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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

28.01.2016

Mietpreisbremse Teil I: Welche Höhe der Miete ist zulässig?

Seit Beschluss des Bundestages im März 2015 gilt in angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse, nicht aber im ganzen Bundesgebiet. Maximal sind gesetzlich nunmehr in den ausgewiesenen Gebieten 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietung möglich. Doch wie sollen sich Vermieter am Mietspiegel Ihrer Gemeinde oder Stadt orientieren, wenn es diesen gar nicht gibt? So einfach ist es doch nicht herauszufinden, welche Höhe bei der zukünftigen Miete zulässig ist.

Nach §566 d des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB, können die Landesregierungen seit April 2015 die Gebiete bestimmen, die als so genannte "angespannte IWie hoch darf der Mietpreis sein? | Foto: (c) SZ-Designs / Fotolia.comWohnungsmärkte" gelten. In diesen Gebieten greift die Mietpreisbremse und erlaubt eine Erhöhung des Mietzinses auf 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Soweit, so klar. Jedoch wie orientiere ich mich als Vermieter, wenn es schon daran scheitert die ortsübliche Vergleichsmiete heraus zu finden? Denn die meisten Regionen verfügen über keinen Mietspiegel, so zum Beispiel Bremen. Wir wollen helfen und aufklären:

Das bürgerliche Gesetzbuch regelt Mieterhöhungen

Das BGB gibt hier eine erste Orientierungshilfe. Informationsquellen für die Kalkulation der ortsüblichen Vergleichsmiete sind hierbei gleichsam die gleichen, wie bei Mieterhöhungen.

  • Mieten vergleichbarer Wohnungen nach Größe, Ausstattung, Lage und Art
  • Gutachten von Sachverständigen
  • Mietdatenbanken
  • Mietspiegel

Demnach sollten Vermieter, die nicht auf einen Mietspiegel zugreifen können, sich an diesen Indizes orientieren, sofern sie die Miete auf 110 Prozent bei Neuvermietung erhöhen wollen.

Der Mietspiegel als grundlegende Orientierung

Der Mietspiegel, sofern vorhanden, ist eine essentielle Grundlage für Vermieter. Und auch wenn ein Mietspiegel meist nicht alle Arten von Immobilien abbildet, so können aus den verifizierten Mieten der letzten vier Jahre pro Quadtartmeter sinnvolle Werte entnommen werden. Dabei werden die Immobilien kategorisiert, nach ihrer Lage, der Größe und dem Baujahr. Aber dennoch sind in Teilen die Unterscheide innerhalb der Gruppierungen relativ groß und meist sind freistehende Häuser beim Mietspiegel in Gänze ausgenommen.

Doch gibt es im Mietspiegel Abschläge und Zuschläge, die man berücksichtigen kann, so zum Beispiel ein paar Cent mehr für vorhandene Einbauten oder Abzüge von einigen Cent für einfache Nachkriegsbauten.

Auch Mietpreisspannen sind möglich

Da Mietspiegel nie nach bundeseinheitlichen Standards erstellt werden beinhalten einige oft auch Preisspannen, anstatt klarer Vorgaben. Hier ist aber Vorsicht geboten, da der Bundesgerichtshof in Städten wie Berlin und München bereits 2005 entschied, das Vermieter einen wichtigen Grund haben müssen, wenn sie von den normalen Mittewerten abweichen, vgl. BGH, AZ VIII ZR 110/04.

Das will heißen, dass man als Vermieter zwar individuelle Standards berücksichtigen kann, nach oben und nach unten, aber selbst in ausgefeilten Mietspiegeln wie München entscheiden leider in einigen Fällen erst die Gerichte über die "ortsübliche Miete" eines bestimmten Objektes.

Doch Mietspiegel sind selten in den Gemeinden unseres Landes. Und wenngleich diese nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden und die Gerichte landauf und landab diese als richtig und korrekt akzeptieren, ist es für Vermieter generell schwer vergleichbare Beispiele zu finden, sind Immobilien doch oft zu unterschiedlich und die subjektive Wahrnehmung eben rein subjektiv.

In Teil II bieten wir weitere Alternativen zur eigenen Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete, um als Vermieter nicht über die Hürden der Mietpreisbremse zu stolpern.

Foto: (c) SZ-Designs / Fotolia.com

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