Diese Website benutzt Cookies. Wenn Sie die Website weiter nutzen, gehen wir von Ihrem Einverständnis aus. Ok Datenschutzerklärung

Kündigung bei unberechtigter Untervermietung möglich, aber nicht immer


Manch ein Mieter meint, er könne mit seiner Wohnung machen, was er wolle. Warum also nicht untervermieten, ohne den Vermieter davon in Kenntnis zu setzen. Oder einfach die Lebenspartnerin einziehen lassen, ohne nachzufragen. Doch ist eine Kündigung bei unberechtigter Untervermietung grundsätzlich möglich, aber eben nicht immer, wie zwei Fälle aus München und Berlin zeigen.

Mietrecht | Foto: (c) stockWERK/fotolia.com


Wer in der Mietwohnung wohnt, wer sie nutzt und wer dafür monetär entschädigt wird ist gemeinhin im Mietvertrag geregelt. Doch mach ein Mieter meint mit dem anvertrauten Objekt machen zu können, was er wolle und am Ende dann noch zu lügen. Das dies zu einer fristlosen Kündigung führen kann, zeigt ein Fall aus München.

Fristlose Kündigung bei unberechtigter Untervermietung

Die Polizei gab den entscheidenden Hinweis in diesem Fall. Bei einer Befragung in einem Mietshaus erklärte ein Bewohner, dass er unter der betreffenden Wohnung nicht angemeldet sei und der Vermieter dies auch nicht wünsche. Doch dieser "Vermieter" war nur ein ganz normaler Mieter in einer Mietwohnung, gefördert aus öffentlichen Mitteln.

Die eigentliche Vermieterin bekam davon Kenntnis und forderte ihren Mieter auf, diese Untervermietung zu unterlassen. Der wiederum betritt dies mit der Begründung, er hätte aufgrund einer Erkrankung nur Besuch gehabt.

Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos und zog vor das Amtsgericht München. Im Verfahren bestätigten Zeugen die Untervermietung und dies beurteilten die Richter als eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter. Hinzu kam, so die Richter, dass es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt und solche Wohnungen nur von einem definierten Personenkreis bewohnt werden dürfen. Und gerade diesen Tatbestand habe der Hauptmieter nicht bedacht. Diese Täuschung über mehrere Jahre führte letztlich zum Urteil, das eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung legitimierte, siehe AG München vom 25.04.2013, Aktenzeichen 423 C 29146/12.

Achtung: Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe braucht es bei einer Untervermietung gegebenenfalls zwei Räumungsklagen, beziehungsweise einen gesonderten Räumungstitel. Wenn der Untermieter einen eigenen Untermietsvertrag mit dem Hauptmieter hält und sich in der Wohnung bereits eingerichtet hat, wird es für den Vermieter schwerer beide aus dem Haus zu bekommen, da der Untermieter bei der Räumungsvollstreckung des Gerichtsvollziehers ein ?Besitzrecht? behaupten kann und ergo die Räumung eingestellt werden muss, vgl. Urteil des BGH vom 14. August 2008, I ZB 39/08.

Tipp: Im Mietvertrag sollte klar und deutlich geregelt sein, dass eine Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen darf, so wie es der § 540 des BGB regelt.

Doch ist der Einzug vertragsfremder Personen generell untersagt? Der zweite Fall aus Berlin bestätigt die Ausnahme.

Kündigung bei Einzug des Lebenspartners ungerechtfertigt

Generell, und das beschreibt der oben genannte Fall aus München, sind Mieter angehalten mitzuteilen, wen sie in die angemietete Wohnung aufnehmen. Doch wenn es der Lebenspartner ist, der zum Hauptmieter zieht, muss dieser den Vermieter nicht davon in Kenntnis setzen.

Eine Vermieterin bekam vom Einzug des Lebenspartners Kenntnis und da sie davon nicht wusste, ging sie den Weg der Räumungsklage. Dieser Rechtsstreit landete vor dem Landgereicht Berlin und die Herren in den schwarzen Roben urteilten wie folgt:

Eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages ist seitens des Vermieters in diesem Fall nicht gerechtfertigt. Zwar, so die Begründung, müsse der Mieter um Erlaubnis fragen, aber eine Zustimmung des Zuzugs des Lebenspartners hätte ohnehin nicht verweigert werden dürfen. Als ein weiteres Argument führten die Richter an, dass das Mietverhältnis bereits seit fast 30 Jahren bestand.

Aus unserer Sicht zeigen solche Urteile, wie unbedarft doch der ein oder andere Vermieter in solchen Situationen handelt. Es ist daher sicher ratsam eine Hausverwaltung mit der Betreuung der Mietverhältnisse zu beauftragen. Die Kosten für eine Hausverwaltung, selbst für einzelne Objekte, halte sich im Rahmen und sind sicherlich auf Dauer preiswerter, als unliebsame Rechtstreitereien. Auf der anderen Seite ist aber festzuhalten, dass sich Vermieter nicht alles gefallen lassen müssen und sollten. Ein Mietverhältnis ist, das zeigt das erste Beispiel, ein auf Vertrauen basierendes Vertragsverhältnis und führt, bei Nichtbeachtung, am Ende zu einer berechtigten Kündigung bei unberechtigter Untervermietung.

Foto: (c) stockWERK/fotolia.com

Für Hausverwalter
Die einfache Mitgliedschaft

ist kostenlos und jederzeit kündbar. Melden Sie sich jetzt an und lernen Sie uns und unser Netzwerk kennen, stellen Sie sich und Ihre Firma vor und erfahren Sie mehr über die Möglichkeiten von HausverwalterScout.

Kostenlos und unverbindlichFinden Sie eine passende Hausverwaltung in Ihrer Nähe

  • 1.

    Postleitzahl eingeben

  • 2.Kostenlose Anfrage stellen
  • 3.Angebote erhalten und vergleichen!