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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

24.08.2017

Müssen Mieter und Vermieter unerträglichen Gestank dulden?

Gerüche wahrzunehmen ist generell etwas Individuelles. Und doch stören Hundegeruch, Zigarettendunst, Müll- und Fäkalgeruch oft so sehr, dass Mitmieter und Vermieter reagieren müssen. Vom Amtsgereicht bis zum Bundesgerichtshof äußerten sich bereits viele Richter und schafften Klarheit, wie man mit dem unerträglichen Gestank umgehen sollte.

Jeder Mieter eines Mehrfamilienhauses kennt den Geruch von Gewürzen, der stets inWas tun bei Gestank im Haus? | Foto:(c) mykolasamoilenk/fotolia.comder Mittagszeit durch die Flure wabert. Und generell ist das Geruchsempfinden eine individuelle Betrachtungsweise und übliche Gerüche, die durch die normale Nutzung des Mietgegenstandes entstehen, sind auch erlaubt und hinzunehmen. Dieses Hausrecht des Mieters bedeutet, dass es riechen darf, wie es will, Hautsache der Dunst verbleibt in den eigenen vier Wänden.

Es gibt aber Grenzen. Wabert der Dunst durch die Flure des Mehrfamilienhauses und ist darüber hinaus noch penetrant und nachhaltig und können Mitmieter darauf hin bestimmte Teile des angemieteten Raumes nicht nutzen, liegt ein klarer Mangel vor.

Übliche Rechtsauffassung zum unerträglichen Gestank

Stets entscheidend ist die Art des Duftes. So genannte haushaltsübliche Gerüche, die durch Tätigkeiten wie Wäschewaschen, Reinigen oder das tägliche Kochen entstehen müssen Mitmieter akzeptieren. Das Landesgericht Essen stellte jedoch klar, dass im Extremfall auch Küchengerüche das sozial verträgliche Maß überschreiten können. Im vorliegenden Fall betrieb ein Mieter eine Art Großküche in der Mietwohnung. Und da die Ausdünstungen ständig und lang anhaltend durch das Mehrfamilienhaus zogen, sahen die Richter eine Grenze als überschritten an.

Wenn der Zigarettenqualm die Luft verpestet

Das Rauchen an sich gehört zum normalen Mietgebrauch und nur in sehr seltenen Fällen urteilten Richter gegen die Nikotinsucht. Doch Klarheit besteht darin, dass Zigarettenqualm im Hausflur, bzw. das Rauchen an sich dort untersagt ist.

Tipp: Vermieter sollten das Rauchen in den öffentlich zugänglichen Räumlichkeiten über eine Klausel im Mietvertrag und der Hausordnung verbieten.

Der Bundesgerichtshof betrachtete eine Kündigung des Vermieters als rechtens, als der Zigarettenqualm ein unerträgliches Ausmaß erreichte und somit den Hausfrieden erheblich und gesundheitsgefährdend störte, vgl. Akteneichen VIII ZR 186/14.

Und wer als Mieter meint, das Rauchen auf dem Balkon ist stets und ständig erlaubt, der irrt. Mittlerweile prüfen Richter sogar vor Ort, inwieweit der Zigarettenqualm den Hausfrieden stören könnte und wie unter Aktenzeichen V ZR 110/14 bestätigt, wird das Rauchen gegebenenfalls höchstrichterlich zeitlich eingegrenzt.

Fehlende Körperhygiene kann zur Kündigung führen

Es mag ein Einzelfall gewesen sein. Aber die Richter der Amtsgerichte Saarbrücken und Wetzlar setzten einen Mieter unter Druck, der durch mangelnde Körperhygiene und das Horten von Müll seine Mitmieter nachhaltig störte. Der Vermieter ging gegen den Störenfried mit einer Abmahnung vor und die Gerichte erklärten, dass der unhygienische Mieter sein Verhalten innerhalb einer gesetzten Frist ändern müsse. Kommt er diesem nicht nach, wäre eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters rechtens, vgl. Aktenzeichen 37 C 267/93 und 38 C 1389/12 (38).

Wenn Haustieren unerträglichen Gestank produzieren

Gerade an regenreichen Tagen mieft es etwas, wenn der nasse Hund durch Treppenhaus geführt wird, oder im Aufzug mitfährt. Solche Ausdünstungen sind völlig in Ordnung. Aber auch hier ist es stets eine Frage der Art des Geruches, denn Urin oder Fäkalgerüche, die ständig präsent sind, können schnell den Hausfrieden stören. Und ist die Menge der vom Mieter gehaltenen Tiere nicht im normalen Maß, kann ein Gericht auch schon mal Klarheit schaffen: Eine Mieterin hielt 27 Katzen. Der Nachbar klagte wegen des Gestankes und 25 Katzen mussten nach dem Urteil des Amtsgerichtes Köln ein neues Zuhause suchen, vgl. Aktenzeichen 5 U 7178/89.

Wie verhalten, wenn der Gestank den Hausfrieden stört

Sich vom Gestank gestört fühlende Mieter müssen den Mangel zuerst beim Vermieter melden. Dabei gilt es, die Belästigung zu beweisen, indem die Art des Geruches, die Dauer und die Intensität protokolliert werden sollten. Hier kann der sich gestört fühlende Mieter dem Vermieter eine Frist setzen, in der der Vermieter den Mangel beseitigen muss.

Achtung: Hier muss der Vermieter den Mangel beheben, unabhängig davon, ob er daran schuld ist, oder nicht.

Der Vermieter sollte nun durch eine Abmahnung den Störenfried anhalten, die Geruchsbelästigung einzustellen. Gegebenenfalls ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn dieser der Aufforderung nicht nachkommt. Hier sollte aber im Vorfeld ein Rechtsbeistand eingeschaltet werden.

Achtung: Kommt der Vermieter der Aufforderung nicht nach die Geruchsbelästigung zu beseitigen, kann der vom Geruch betroffene Mieter einen Gutachter bestellen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen, so urteilte das Landgericht Berlin unter Aktenzeichen 65 S 296/10.

Eine Mietminderung ist bei festgestelltem Mangel jedenfalls möglich. Die Höhe der Mietminderung ist dabei sehr unterschiedlich, abhängig von der Art des Gestankes, der Dauer und der Häufigkeit.

Foto:(c) mykolasamoilenk/fotolia.com
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