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Modernisierung des Badezimmers Teil II


Vermieter können selbst entscheiden, ob sie ein Badezimmer modernisieren, auch ohne Zustimmung des Mieters. Zwar bedeutet eine Modernisierung stets eine Verbesserung des Wohnkomforts, doch entstehen Kosten, die umlagefähig sein können. Doch unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter seine Mieter beteiligen, wer trägt in welcher Höhe die Kostenverantwortung und welche formalen Voraussetzungen müssen für eine Mieterhöhung erfüllt sein?

Die Ankündigung trifft per Post ein: "Liebe Mieter, in drei Monaten werden wir Wer zahlt die Modernisierung im Bad | Foto: (c) Matthias Buehner / Fotolia.comsämtliche Badezimmer des Wohnhauses modernisieren... " Ja, jede Modernisierung der angemieteten Wohnung bringt Veränderungen und auch wenn sich der Standart des Objektes erhöht, so wird sich zwangsläufig auch der Mietzins erhöhen. Wie sich Modernisierung definiert haben wir in Teil I bereits ausführlich beschrieben. Doch unterscheidet man bei solchen Vorhaben zwischen der so genannten "modernisierenden Instandhaltung" und der reinen Modernisierung.

Die modernisierende Instandhaltung

Grundsätzlich ist zwischen der reinen Instandhaltung und der modernisierenden Instandhaltung zu unterscheiden.

Werden Fliesen oder Badelemente aufgrund der Abnutzung ausgetauscht, ohne das sich der Wert an sich erhöht, weil gleichwertiges Material verwendet wird, handelt es sich um eine reine Instandhaltungsmaßnahme und die Kosten hierfür trägt der Vermieter. Letztlich muss er gesetzlich, wie vertraglich den vertragskonformen Zustand der Wohnung erhalten und eine professionelle Hausverwaltung bildet gerade für solche Fälle Instandhaltungsrücklagen, die im Mietzins enthalten sind.

Entscheidet sich der Vermieter bei starker Abnutzung des Mietgegenstandes für qualitativ erheblich besseres Material, mithin teurere Fliesen und Badelemente, als die alten, dann liegt eine so genannte "modernisierende Instandhaltung" vor.

In diesem Falle kann der Vermieter den Mieter an den Kosten beteiligen und den Mietzins erhöhen. Aber, er muss die Kosten, die für die reine Instandhaltung hätten ausgegeben werden müssen, vom Gesamtaufwand der nunmehr qualitativ höherwertigen, modernisierenden Instandsetzung abziehen. Im Fachjargon heißt dies "Abzug neu für alt". Meist ist der kalkulativ zu betrachtenden Instandhaltungsanteil höher und somit die Mieterhöhung relativ vertretbar.

TIPP: Als Eigentümer oder Hausverwaltung sollte man auf die Unterschiede zwischen altem und nunmehr neuem Standart detailliert eingehen und Kostenvoranschläge von Handwerksbetrieben einholen, bevor das Mieterhöhungsschreiben an die Mieter ausgesendet wird.

Die reine Modernisierung

Eine Modernisierung ist stets eine Veränderung zur Werterhöhung ohne einen konkreten Reparatur- oder Instandhaltungsanlass. Doch wie verhält sich nun die Situation im konkreten Fall, bei der Modernisierung des Badezimmers?

Zusätzlich zur reinen Definition muss es sich um eine Maßnahme des Vermieters handeln, die den Wert der Mietsache, hier das Badezimmer, nachhaltig und deutlich erhöht, beziehungsweise verbessert.

Beispiele hierfür wären, dass das Badezimmer nach 30 Jahren auf einen zeitgemäßen Standart angepasst wird, sich der Wasserverbrauch durch neuwertige Spülkästen oder die Nutzung von Niederschlagswasser reduziert, der Einbau eines Wasserzählers oder Duscharmaturen mit Regulierungsfunktionen. Auch Maßnahmen, die die Sicherheit erhöhen gelten als Modernisierung, so zum Beispiel die Anbringung von Haltegriffen an der Badewanne oder der Einbau eines Duschbereiches auf Fußbodenniveau.

Das Landgericht Berlin wertete den Einbau einer Mischbatterie, eines Hänge-WC´s mit Spülstopp und eines größeren Waschbeckens ebenfalls als eine reine Modernisierung, vgl. LG Berlin, AZ 65 S 321/10.

Sofern der Nutzungsgewinn einer reinen Modernisierung größer ist, als der mögliche Wegfall einer Räumlichkeit, so muss ein Mieter gegebenenfalls auch eine Grundrissänderung akzeptieren. So geschehen bei einer Altbauwohnung, in der eine Speisekammer zugunsten eines modernisierten Badezimmers weg fiel, vgl. BGH Urteil vom 13.02.2008 ? VIII ZR 105/07.

Ein Mieter kann sich bei Modernisierungen nicht auf subjektive Wahrnehmungen stützen. Zwar gelten Luxusdetails wie Wasser- oder Lichtspiele nicht zum normalen, vom Mieter kostenseitig zu beteiligenden Rahmen einer Modernisierung, aber dem Grunde sind objektiv zu bewertende Verbesserungen zu akzeptieren.

Doch wie und in welchem Rahmen muss der Mieter sich an den Kosten der Modernisierung beteiligen?

Die Kostenpflicht des Mieters bei Modernisierungen

Der Mieter ist verpflichtet, die Sanierung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden, so das BGB in § 555 d I.

Dabei können bis zu 11 Prozent des Kostenaufwandes auf den Mieter umgelegt werden, da der Vermieter bei Einzelmodernisierungen den Betrag des Umbaus genau beziffern kann. § 559 II BGB kommt in Einzelfällen nicht zum tragen, da in diesem Beispiel die Kosten nicht auf alle Wohneinheiten verteilt werden dürfen.

Doch welcher Form bedarf die Mieterhöhung nach Modernisierung?

Grundsätzlich schriftlich und das Mieterhöhungsschreiben muss sich an den gesetzlichen Vorgaben orientieren.

TIPP: Mieterhöhungsanschreiben sind stark formal gebunden. Sofern keine Klarheit über den Inhalt, die Begründung und die Fristen besteht, sollten Hauseigentümer eine Hausverwaltung ihres Vertrauens befragen. Oft führen unsachgemäße Schreiben hier zur Unwirksamkeit.

Wichtig bei dem Mieterhöhungsschreiben ist, dass die Maßnahme detailliert beschrieben und detailliert begründet werden muss und alle für den Mieter relevanten Fakten, so zum Beispiel mögliche Einschränkungen, benannt werden müssen.

Neben den formalen Notwendigkeiten (Anrede, detaillierte Mietalt- und Neukalkulation) muss die Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn der Umbaumaßnahme angekündigt werden. Dies gilt ebenfalls für die im Zusammenhang stehende Mieterhöhung. Wird letztere Frist versäumt, so kann der Mietzins erst nach neun Monaten erhöht werden.

Im Kern ist das Resümee zu fassen, dass eine Modernisierung grundsätzlich immer vom Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen durchgeführt werden kann, ohne Zustimmung des Mieters. Sofern sich die Wohnqualität für den Mieter objektiv, nicht subjektiv, erhöht, muss sich ein Mieter anteilig an den Kosten des Umbaus beteiligen.

Foto: (c) Matthias Buehner / Fotolia.com
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