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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

30.06.2018

Modernisieren und Sanieren : Immobilienwert steigern ? Teil III

Eine Immobilie ist eine langfristige Kapitalanlage und für Vermieter eine nachhaltige Einnahmequelle. Doch altersbedingte Abnutzung und witterungsbedingte Schäden machen eine Modernisierung der Innenbereiche und eine Sanierung des Baukörpers irgendwann unumgänglich. Letztlich muss eine Sanierung den Immobilienwert steigern, zumindest aber erhalten. Dabei ist viel zu bedenken und zu planen, je nach Sanierungsprojekt und wir geben dazu hilfreiche Tipps.

Dach- und Fassadensanierungen sind nicht nur werterhaltend, sondern auch durch Schäden an der Immobilie oft notwendig und auch das Alter nagt am Baukörper. Unterschiedlichste Baustoffe können verwendet werden, wie im ersten Teil beschrieben. Aber auch der Gesetzgeber hat ein Wörtchen mitzureden, gerade bei der Fassadensanierung, wie im zweiten Teil erklärt.

Wichtig ist stets, dass man seine Immobilie nachhaltig beobachtet, Kleinstschäden zügig repariert und sich erprobte und kompetente Handwerksbetriebe sucht, die einen bei den Modernisierungen und Sanierungen helfen. Aber es gibt viel mehr, was man an seiner Immobilie altersbedingt verbessern kann und wo eine Sanierung klare Vorteile mit sich bringt.

Neue Fenster können den Immobilienwert steigern

Wussten Sie, dass durch Fester mit Einfachverglasungen gut fünfmal so viel Wärme entweicht, wie durch wärmeisolierende Scheiben? Und dies betrifft auch die noch häufig anzufindenden Doppelkassettenfenster, die Altbauten schmücken. Wärmeschutzfenster sind also überaus geeignet um die Wärme im Baukörper zu halten und die Energiekosten zu senken. Da haben dann auch schnell die alten zweifachen Isofenster ihre Daseinsberechtigung verloren, denn deren Wärmedämmung ist nicht mehr auf dem neuesten Stand und darüber hinaus kaum mit Schallschutzwirkung versehen.

Wenn es um den Einbau neuer Fenster geht muss man die Immobilie im Ganzen betrachten. Wenn schon die Fassade neu saniert wurde, sind meist auch die Fenster zu wechseln, da Wärmebrücken entstehen, die durch neue Rahmen und entsprechende Dämmungen versiegelt werden müssen, wie im zweiten Teil beschrieben, Stichwort XPS.

Kosten und Tipps zur Fenstersanierung

So einfach mal die ganzen Fenster in einem Mehrfamilienhaus austauschen ist schwierig. Es kommt in erster Linie auf die Fassadenkonstruktion an, die am Ende die Befestigungsart und die Einbaulage bestimmen. Die meisten Fenster heutzutage sind aus Kunststoff und verfügen über wärme- und schallisolierende Merkmale. Beim Einbau muss auf die raumseitige Abdichtung geachtet werden. Bei der außenseitigen Abdichtung ist meist eine Regensperre ausreichend, außer bei Fassaden, die häufigem Wind ausgesetzt sind. Bei der Außenfensterbank ist auf den seitlichen Laibunganschluss ebenso zu achten, wie auf den Fassadenüberstand. Besonderer Aufmerksamkeit gilt der Hohlraumdämmung für den Schall- und Wärmeschutz.

Fenstersanierungen sollten immer von einer Fachfirma ausgeführt werden um eine gütegesicherte Fenstermontage (RAL) sicher zu stellen und auch um den Aus- und Einbau gegenüber Dritten sicher zu gestalten. Die Kosten können, je nach Größe und Material (Kunststoff oder Holz) sehr variieren und können zwischen 300 Euro bis 1.000 Euro pro Quadratmeter liegen.

Tipp: Das Programm ?Energieeffizient Sanieren? der KfW bietet ebenso Fördermöglichkeiten, wie regionale Modernisierungsprogramme der Kommunen. Hier kann sich ein Anruf bei der Gemeinde lohnen.

