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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

30.11.2015

Modernisierung des Badezimmers Teil I

Die Modernisierung des Badezimmers ist oft ein Streitfall zwischen Mieter und Vermieter. Modernisierungsmaßnahmen gelten dem Erhalt und der Aufwertung einer Immobilie. Doch wer trägt die Kostenverantwortung und welche Umlagemöglichkeiten gibt es? Kann der Vermieter modernisieren wie und wann er will und wie wirkt es sich auf den Mietzins aus?

Ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch, BGB, schafft Klarheit: "Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. ", so § 555 d1, BGB. Der Gesetzgeber Bad Modernisierung - Mieter und Vermieter |  Foto: (c) Jörg Lantelme / Fotolia.cominterpretiert Modernisierungen als einen Werterhalt einer Immobilie oder als Werststeigerung des geschaffenen Eigentums. Doch sind Verbesserungen des Wohnkomforts für den Mieter auch gleichbedeutend mit vielen Unannehmlichkeiten, die während einer Baumaßnahme anfallen.

Doch vorab sollte man den Begriff Modernisierung definieren

Typisch für eine Modernisierung ist, dass sie OHNE einen konkreten Reparaturanlass erfolgt. Das heißt, wenn der Vermieter über den reinen Erhaltungsaufwand hinaus handelt, obwohl das vorhandene Material weder reparatur- noch erneuerungsbedürftig ist, spricht man von einer Modernisierung. Ein Beispiel wäre der Austausch der Fliesen oder der Badelemente, ohne dass die alten Gegenstände den gebrauchs- und vertragsgemäßen Zustand der Wohnung beeinträchtigen würden.

Muss der Mieter eine Modernisierung immer dulden?

Auch hier regelt der Gesetzgeber ganz klar, dass nur in einem Härtefall der Mieter der Modernisierung entgegen treten kann. Gemäß § 555 d II, BGB, muss jedoch ein Härtefall für den Mieter, seine Familie oder die Angehörigen des Haushaltes bestehen, damit die Abwägung im Verhältnis zum berechtigten Interesse des Vermieters auf Modernisierung zugunsten des betroffenen Mieters ausfällt. Hier sind es meist Einzelfallentscheidungen der Gerichte, die eine solche Situation aufklären.

Doch wie sieht es mit den Kosten einer Modernisierung aus? Hier muss man zwischen der Kostenverantwortung bei einer so genannten "Instandhaltung" und der so genannten "übertragenen Instandhaltungspflicht auf den Mieter" unterscheiden.

Die Instandhaltungs - und Instandsetzungspflicht des Vermieters

Vermieter sind per Gesetz dazu verpflichtet die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten und zwar für die gesamte Vertragslaufzeit.

Instandhaltung bedeutet, dass der Vermieter als Beispiel die Fliesen reinigen lässt, jedoch "erhält" und nicht ersetzt. Instandsetzung bedeutet in diesem Falle, dass er die Fliesen gegen neue "ersetzt".

In beiden Fällen hat der Vermieter die Kosten zu tragen und kann diese auch nicht auf die Miete umlegen, da es sich nicht um eine Modernisierung per Definition handelt.

Die Kleinreparaturklausel - Übertragung der Instandhaltungspflicht

Vertraglich kann ein Vermieter die Instandsetzungsarbeiten als so genannte "Schönheitsreparaturen" auf den Mieter übertragen. Unter Schönheitsreparaturen versteht man die Arbeiten, die durch die normale Wohnungsabnutzung bedingt sind, so zum Beispiel Tapezieren oder Maler- und Lackierarbeiten.

Am Beispiel des Badezimmers: Eine durch die Abnutzung unansehnlich gewordene Badewanne, oder auch kleinere Emailschäden an den Elementen an sich gehören zu den Bagatellschäden und die Kosten zur Beseitigung können über die Kleinreparaturklausel auf den Mieter umgelegt werden, wobei hier klare Wertgrenzen bestehen.

Die Minderungsrechte des Mieters

Soweit bei diesem Beispiel die Badewanne nicht mehr zumutbar ist, beziehungsweise deren Zustand, besteht ein so genannter "Mangel an der Mietsache" und dem Mieter steht ein Minderungsanspruch in Bezug zum Mietzins zu. Gleichzeitig kann der Mieter den Vermieter dazu auffordern den "vertragskonformen Zustand an der Mietsache" wieder herzustellen.

Achtung: Das Minderungsrecht eines Mieters ist nur bei so genannten "Energetischen Sanierungsmaßnahmen" für drei Monate ausgeschlossen, so zum Beispiel beim Ausbau von Fenstern oder bei der Installation energiesparender Heizungsanlagen.

In Teil II beleuchten wir die konkrete Modernisierung des Badezimmers und definieren den Begriff der "modernisierenden Instandsetzung", sowie der genauen Kostenverteilung, beziehungsweise Umlagefähigkeit der Arbeiten.

Foto: (c) Jörg Lantelme / Fotolia.com

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