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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

19.07.2018

Mit radikalen Mitteln die Immobilienpreise bremsen

Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland und vor allem in vier Großstädten kann es zu einer Immobilienblase kommen, so die Auswertung des jährlichen Berichtes des IWF. Deutschland investiere zu wenig, so die Forscher. Die Städtevertreter haben Szenarien entwickelt, die mit radikalen Mitteln die Immobilienpreise bremsen sollen. Kann das gelingen?

Immobilienpreise senken | Foto: (c) nattanan23/pixabay.com


Alljährlich kommentiert der Internationale Währungsfonds, kurz IWF, die Wirtschaft aller Länder und gibt Hinweise um das warum und mögliche Lösungsansätze. Die Forschern des IWF warnen nun vor einer Immobilienblase, zumindest in bestimmten Regionen, beziehungsweise Städten, in denen die Immobilien einfach zu hoch bewertet sind. Die Hauspreise sind weitaus schneller gestiegen, als dies durch die Nachfrage und grundlegende Daten erklärt werden könne.

Zu hohe Bewertungen halten Immobilienpreise hoch

Demnach beträgt die Abweichung zwischen Nachfrage und Fundamentaldaten und den Immobilienpreisen 25 bis zu 30 Prozent in den Städten Hamburg, Frankfurt und Hannover. Überflieger in dieser Überbewertung ist München, das 2017 mit 46 Prozent über dem "natürlichen" Niveau liegt. Einzig in Düsseldorf und Stuttgart, so der Bericht, war die Überbewertung mit maximal 15 Prozent rückläufig.

Die Ursachen und Empfehlungen des IWF

Die Forscher benennen hier die weiterhin hohe Nachfrage durch starke Zuzüge in die Ballungszentren. Da aber gleichwohl die Haushaltseinkommen steigen, zumindest in Teilen der Gesellschaft, werden die Kaufpreise und Mieten auf das Machbare ausgereizt. Der weiterhin anhaltende Niedrigzins beflügelt zusätzlich die hohe Nachfrage und alles zusammen führt zu einer Überbewertung von Immobilien.

Die Städte, so der IWF, sind kaum in der Lage diese Tendenz auf ein gesundes Maß zu reduzieren, da es weiterhin strenge Vorschriften beim Neubau gäbe und die Baufirmen keinesfalls hinterherkommen. Die Kritik des IWF ist aber klar formuliert:

Deutschland investiert zu wenig, um Luft aus dem Kessel zu nehmen. Die Forscher bestätigen, dass hierzulande weitaus weniger in Neubauten investiert wird, als in anderen, vergleichbaren Volkswirtschaften.

Randnotiz: Die Bundesregierung erklärte in den letzten Wochen hinlänglich, dass die Schuldenbremse keine weiteren Investitionen zuließe, die "schwarze Null" also das Maß aller Dinge sei. Wohl auch deshalb kommen die Städtevertreter mit Szenarien, die mit radikalen Mitteln die Immobilienpreise bremsen sollen und damit auch die Mietpreissteigerungen.

Immobilienpreise bremsen, nur wie?

Die Forderung ist deutlich formuliert: Die Bundesregierung soll, so die Städtevertreter, mit neuen und zügig verabschiedeten Gesetzen die Mieten und Immobilienpreise bremsen. Dabei soll die Wertsteigerung von Grundstücken an sich besteuert werden, für bestimmte Regionen, die sich auf die städtebauliche Veränderung zurückführen lässt.

Das dem Spiegel vorliegende Papier geht aber weiter. Den Städten soll ein erweitertes Vorverkaufsrecht eingeräumt werden, wenn es zu Grundstücksverkäufen kommt. Denn, so die städtischen Experten, tragen die hohen Grundstückpreise und der Mangel an geeignetem Bauland die Hauptverantwortung für die schleppende Neubautätigkeit. Die Kommunen können diese Mammutaufgabe mit eigenen Mitteln und dem aktuellen Gesetzesrahmen nicht aus eigener Kraft schaffen. Auch bei den Förder- und Planungsinstrumentarien der Kommunen sei dringend Abhilfe zu schaffen.

Können Änderungen im Steuer- und Planungsrecht die Immobilienpreise dämpfen?

Wir meinen, ja. Wenn der Staat keine langfristig notwendigen Investitionen vornehmen kann oder will, kann eine Änderung des Steuerrechts die städtischen Entwicklungsprobleme zumindest einschränken. Wenn also eine aus dem Hut gezauberte und übernatürliche Überbewertung von Immobilien feststeht, kann eine Besteuerung dieser übernatürlichen Wertsteigerung den Immobilienmarkt an sich dämpfen. Doch stellt sich hier die Frage, inwieweit der Staat damit die Renditeaussichten zu stark reglementiert.

Viel perspektivischer ist es das Planungsrecht zu ändern, Bauanträge zu beschleunigen und das Vorverkaufsrecht der Kommunen zu stärken, denn mangelndes Bauland scheint das ursächlichste Problem zu sein. Doch eine Kritik müssen sich, so unsere Meinung, auch die Städtevertreter gefallen lassen.

Betreibergesellschaften der Städte sitzen mögliche Grundstücksverkäufe aus

Die meisten Gemeinden und Städte verfügen über viel Bauerwartungsland, meist in den Peripherien. Diese werden von eigenen städtischen Gesellschaften verwaltet und wie Tafelsilber behandelt, auch wenn diese Liegenschaften zum Teil auch außerhalb des politischen Einflussbereiches liegen, so zum Beispiel in einem anderen Bundesland. Da stellt sich doch die Frage, warum die Gemeinden diesen Grund und Boden nicht veräußern, infrastrukturell anschließen und planerisch für Neubauten freigeben? An Investoren und auch privaten Bauherren mangelt es sicher aktuell nicht.

So wurde uns von einer Grundstücksgesellschaft, nahe der südlichen Grenze Berlins agierend, mitgeteilt, dass eine landeseigene Berliner Grundstückgesellschaft den Verkauf von Bauland in die Länge zöge oder sogar ganz verweigere, obwohl die Region infrastrukturell angebunden ist. Bedenkt man in diesem Fall, dass dort 150 Einfamilienhäuser erbaut oder, nach vorliegendem Bauplan, circa 1000 neue Mietwohnungen entstehen könnten, wirft dies einen Schatten auf regional tätige politische Akteure.

Foto: (c) nattanan23/pixabay.com

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