belastet werden. Deswegen gehen viele Vermieterinnen und Vermieter das Risiko gar nicht erst ein, sondern berechnen die Betriebskosten direkt anhand der Wohnfläche. Die Berechnung nach Wohneinheiten lohnt sich daher nur dann, wenn Vieles dafürspricht, dass die einzelnen Mietparteien in etwa gleich hohe Betriebskosten verursachen werden.

Die Umlage nach "billigem Ermessen"

Bei Neuvermietungen haben Vermieterinnen und Vermieter die Möglichkeit, sich ein Hintertürchen offen zu halten. In diesem Fall können sie im Mietvertrag festschreiben, dass in der ersten Abrechnungsperiode eine Berechnung nach "billigem Ermessen" erfolgen wird. Das bedeutet nichts anderes, als dass sich die Vermieterinnen und Vermieter bis zur ersten Betriebskostenabrechnung noch Zeit lassen möchten, um sich für einen bestimmten Verteilerschlüssel zu entscheiden.

In den wenigsten Fällen ist solch eine Verschiebung tatsächlich sinnvoll. Deswegen raten viele Expertinnen und Experten dazu, bereits bei Abschluss des Mietvertrags einen bestimmten Verteilerschlüssel zu wählen und in den Vertrag aufzunehmen.

Hinweis: Wer sich unsicher ist, welcher Verteilerschlüssel in einem bestimmten Fall am besten geeignet ist, sollte sich rechtlichen Beistand suchen. Vor allem Fachanwälte für Mietrecht oder Mietvereine sind hier eine sinnvolle Anlaufstelle.

Die Auswahl des passenden Verteilerschlüssels

Bei der Auswahl des passenden Verteilerschlüssels müssen verschiedene Kriterien berücksichtigt werden. Einerseits geht es darum, den Vermieterinnen und Vermietern einen bürokratischen Mehraufwand zu ersparen. Der Verteilerschlüssel sollte daher so einfach wie möglich sein. Auf der anderen Seite sollen die Mietparteien möglichst gerecht behandelt werden. Es gilt zu vermeiden, dass bestimmte Mieterinnen und Mieter für Betriebskosten aufkommen müssen, die ausschließlich von anderen verursacht werden. Entsprechend kompliziert erweist sich gelegentlich die Wahl des passenden Verteilerschlüssels.

Der Verteilerschlüssel nach Wohneinheiten ist für die Vermieterinnen und Vermieter besonders praktisch, eine ungerechte Behandlung einzelner Mietparteien kann aber nicht ausgeschlossen werden. Die Berechnung nach Verbrauch ist besonders gerecht, setzt aber Initiative und Investitionen der Vermieterin und Vermieter voraus. Der Gesetzgeber sieht daher im Verteilerschlüssel nach Wohnfläche eine sinnvolle Kompromisslösung und präferiert diese vor allen anderen.

Tipp: Wie Sie die häufigsten Fehler bei der Betriebskostenabrechnung vermeiden, erfahren Sie hier.

Foto:(c) stevepb /pixabay.com

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