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Nach diesem Verteilerschlüssel können Vermieter die Betriebskosten abrechnen Teil I



Vermieterinnen und Vermieter haben die Möglichkeit, bestimmte Betriebskosten an die Mieterinnen und Mieter weiterzugeben. Hierfür muss allerdings entschieden werden, welche Mietparteien wie viele der Betriebskosten zu tragen haben. Hierbei helfen die sogenannten Verteilerschlüssel.

Verteilerschlüssel Betriebskosten | Foto:(c) stevepb /pixabay.com

Grundsätzlich gibt es vier unterschiedliche Varianten, aus denen Vermieterinnen und Vermieter wählen können. Diese sind die Berechnung nach Verbrauch, Wohnfläche, Personenzahl oder Wohneinheiten. Im Folgenden werden die Vor- und Nachteile von zwei der verschiedenen Schlüssel vorgestellt.

Alle Kostenbelege liegen für die Betriebskostenabrechnung bereit. Aber wie soll man die umlagefähigen Kosten auf die jeweiligen Mieter umlegen? Letztlich sind die verbrauche unterschiedlich, aber auch die Größe der Wohnungen.

Vermieter können einen Verteilerschlüssel nutzen, um die Kostenanteile korrekt zu kalkulieren. Dabei kann nach Verbrauch oder Größe der Mietwohnung gerechnet werden. Orientierung finden Vermieter bei § 556a BGB, der gesetzliche Vorgaben zur Anteilsberechnung liefert.

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Wozu dient ein Verteilerschlüssel?

Beim Betrieb eines Mietshauses fallen Kosten an. Diese betreffen beispielsweise die Beleuchtung im Hausflur, Hausmeistertätigkeiten und Reinigungsservices. Aber auch die Grundsteuer zählt hierzu. Einen Großteil dieser Kosten können Vermieterinnen und Vermieter an ihre Mietparteien weitergeben. Grundlage der Berechnung der einzelnen Anteile an den Betriebskosten ist der sogenannte Verteilerschlüssel.

Der Verteilerschlüssel legt die Art und Weise fest, wie die Anteile an den Betriebskosten berechnet werden. Es ist zu empfehlen, dass Vermieterinnen und Vermieter sich auf einen Verteilerschlüssel festlegen und diesen im Mietvertrag klar benennen. So wissen die Mieterinnen und Mieter genau, wie sich die Betriebskosten berechnen und können schon bei Vertragsabschluss abschätzen, welche Kosten auf sie zukommen. Je nachvollziehbarer die Betriebskostenabrechnung am Ende ist, desto besser.

Grundsätzlich ist es möglich, verschiedene Verteilerschlüssel zu nutzen und diese zu kombinieren. Hierbei ist aber wichtig, dass die Berechnung für die Mieterinnen und Mieter transparent bleibt. Aus der Betriebskostenabrechnung muss klar ersichtlich sein, welche Kosten nach welchem Schlüssel abgerechnet wurden.

Die meisten Vermieterinnen und Vermieter entscheiden sich jedoch, lediglich einen Verteilerschlüssel zu nutzen. Das hat den Grund, dass die Anwendung eines solchen Schlüssels immer mit gewissen bürokratischen Aufgaben verbunden ist. Und diese so gering wie möglich zu halten, beschränken sich die Vermieterinnen und Vermieter daher auf einen Schlüssel.

Die Berechnung nach dem Verbrauch

Eine besonders gerechte Form der Verteilung der Betriebskosten ist die Berechnung nach dem Verbrauch. Hier bezahlen die einzelnen Mietparteien nur für das, was sie tatsächlich verbrauchen. Eine solche Berechnung ist allerdings nur bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten möglich. Das sind alle Kosten, deren Verbrauch eindeutig ermittelt werden kann.

Hierzu zählt zum Beispiel der Kaltwasserverbrauch. Es ist möglich, in den einzelnen Wohnungen Wasserzähler zu installieren, die den jeweiligen Verbrauch eindeutig bestimmen. Ebenso ist es beispielsweise über Fahrstuhlkarten möglich, genau zu ermitteln, wie oft die einzelnen Mietparteien den Fahrstuhl in dem Gebäude nutzen.

