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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

02.09.2016

Modernisierung und die Frage, was Vermieter beachten müssen ? Teil I

Nicht nur bei Immobilien mit einem erheblichen Instandhaltungsrückstand fragen sich Vermieter, welche der Modernisierungen ein Mieter hinnehmen muss. Auch bei kleineren Instandhaltungsarbeiten ist die Frage berechtigt, ob die Kosten umlagefähig sind. Kann sich ein Mieter wehren, wenn Modernisierungen oder Instandhaltungen durchgeführt werden sollen und was ist seitens des Vermieters noch zu beachten?

Moderniesierung

Der Altbau stammt aus dem Jahre 1912 und wurde im Laufe der Jahre immer mal wieder in Teilen Saniert. Nun aber scheint die Fassade brüchig und auch eine Wärmedämmung und neue Fenster wären zeitgemäß. Schnell ist ein Termin mit der Baufirma vereinbart und in zwei Wochen kommt die Gerüstbaufirma und los geht?s. Als Vermieter denkt man sich: "ist doch von Vorteil für alle Mieter, wenn die Arbeiten schnell beginnen". Doch genau SO sollte man keine Modernisierung beginnen.

Modernisierungen müssen fristgerecht angekündigt werden

Grundsätzlich müssen umfassende Bauarbeiten drei Monate vor Beginn angekündigt werden. Die Mieter sind über die Art der Bauarbeiten, den Umfang und die Dauer - von uns bis - schriftlich aufzuklären. Ferner muss in dem Anschreiben die zu erwartende Mieterhöhung benannt werden, sofern die Kosten umlagefähig sind und auch die zukünftigen Betriebskosten sind zu benennen. Warum eigentlich?

Dem Mieter muss gesetzlich die Möglichkeit gegeben werden zu kündigen. Denn eine Kündigung im Modernisierungsfalle und gleichzeitiger Mieterhöhung ist möglich, auch wenn diese mietvertraglich ausgeschlossen ist. Diese "begründete Kündigung" kann nach Erhalt der Modernisierungsankündigung zum Ende des übernächsten Monats erfolgen. Erhält der Mieter als Beispiel am 06.02. die Ankündigung zur Modernisierung muss die Kündigung bis zum 31.03. erfolgen und das Mietverhältnis endet am 30.04.

Tipp: Auch wenn Modernisierungen dem Mieter Vorteile erbringen werden diese Vorteile durch die notwendige Mieterhöhung allzu oft nicht als solche angesehen und selbst alteingesessene Mieter erwägen die Kündigung. Erklären Sie die Vorteile ausführlich, sofern der Wohnwert steigt und begründen Sie die Mieterhöhung durch zeitgleiche Ersparnisse der Heizkosten. Nur mit den richtigen Argumenten erspart man sich Massenkündigungen und Neuvermietungen.

Aber muss der Mieter Modernisierungen grundsätzlich akzeptieren?

Welche Modernisierungen muss der Mieter akzeptieren?

Das Bürgerliche Gesetzbuch, BGB, schafft in Paragraf 554 Klarheit. Grundsätzlich müssen Mieter Bauarbeiten dulden, die die Mietsache an sich verbessern, neuen Wohnraum schaffen oder Einsparungen von Wasser und Energie mit sich bringen. Ob und wie hoch die anschließende Umlage auf den Mietzins erfolgt, spielt hier keine Rolle.

Doch es gibt Grenzen bei so genannten "Härtefällen": ist zum Beispiel ein Mieter oder Familienmitglied nachweislich krank, schwanger oder im Examen, können die Lärm- und Schmutzbelästigungen erhebliche Einschränkungen mit sich bringen und der Mieter braucht die Modernisierung nicht zu dulden, gerade wenn ein zeitlich begrenzter Auszug notwendig wird.

Tipp: In Fällen, in denen von einer erheblichen Lärm- und Schmutzbelästigung auszugehen ist, sollten Vermieter mit den betroffenen Mietern offen kommunizieren, gegebenenfalls eine Interimslösung in einer nahe gelegenen Pension anbieten.

Bei grundlegenden Kernsanierungen, in denen Nasszellenbereiche wie Bad und Toilette nicht nutzbar sind, kann auch der netteste Mieter berechtigt auf die Barrikaden, denn das Mietobjekt befindet sich kaum mehr in einem vertraglich vereinbarten oder gebräuchlichen Zustand. Ebenfalls sind so genannte "Luxusmodernisierungen" seitens des Mieters ablehnbar, so Einbauten von Saunen, Anbauten von Schwimmbädern, ja selbst das Verbauen handbemalter Luxusfliesen.

Tipp: Eine umfangreiche Modernisierung braucht ein gutes Krisenmanagement und eine intelligente Planung, auch und gerade was die Kommunikation mit den Mietern angeht. Solche Umbauten, die Mieter gern als Eingriff n Ihren Alltag verstehen, sollte man von einer professionellen Hausverwaltung begleiten lassen. Letztlich ist von vornherein zu prüfen, was auf den Mieter zukommt, an Lärm und Schmutz, aber auch an Mieterhöhung.

In Teil II wollen wir die Nachteile der allzu oft gepriesenen energetischen Sanierung beleuchten und einen Einblick geben, welche Kosten letztlich auf den Mieter umlegbar sind und in welcher Höhe.

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