Modernisierung von Wasserleitungen

Auch die Zu- und Ableitungsrohre einer Immobilie halten nicht ewig. Die alten Bleirohre, die leider noch in vielen Altbauten vorhanden sind, sollten schon aus gesundheitlichen Gründen ausgetauscht werden. Hier kommt bei Zuleitungsrohren meist Kupfer oder Edelstahl zum Einsatz und bei Ableitungsrohren Kunststoff. Eine Komplettsanierung ist relativ aufwendig und teuer, da die Wasserleitungen inwandig verlaufen.

Tipp: Durch eine Aufputzanbringung neuer Leitungen lässt sich viel Geld sparen. Dabei verbleiben die alten Leitungen in der Wand und die neuen werden unter einer Rigipswand versteckt.

In den meisten Fällen aber ist eine Teilsanierung der Wasserleitungen erforderlich, da die alten irgendwann korrodieren und aufplatzen. Wenn das Wasser in der Mietwohnung nur noch als kleines Rinnsal daherkommt oder sich braun verfärbt, ist schnelles Handeln von Nöten. Dabei muss aber heutzutage nicht gleich das ganze Zuleitungssystem erneuert werden.

Tipp: Ein so genanntes ?Relining? kann helfen Kosten zu sparen. Dabei wird eine spezielle Lösung in das System eingespült, dass die Leitungen reinigt und gleichzeitig ein Epoxidharz die schadhaften Stellen versiegelt.

Heizung modernisieren lohnt sich langfristig immer

Wussten Sie, dass eine 15 oder 20 Jahre alte Heizkesselanlage bis zu 30 Prozent mehr verbraucht als eine moderne, da sie zu viel Energie verbraucht? Wenn man dann an die Betriebskostenabrechnung denkt, sollte man über eine Heizungsmodernisierung nachdenken. Die günstigste Alternative ist hier sicherlich bei der alten Heizart zu bleiben und nur den Kessel und die Technik auszutauschen.

Gas- und Ölbrennwertkessel liegen hier weit vorn und sind viel effizienter als die alten Niedrigtemperaturkessel. Wer aber die Möglichkeit hat auf Gas als Energieträger umzusteigen, sollte dies tun, da Gas an sich weitaus günstiger ist und auch, weil ein Gasbrennwertgerät mit 5.000 Euro billiger ist, als ein Ölbrennwertgerät für 7.000 Euro, je nach Menge der zu beliefernden Wohneinheiten.

Tipp: Wer zukunftsweisend agieren will, sollte sich Gedanken über eine Holzpellet-Anlage oder eine Wärmepumpe machen. In der Anschaffung sind mindestens 20.000 Euro zu investieren, aber bei den stetig steigenden Gas- und Ölpreisen eine nachhaltige Überlegung. Auch hier lohnt der Gang zur KfW die unter bestimmten Voraussetzungen solche Umbauten fördert.

Im Resümee kann sich jede gut durchdachte Modernisierung der Mietwohnungen für eine bessere Vermietbarkeit und höhere Mieten ebenso lohnen, wie die Sanierung des ganzen Hauses, ob in Teilen oder in Gänze. Dabei sollten vornehmlich monetäre Überlegungen eine Rolle spielen. Immer dann, wenn die Reparaturen an bestimmten Gebäudeteilen über die Jahre immer wiederkehren, sollte man sich als Immobilieneigentümer mit einer Sanierung auseinandersetzen. Hierbei ist die Begleitung erfahrener Fachbetriebe ebenso sinnvoll wie das Hinzuziehen eines Energieberaters oder auch Architekten, je nach Bauvorhaben.

Um alle 25 Jahre die Fassade sanieren zu können, alle 50 Jahre das Dach und die Fenster, alle 20 Jahre die Heizanlage und so weiter müssen entsprechende Rücklagen gebildet werden, wenn man nicht auf Banken zurückgreifen möchte. Hier ist es ratsam mit seiner Hausverwaltung die Verwendung der Mieteinnahmen zu überdenken und entsprechend vorzusorgen. Fakt ist, dass man durch modernisieren und sanieren den Immobilienwert steigern und mindestens den Wert erhalten kann und sollte.

Foto: (c) myimmo/ pixabay.com

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