Mit diesen Daten ist dann eine Berechnung nach Verbrauch möglich. Allerdings ist der Einsatz von Verbrauchszählern für Vermieterinnen und Vermieter immer mit Kosten und Aufwand verbunden. Die verschiedenen Geräte müssen angeschafft und installiert werden. Außerdem muss in regelmäßigen Abständen jemand kommen und die Verbrauchswerte ablesen. Dafür ist diese Form der Berechnung sehr gerecht und wird von Mieterinnen und Mietern in der Regel sehr gut angenommen.

Es gibt allerdings auch Kosten, deren Verbrauch nicht messbar ist. So profitieren von der Reinigung des Treppenhauses beispielsweise alle Mieterinnen und Mieter gleichermaßen. Auch Leistungen eines Gartenservices sind nicht personengebunden, sondern betreffen alle Mietparteien. Bei solchen Nebenkosten ist eine Berechnung nach Verbrauch daher nicht möglich.

Des Weiteren ist es für diesen Verteilerschlüssel wichtig, sowohl den Gesamtverbrauch als auch den individuellen Einzelverbrauch zu kennen. Denn der Gesetzgeber schreibt vor, dass die Berechnung mittels dieses Verteilerschlüssels sehr genau sein muss. Eine Verbrauchsschätzung darf nicht hinzugezogen werden.

Wichtig ist, dass aktuell nur 17 Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Ohnehin gilt es Fehler bei der Betriebskostenabrechnung zu vermeiden, wie hier beschrieben.

Haben Sie´s gewusst? Bei den warmen Heizkosten schreibt der Gesetzgeber eine anteilige Berechnung von 50%-70% nach Verbrauch vor. Der verbleibende Anteil wird nach Wohnfläche berechnet. Bei Nichtbeachtung kann eine Minderung der Betriebskosten von 15% durch die Mieterinnen und Mieter vorgenommen werden.

Die Berechnung nach der Wohnfläche

Alternativ kann die Berechnung der Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche erfolgen. Hierbei handelt es sich um den klassischen Verteilerschlüssel, der vom Gesetzgeber als Standard angesehen wird. Er wird dadurch berechnet, dass die Betriebskosten auf die jeweilige Wohnfläche umgelegt werden. Die Gesamtfläche entspricht hierbei 100% der Nebenkosten. Wer in einem Mietshaus mit Mietwohnungen von insgesamt 300 m² Wohnfläche in einer 50 m² Wohnung lebt, zahlt etwa 17 % der Betriebskosten.

Ein Vorteil dieses Verteilerschlüssels ist, dass er sich besonders leicht berechnen lässt. Die Vermieterinnen und Vermieter müssen lediglich die Quadratmeterzahl der einzelnen Wohneinheiten kennen. Diese müssen Sie nur ein einziges Mal bestimmen und können Sie bei sämtlichen folgenden Betriebskostenabrechnungen als Grundlage verwenden. Das macht die Berechnung besonders leicht und reduziert den bürokratischen Aufwand auf ein Minimum.

In einigen Fällen führt dieser Verteilerschlüssel jedoch zu Unmut. Das ist dann der Fall, wenn Einzelpersonen in einer großen Wohnung leben, während Familien mit vielen Personen eine kleinere Wohnung bewohnen. Hier ist davon auszugehen, dass die Familie deutlich mehr Betriebskosten verursachen wird als die Einzelpersonen.

Bei der Berechnung auf Grundlage der Wohnfläche wird diese Tatsache jedoch außer Acht gelassen. Es ist daher fraglich, ob diese Form der Berechnung wirklich immer gerecht ist. Ungenauigkeiten hat der Gesetzgeber allerdings eingepreist und hält diese Form der Berechnung daher für die am besten geeignete.

Foto:(c) stevepb /pixabay.com


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