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Legionellen und die Pflicht des Vermieters


Sie mögen warmes Wasser, sind klitzeklein, können aber schwer verlaufende Krankheiten auslösen. Was wenige Vermieter wissen: Alle drei Jahre muss das Leitungswasser überprüft werden und der nächste Stichtag ist der 31.12.2016. Ob Mietminderung, oder gar Schmerzensgeld, betroffene Mieter, die aufgrund von Legionellen krank werden, haben das Recht auf ihrer Seite. Doch soweit muss es nicht kommen.

Legionellen und die Pflicht des Vermieters

Legionellen mögen als Bakterien warmes und stehendes Wasser bis zu 45 Grad und setzen sich meist in den Rohrleitungsnetzen und Filteranlagen fest. Atmen Menschen diese fiesen Tierchen ein, zum Beispiel beim Duschen oder über die Klimaanlage, kann es zu schweren Lungenentzündungen kommen, die je nach Alter und Zustand des Menschen sogar zum Tode führen können. Doch was hat das mit meiner Immobilie zu tun?

Die Trinkwasserverordnung und die Pflicht des Vermieters

Vieles hat man als vermietender Eigentümer zu beachten. Aber wussten Sie, dass Vermieter, die eine Anlage für Trinkwassererwärmung mit mehr als 400 Liter Speicherkapazität besitzen und bei der die Entfernung zwischen Boiler und Entnahmestelle 15 Meter beträgt die gesamte Anlage auf Legionellen prüfen lassen müssen? Ja, und zwar alle drei Jahre und der 31.12.2016 ist der kommende Stichtag.

Zur Verfahrensweise der Trinkwasserprüfung

Diese Prüfung muss von einem staatlich zugelassenen Prüfer oder Prüflabor an drei Entnahmestellen (Wasserhahn, Duschkopf etc.) der Immobilie vorgenommen werden. Wer diese Prüfung durchführen kann, erfährt man beim regional zuständigen Gesundheitsamt.

Stellt sich dabei heraus, dass das Wasser von Legionellen befallen ist (mehr als 100 KbE Legionellen je 100 Mililieter Wasser) wird es komplex und der Vermieter muss folgendes tun:

  • Alle Mieter müssen umgehend vom Befall unterrichtet werden

  • Das Gesundheitsamt ist zu informieren

  • Nach der ersten Prüfung zwei Nachuntersuchungen alle drei Monate

  • Nach der ersten Prüfung eine Nachuntersuchung nach einem Jahr

In solchen Fällen muss die Anlage komplett desinfiziert werden, oder im schlimmsten Falle die Warmwasseraufbereitungsanlage komplett erneuert werden.

Tipp: Auch wenn nach einer Prüfung die Legionellenbelastung eher gering ausfällt, nehmen Sie das Thema nicht auf die leichte Schulter. Zwar sterben Legionellen ab 60 Grad Celsius ab, jedoch ?verstecken? sich Bakterien meist gut. Und (erst) drei Jahre später wird neu geprüft und die Anlage ist verseucht, von möglichen Gesundheitsschäden mal abgesehen.

Die Kosten, je nach Größe der Anlage, können zwischen 300 und 600 Euro betragen. Das Gute: Vermieter können diese auf den Mieter umlegen, letztlich sind es so genannte ?wiederkehrende Kosten?.

Aber Achtung: Wenn die Warmwasseraufbereitungsanlage aufgrund des Legionellenbefalls erneuert werden muss, handelt es sich um eine ?notwendige Instandsetzung? und muss vom Vermieter finanziell allein getragen werden.

Die Konsequenzen bei Nichtbeachtung

Bereits der Bundesgerichtshof hat sich zu diesem Sachverhalt geäußert: Durch Legionellen geschädigte, oder erkrankte Mieter können Schadenersatz und Schmerzensgeld verlangen und dazu müssen sie nicht zweifelsfrei beweisen, dass sie sich am Trinkwasser der betreffenden Immobilie infiziert haben. Die Bundesrichter sehen es als Verkehrspflicht des Vermieters für eine entsprechende Qualität des Wassers zu sorgen. Vgl. BGH-Urteil VIII ZR 161/14

Sollten sich Vermieter um die alle drei Jahre verpflichtende Prüfung drücken, kann dies ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen.

Auch eine Minderung des Mietzinses ist möglich, wenn Grenzwerte überschritten werden. Der Gesetzgeber sieht bereits eine potentielle Gefahr als einen Mangel am Mietobjekt an. Das Amtsgericht Dresden entschied in einem Fall, in dem die Legionellenkonzentration nur kurzzeitig über dem Grenzwert lag, dass eine Mietminderung von 25 Prozent adäquat wäre.

Am Ende kann man festhalten, dass die Prüfung von Legionellen im Wasser einer vermieteten Immobilie zur Pflicht des Vermieters gehört, genauer eine Verkehrspflicht darstellt. Alle drei Jahre ist sie ein Muss, kostet bis zu 600 Euro und sollte definitiv durchgeführt werden, da die Folgekosten erheblich sein können.

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