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Modernisierungen: was Vermieter beachten müssen! Teil II


Immobilien altern und in gewissen Rhythmen müssen Eigentümer für Modernisierungen oder Sanierungen Geld investieren und die Gründe liegen auf der Hand: Objekte mit hohen Instandhaltungsrücklagen verlieren ihren Wert und wenn Immobilieneigentümer nicht regelmäßig modernisieren leidet die Mieteinnahme darunter. Und allzu oft wird die energetische Sanierung als der Königsweg empfohlen. Aber ist sie das wirklich und welche Kosten kann der Vermieter auf die Mieter umlegen?

energetische Sanierung

Jede Investition in die eigene Immobilie produziert Nachhaltigkeit und stärkt die Rendite. Nicht jede Modernisierung muss dabei von der Mietergemeinschaft akzeptiert werden und Vermieter müssen sich an Regeln halten, wie in Teil I beschrieben. Doch macht jede Modernisierung wirklich Sinn?

Energetische Sanierung und Ihre Tücken

Ursprünglich als Anreiz für die Immobilieneigentümer gedacht wurde die Energiesparverordnung, kurz EnEV, politisch aus der Taufe gehoben und staatlich subventioniert, wie über die Kreditanstalt für Wiederaufbau, KfW. Viele Vermieter und Eigenheimbesitzer folgten dem "Sanierungsruf". Doch Studien belegten bereits, dass sich die hohen Investitionen kaum oder gar nicht auf den Wert der Immobilie auswirken. Und mittlerweile raten viele Hausverwaltungen und Makler davon ab.

Die Studie der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen aus 2015 ergab, dass immer mehr Makler von der energetischen Sanierung abraten. Beurteilten 2010 noch 60 Prozent der Makler, dass die Sanierungen den Verkaufspreis positiv beeinflussen, waren es 2015 nur noch 47 Prozent.
Weniger energetische Sanierungen in guten Lagen 31 Prozent der befragten 604 Immobilienanbieter erklärten 2010 noch, dass energetische Sanierungen gerade in Top-Lagen zu einer besseren und schnelleren Vermarktung führen, wohingegen es in 2015 nur noch 28 Prozent der Befragten erklärten.

Der Grund ist einfach erklärt: Je weniger Immobilien am Markt vorhanden sind, umso geringer sind auch die Anforderungen der Mieter an die Immobilie. Und gerade in Ballungszentren und eben in guten Lagen sind Immobilien Mangelware.

Demzufolge kann die energetische Sanierung auch in den Regionen, in denen der Markt weniger Objekte bietet in Sachen Miethöhe nicht punkten. Aber war das nicht eigentlich der kalkulatorische Sinn einer Modernisierung, dass sich die Investitionen lohnen, weil man als Vermieter entsprechend mehr Miete verlangen kann?

In der Studie rieten im Jahre 2015 bereits 25 Prozent von der energetischen Sanierung ab, da diese sich nicht lohnt, auf lange Sicht gesehen.

Tipp: Sanierungen sollten Schritt für Schritt erfolgen, sofern es der zeitliche Turnus von Dach, Fassade, Heizungsanlage und Fenstern erlaubt. Vermieter sollten vorab immer eine Rentabilitätskontrolle durchführen und Makler, Hausverwalter und auch Steuerberater befragen, bevor sie sich von höheren Mieten, besseren Verkaufserlösen und subventionierten Krediten blenden lassen.

Doch welche Kosten der Modernisierungen können Vermieter umlegen?

Abgesehen von den Kosten der Instandhaltung, die man vom Mieter gesetzlich nicht zurückbekommt, können Modernsierungen, unter den bereits genannten Rahmenbedingungen, auf den Mieter umgelegt werden, vgl. § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB.

Dabei beträgt die Umlagefähigkeit maximal 11 Prozent der Kosten pro Jahr. Bei Modernisierungskosten von 22.000 Euro als Beispiel könnte der Vermieter pro Jahr € 2.420 von den Mietern jährlich über die Miete zurückholen, beziehungsweise 201,66 Euro monatlich.

Aber Achtung: Sind öffentliche Förderungen im Spiel, sind diese subventionierten Mittel von den Gesamtkosten im Vorfeld abzuziehen.

Diese so genannte "Kostentragungspflicht" des Mieters greift im Übrigen selbst dann, wenn der Mieter den Modernisierungsmaßnahmen ?ausdrücklich? widersprochen hat, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 02.03.2001 unter AZ VIII ZR 164/10.

Im Kern sollte man als Vermieter neben den rechtlichen Vorschriften von Fristen und der Form der Ankündigungen bei allen Modernisierungsmaßnahmen vorsichtig sein. Oft lohnt es sich nicht im Rundumschlag alles am Hause zu erneuern und selbst mit Fördermitteln kann man falsch liegen, wenn es um die Umlagefähigkeit der Investitionen geht. Und das Thema der energetischen Sanierung sollte stets im Vorfeld genau überprüft werden, denn nicht jede Modernisierung lässt sich am Ende und auf Zeit in bare Münze umsetzen.

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