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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

04.10.2016

Mehr Vor- als Nachteile: die Wohngemeinschaft Teil I

Je knapper der Wohnraum wird, umso mehr kann die Wohngemeinschaft, kurz WG, ein solider und nachhaltiger Weg sein, für Mieter wie Vermieter. Die Zeiten, in denen diese Lebensform, oft politisch ambitioniert, für viel Ärger im Mehrfamilienhaus sorgte sind längst vorbei. Finanzielle Gründe stehen im Fokus der Mieter, aber auch soziale Aspekte bringen viele Menschen dazu, sich Küche und Bad zu teilen. Doch ist Einiges vom Vermieter zu beachten, wenn man seinen Vorteil daraus ziehen will, wenn am Klingeltableau viele Namen kleben.

Vor- und Nachteile der Wohngemeinschaft für Vermieter

Vereinsamung und die ferne Heimat beim Studieren, Hilfsbedürftigkeit eines Angehörigen und rein monetäre Gedanken, es gibt viele Gründe die Wohngemeinschaft als eine plausible und gute Wohnform zu wählen. Gerade in den Metropolen der Großstädte oder in Universitätsstädten ist Wohnraum Mangelware und preiswerte 1-Zimmer-Wohnungen sind für viele einfach zu teuer. Warum also nicht mit fremden Menschen zusammen ziehen, wenn die Sympathie es zulässt. Doch was genau ist eigentlich eine WG, im rechtlichen Sinne?

Die Wohngemeinschaft per Definition

Das deutsche Recht hat diese besondere, wenngleich zunehmend vorkommende, Wohnform noch nicht definiert. Im üblichen Sprachgebrauch versteht man darunter das Zusammenleben mindestens zweier Menschen mit dem Ziel eine Mietimmobilie einzig zum Zwecke des Wohnens anzumieten und die Kosten nach einer internen Quote zu teilen. Ein weiteres Indiz für eine WG ist der stete Wechsel der Mitmieter, ohne das der Mietvertrag mit dem Hauptmieter an sich tangiert wird.

Aber Achtung: Mietverträge, die Vermieter mit eingetragenen oder nicht eingetragenen Lebensgemeinschaften oder Ehepartnern eingehen, gehören nicht dazu. Ebenfalls zählt das Zuziehen eines Familienmitgliedes oder ein kurzfristiger Besuch bis circa acht Wochen ebenfalls nicht zur Begründung einer Wohngemeinschaft. Doch warum ist diese Abgrenzung eigentlich wichtig?

Die Gestaltung des Mietvertrages einer Wohngemeinschaft

Der übliche Mietvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch und durch diverseste Rechtsprechungen relativ klar geregelt, wohingegen der Mietvertrag einer WG sehr unterschiedliche, auch zivilrechtlich relevante Vereinbarungen enthalten kann und aus Vermietersicht enthalten sollte. Letztlich ist gerade im Vorfeld eine klare Regelung zwingend erforderlich. Wer haftet für die Zahlung des Mietzinses, bei der üblichen Abnutzung und bei Schäden und was passiert beim Mieterwechsel? Hier sollte man sich für eine der drei folgenden Vertragsformen entscheiden:

Nur ein Hauptmieter in der Wohngemeinschaft

Diese Form des Mietvertrages hat für den Vermieter den klaren Vorteil, dass er nur ein Vertragsverhältnis eingeht, nämlich das zum so genannten Hauptmieter. Will der Vermieter kündigen, so muss dies nur gegenüber dem Hauptmieter erfolgen, da er zu den Untermietern kein rechtlich begründetes Verhältnis besitzt.

Bei dieser Vertragsform tritt der Hauptmieter gegenüber den ?Untermietern? als Vermieter auf und kann den Untermietvertrag in der Regel frei formulieren.

Tipp: Um eine gewisse Sicherheit zu haben sollte der Hauptmietvertrag die Vereinbarung enthalten, dass der Hauptmieter den Aus- und Einzug von Untermietern anzeigen muss und in geeigneter Form die Bonität der Untermieter nachweisbar bescheinigt. Ebenso sollte klar geregelt sein, dass der Vermieter die Möglichkeit hat, einen Untermieter abzulehnen, sollte dieser negative Finanzen vorweisen, wie wir bereits hier berichteten.

Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass eine höhere Grundmiete möglich ist, sofern sich Mieter und Vermieter vorher einigen. Letztlich lassen sich einzelne Zimmer in Großstädten gut vermieten und an der kumulierten Mieteinnahme kann der Vermieter auch partizipieren. Unlängst beurteilte das Landgericht Berlin eine Mehreinnahme für den Vermieter von bis zu 25 Prozent der Grundmiete des Untermieters als gerechtfertigt.

Ebenso können Vermieter bei dieser Vertragsform sicher sein, dass die Nachfrage nachhaltig bleibt. Letztlich ist die Anmietung eines Zimmers innerhalb einer Wohngemeinschaft für Empfänger von ALG II interessant, da die Einnahmen der Wohngemeinschaft nicht in die Bedarfsgemeinschaft eingerechnet werden.

Doch wie gestalten sich die Vorteile des Vermieters, wenn er mit allen Parteien der Wohngemeinschaft einen Einzelvertrag schließt, oder macht es mehr Sinn alle Mieter als einen Vertragspartner zu betrachten? Und welche zivilrechtlichen Einzelfragen sollte man beantworten, damit das Mietmodel der Wohngemeinschaft nicht zum strittigen Auslaufmodell wird? Darauf wollen wir in Teil II eingehen.

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