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Mieter und Vermieter - ein komplexes Vertragsverhältnis


Der Mietvertrag ist die gegenseitige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Geregelt ist er im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Besonders komplex und konfliktträchtig erweist sich dabei die Mietminderung.

Der Mietvertrag: Die Vertragsbasis

Der Mietvertrag bildet die Grundlage für die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter. Er ist die gegenseitige Vereinbarung, in der die Gebrauchsüberlassung des Mietgegenstandes über eine bestimmte Zeit gegen Entgelt enthalten ist. Der Vermieter gewährt dabei den Gebrauch der Mietsache und trägt die Pflicht die Mietsache während der Mietzeit in vertragsmäßigen Zustand zu erhalten. Der Mieter zahlt im Gegenzug Entgelt an den Vermieter. Geregelt ist der Mietvertrag, mit all Mietminderung -Streitfall für Mieter und Vermieter | Foto (c): stockWERK / fotolia.comseinen Verpflichtungen beider Parteien, in den Paragraphen 535-580 BGB.

Die Mietminderung: Eine juristische Komplexität

Die Mietminderung, festgehalten im § 536 BGB, tritt bei einer Störung des Vertragsverhältnisses in Kraft. Sie greift, wenn der Istzustand der Wohnung negativ vom vertragsmäßigen Soll-Zustand abweicht. Sei es Schimmel an den Wänden im Bad oder ein Winter ohne Heizung und Warmwasser. Gründe für eine Mietminderung gibt es viele. Mietminderungsgründe liegen grundsätzlich vor, wenn der Mangel bzw. Schaden nicht unerheblich ist, kein Selbstverschulden des Mieters vorliegt und eine Unkenntnis des Mieters über den Mangel zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung vorliegt. Entsprechend gelten folgende Mängel beispielsweise als unerheblich:

  • Teilweise abgeplatzte Farbe im Treppenhaus
  • Vorübergehender Ameisenbefall in der Wohnung
  • Graffiti an der Hauswand
  • Heizung ist funktionstüchtig, aber nicht auf dem neusten Stand

Sind jedoch alle Bedingungen erfüllt tritt die Mietminderung automatisch kraft des Gesetzes ein. Aus Gründen der Treuepflicht zum Vermieter und aus der Schadenminderungspflicht heraus ist der Mieter dennoch verpflichtet eine Mängelanzeige beim Vermieter zu machen. Erst mit diesem Schritt und dem Einräumen eines ausreichenden Zeitraums zur Beseitigung der Mängel ist der Mieter berechtigt, die Miete tatsächlich zu kürzen. Der Zeitraum bemisst sich dabei, wie die Mietminderung, an der Dringlichkeit und dem Umfang. Außerdem darf der Vermieter den Mieter bei einer berechtigten Minderung nicht kündigen.

Vor allem vertragliche Pflichten, die im Mietvertrag gemeinsam vereinbart wurden, können kein Grund zur Mietminderung sein. Hierzu zählen Aspekte, wie Schönheitsreparaturen, Kleinstreparaturen, die sogenannte Kehrwoche oder die Schneeräumung. Entsprechend sollten sowohl Mieter als auch Vermieter beim Thema berechtigte oder unberechtigte Mietminderung sorgfältig den gemeinsamen Vertrag prüfen. Im Übrigen besteht auch von Seiten des Mieters die Möglichkeit eine nachträgliche oder rückwirkende Mietminderung durchzusetzen, wenn der Mangel faktisch seit Beginn des Mietverhältnisses bestand und der Mieter keine Kenntnis davon hatte oder ihm eine zeitnahe Beseitigung zugesichert wurde. Ein Beispiel hierfür liegt vor, wenn die tatsächliche Quadratmeterzahl um mehr als 10 Prozent vom vertragsmäßigen Soll abweicht. Bei grober Fahrlässigkeit des Mieters, aus der der Schaden nicht zur Kenntnis genommen wurde, ist eine Minderung hingegen ausgeschlossen. Beachten sollten beide Vertragspartner unbedingt die dreijährige Verjährungsfrist für eine rückwirkende Mietminderung.Weitere Informationen, über spezifische Gründe für Mietminderungen in Deutschland, wie zum Beispiel ein defekter Aufzug, fehlendes Internet, Geruchsbelästigung, oder einem nicht nutzbaren Balkon, hat der Berufsverband der Rechtsjournalisten e. V. auf seinem umfangreichen Ratgeberportal www.mietminderung.net. Unter der Rubrik Mietrecht können Sie sich zudem über die relevantesten Aspekte des Rechtsbereichs informieren. Mietvertrag, Mietrechtsreform, Mieterhöhung oder Mietpreisbremse sind nur einige Themen des Ratgebers zum vielgestaltigen und sehr komplexen Rechtsgebiet "Mietrecht".

Über den Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V.
Der BvdR. e.V. ist der Zusammenschluss von Rechtsjournalisten und Rechtsanwälten aus ganz Deutschland, die Rechtsbeiträge zu verschiedensten Themen veröffentlichen, z.B. auf dem Portal mietminderung.net Der Verband wurde im August 2015 von dem Rechtsanwalt Mathis Ruff in Berlin ins Leben gerufen. Übergeordnetes Ziel ist es, umfassende Informationsportale zu schaffen, auf denen sich interessierte Bürgerinnen und Bürger über die sämtlichen relevanten Rechtsbereiche in Deutschland informieren können. Der Verband sieht sich an dieser Stelle ausschließlich als Informationsplattform und bietet daher keine Rechtsberatung an.

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