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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

29.01.2016

Mietpreisbremse Teil II: Welche Höhe der Miete ist zulässig?

Maximal 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietung können Vermieter laut Mietpreisbremse verlangen. Doch die in bereits 10 Bundesländern greifende Maximierung stellt Vermieter oft vor Hindernisse, sind doch in Großteilen keine Orientierungshilfen wie Mietspiegel oder Gutachten vorhanden, um eine juristisch belastbare Miethöhe zu kalkulieren. Wie kann man sich als Vermieter wirklich sicher sein, dass man sich korrekt und nachhaltig verhält?

Um es klar auszudrücken: Eine zu 100 Prozent juristisch belastbare Kalkulation ist nur dann möglich, wenn die grundlegenden Hilfen wie ein aktueller Mietspiegel der Gemeinde vorliegt, oder gar ein Gutachten. Wie in Teil I bereits beschrieben kann man sich auch an vergleichbaren Immobilien und Mietdatenbanken orientieren, aber es gibt noch weitere Hilfen, damit man sich als Vermieter wirklich sicher sein kann.

An der Nachbargemeinde orientieren

Wenn es keinen Mietspiegel der eigenen Gemeinde gibt, so kann und sollte man auf eine nahe liegende Gemeinde zurückgreifen um die ortsübliche Miete zu eruieren. Doch Vorsicht: Die als Vergleich heran gezogene Gemeinde sollte wirklich Wie kann man als Vermieter die Miethöhe berechnen? |  Foto: (c) Marco2811 / Fotolia.comvergleichbar sein, so zum Beispiel in punkto Infrastruktur. Um bei der Kalkulation in diesen Fällen auf der richtigen Seite zu sein, empfiehlt sich ein bis zu 10-prozentiger Abschlag in der eigenen Kalkulation, bevor man sich auf den Weg zum Gericht machen muss, weil der Mieter die neue Miete im Nachgang nicht akzeptieren will.

Die Alternativen zum Mietspiegel

Klar ist und bleibt, dass man als Vermieter einer Immobilie dann unsicheres Terrain betritt, wenn es für die betreffende Gemeinde keinen, oder nur einen alten Mietspiegel gibt. Doch es gibt weitere Alternativen:

Mietdatenbanken

Viele Verbände in der Immobilienwirtschaft sammeln Daten über längere Zeiträume und diese sind in Teilen über das Internet oder auf Anfrage zugänglich. Hier sollte man aber mit Bedacht agieren, da eine Anerkennung der Gerichte doch zweifelhaft ist.

Gutachten eines Sachverständigen

Dies ist der teuerste Weg die "ortsübliche Miete" zu definieren. Jedoch kann sich dies bei teureren Immobilien oder Objekten mit einer großen Anzahl an Wohneinheiten lohnen, da die Gerichte Gutachten stets akzeptieren, sofern der Gutachter als Sachverständiger ausgewiesen ist.

Preise vergleichbarer Immobilien

Das Gesetz zur Mietpreisbremse erlaubt generell einen Verweis auf den Mietzins von drei vergleichbaren Immobilien, jedoch müssen diese in der Ausstattung, dem Alter, der Lage und einigem mehr wirklich vergleichbar sein. Und selbst dann kommt es auf die Auswahl der zu vergleichenden Objekte an, die erst einmal vom Gericht anerkannt werden müssen, was leider nicht immer der Fall ist.

Aber Achtung mit der Mietpreisbremse

Bislang haben nur 10 Bundesländer die Mietpreisbremse eingeführt, Niedersachsen und Thüringen führen sie erst in diesem Jahr ein. Und Sachsen, Sachsen-Anhalt, das Saarland und Mecklenburg-Vorpommern wollen sie erst gar nicht einführen.

Darüber hinaus sind gesetzlich folgende Immobilien ausgenommen:

  • Neubauten bei Erstbezug
  • modernisierte Wohnungen
  • Vermietungen auf kurze Zeit
  • Gewerberäume aller Art
  • möblierte Zimmer in der eigenen Wohnung

Bei modernisierten Immobilien, beziehungsweise Wohnungen ist zu beachten, dass diese nur dann nicht der Mietpreisbremse unterliegen, wenn die Investition bei mindestens einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus liegt

Resümee für die Kalkulation der richtige Miethöhe

Der Begriff "Mietspiegel" ist keineswegs geschützt, viele sind veraltet oder deren Daten zu unbestimmt für die Individuelle Betrachtung einer Immobilie. Ferner lauern im Internet zu viele Alternativ-Mietspiegel, also Tabellen, die keineswegs auf Grundlage wissenschaftlich fundierter Erhebungen erstellt wurden. Aber, wenn ein ordnungsgemäßer Mietspiegel der Gemeinde vorhanden ist, sind diese selbst vor Gericht eine verlässliche Orientierungshilfe. Wenn man als Vermieter also nicht gleich einen Gutachter beauftragen will, sollte man alle möglichen Vergleichswerte heranziehen und gegebenenfalls auf ein paar Euro bei der Kalkulation verzichten, bevor der neue Mieter den Weg zum nächst gelegenen Gericht beschreitet.

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