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Kündigung möglich bei unberechtigt verweigerter Wohnungsbegehung


Das Vermieter nicht stets und ständig die Wohnung eines Mieters besichtigen können beruht auf dem Persönlichkeitsrecht des Grundgesetzes. Wenn triftige Gründe vorliegen, der Mieter aber die Wohnungsbesichtigung strikt verweigert, können Vermieter den Mietvertrag fristlos, beziehungsweise ordentlich kündigen. Eine Klage seitens des Vermieters auf Duldung der Wohnungsbesichtigung ist laut Bundesgerichtshof nicht notwendig.


WohnungsbegehungAls ordentlicher Vermieter sollte man seiner Mietergemeinschaft nicht stets und ständig mit Wohnungsbegehungen kommen, letztlich ist die freie Entfaltung des Mieters, sein Persönlichkeitsrecht, zu wahren. Doch gibt es zuweilen wichtige Gründe die Wohnung genauer unter die Lupe zu nehmen. Ob Schadenfälle, Beseitigung von Schwammbefall, oder eine notwendige Wohnungsbegehung vor Auszug des Mieters, es gibt gerechtfertigte Gründe eine Mietwohnung auch während der Mietzeit als Vermieter zu begehen.

Kündigung bei verweigerter Wohnungsbegehung laut BGH möglich

In dem umstrittenen Fall ging es um eine notwendige Sanierung, die nach einem Nässebefall notwendig war, genauer um die Beseitigung von Schwammpilzen in der Mietwohnung. Der Mieter verweigerte den Zugang durch den Vermieter, der seinerseits fristlos, beziehungsweise ordentlich kündigte (Urteil des BGH vom 15.04.2015 ? VIII ZR 281-13).

Ferner erklärte der BGH, dass der Vermieter den Mieter nicht vorab auf ?Duldung? der notwendigen Begehung verklagen müsse. Im Versäumnisurteil zu diesem Fall äußerte sich der BGH klar, denn eine Kündigung sei auch ohne einen rechtskräftigen Duldungstitel rechtens, wenn der Mieter die Pflicht verletzt, notwendige Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu akzeptieren.

Und doch ist eine gewisse Vorsicht geboten, denn jeder Fall ist einzeln zu betrachten und eine Kündigung auszusprechen ohne Gesamtabwägung und ohne ein strategisches Vorgehen kann den Vermieter teuer zu stehe kommen.

Gesamtabwägung unberechtigt verweigerter Wohnungsbegehungen

Der BGH erklärte im vorliegenden Fall, dass die Tatrichter eine Gesamtabwägung des Einzelfalles vornehmen müssen, ergo klären müssen, ob ein Kündigungsrecht besteht, oder nicht. Tatsächlich ist damit gemeint, dass die Richter an den Amts- und Landesgerichten genau unter die Lupe nehmen müssen, ob tatsächlich ein Zutrittsrecht bestand oder der Vermieter gar seine Rechte missbräuchlich ausübte. Letztlich, so der BGH, ist die Frage nicht beantwortet, ob der Mieter eine Besichtigung nur bei dringenden Instandsetzungsmaßnahmen dulden muss, oder auch bei Modernisierungsmaßnahmen seitens des Vermieters.

Im Kern kann daraus hergeleitet werden, dass Vermieter sich strategisch und klug vorbereiten sollten, bevor sie aufgrund der unberechtigten Verweigerung die Kündigungskeule schwingen.

Zu beachtende Formalien zur Kündigung bei verweigerter Wohnungsbegehung

Zuerst sollte überprüft werden, ob ein ausreichender Grund vorliegt, also ob Gefahr im Verzug ist, oder eine Instandsetzung unabdingbar notwendig ist. Und auch wenn dies vorliegt sind gewisse Formalien zu beachten und als Vermieter sollte man wie folgt vorgehen:

  • Anschreiben an den Mieter verfassen, in dem die dringend notwendigen Maßnahmen (Instandsetzung, Sanierung nach Schadenfall etc.) detailliert benannt werden. Ebenfalls sind mehrere mögliche Termine für eine Begehung zu benennen und die Aufforderung an den Mieter einer Besichtigung zuzustimmen. Dabei sollte eine angemessene Frist für die Resonanz von mindestens zwei Wochen gesetzt werden.

  • Erfolgt keine Resonanz des Mieters sollten durch eine weitere schriftliche Aufforderung weitere Termine zur Besichtigung vorgeschlagen werden.

  • Reagiert der Mieter auch auf diese Aufforderung nicht, sollte eine schriftliche Abmahnung erfolgen und gleichzeitig die Androhung der Kündigung ausgesprochen werden. Ebenfalls sollten erneut einige Terminvorschläge zur Besichtigung genannt werden und eine Fristsetzung von mindestens 14 Tagen erfolgen.

  • Erst wenn der Mieter auf die Abmahnung keinen Zutritt zur Wohnung gewährt, oder keine Resonanz erfolgt, ist eine Kündigung tatsächlich eine Option, die man aussprechen kann.

  • TIPP: Vergewissern Sie sich im Vorfeld genau, ob der Grund der Wohnungsbegehung tatsächlich unausweichlich ist. Klären Sie den Sachverhalt also vorab mit der Hausverwaltung oder einem Rechtsbeistand. Ebenfalls sollte Sie bei Instandsetzungsarbeiten eine schriftliche Begründung eines Handwerkbetriebes einholen, um die Notwendigkeit eines zügigen Handelns beweisen zu können.

    Als Resümee ist festzuhalten, dass der BGH eine Kündigung dann als rechtens ansieht, wenn der Mieter nachweislich eine notwendige Wohnungsbegehung verweigert, auch ohne vorab ein Duldungsurteil erstreiten zu müssen. Jedoch sollten die Formalien, sprich Aufforderungen auf Zutritt zur Wohnung nachvollziehbar, beweisbar und in einzelnen Schritten erfolgen, damit eine Kündigung bei unberechtigt verweigerter Wohnungsbegehung auch berechtigt ist.

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