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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

03.05.2018

Konsequenzen für Vermieter nach dem BGH-Urteil zur Grundsteuer

Der Bundesgerichtshof erklärte unlängst, dass die Bemessungen der Grundsteuer in Deutschland verfassungswidrig sind. Die Bewertungskriterien seien nicht mehr zeitgemäß, so die Richter und die Verpflichtung zur Gesetzesänderung wird mehr als 35 Millionen Grundstückseigentümer betreffen. Doch was sind die Konsequenzen für Vermieter nach BGH-Urteil zur Grundsteuer?

Grundsteuer | Foto:(c) Pauline_17/pixabay.com


Man kann es so ausdrücken: wer auf mehr Werten sitzt, muss auch mehr zahlen. Das klingt auf den ersten Blick sozialverträglich, was die höchsten Richter in Karlsruhe da vor einigen Tagen als Vorbereitung zur Nivellierung der Grundsteuer erklärten. Und irgendwie ist es auch zeitgemäß, wenn man sich die Berechnungsgrundlagen zur Grundsteuer, die allesamt veraltet sind, anschaut.

Und doch scheint dieses Urteil einen Rattenschwanz nach sich zu ziehen. Der Gesetzgeber muss nach diesem Urteil bis Ende 2019 eine Neuregelung aus dem Hut zaubern und diese sollte, im besten Falle, weder die Grundstückeigentümer, noch die Mieter überhöht belasten. Doch dazu später.

BGH erklärt Bemessung zur Grundsteuer als verfassungswidrig

Es geht nicht um die Grundsteuer an sich, sondern um die Bemessungsfaktoren, sprich den Einheitswert, der als Grundlage zur Besteuerung von Grundstücken bis dato herangezogen wird. In den westlichen Bundesländern inklusive West-Berlin stützt sich der Einheitswert auf eine Festlegung aus dem Jahre 1964. Und in den östlichen Bundesländern wurden sogar Werte von 1935 herangezogen. Der Begriff "Einheitswert" ist verwirrend, geht es dabei doch darum den Wert der einzelnen Einheit, also des jeweiligen Grundstückes, zu bemessen.

"Nicht mehr zeitgemäß" und da haben die Karlsruher Richter Recht. Letztlich haben sich die Werte von Grundstücken in der Bundesrepublik seit damals stark verändert, so wie die Städte und Gemeinden ebenfalls. Nach dem Mauerfall allein wurden Lagen in Leipzig und Dresden, an der Ostseeküste aber allen voran im östlichen Berlin um ein Vielfaches wertvoller. Und einige Ecken in den westlichen Bundesländern konnten kaum am Immobilienboom partizipieren. Insoweit ist eine Neuregelung des Grundsteuergesetzes nachvollziehbar und richtig, sah und sieht es doch vor, dass alle sechs Jahre ein neuer "Wert pro Einheit", sprich Grundstück, festgelegt werden sollte, doch das geschah nur einmal im Jahre 1964 und nur in Westdeutschland.

Nun wird es darum gehen jedes einzelne Grundstück neu zu berechnen und einen aktuellen Wert zu ermitteln um die Grundsteuer, die die Kommune einnimmt, berechnen zu können. Davon sind große Liegenschaften ebenso betroffen, wie Grundstücke der öffentlichen Hand. Aber auch der Einfamilienhausbesitzer wird, ebenso wie Eigentümer von Mietshäusern, davon betroffen sein, wenn das Gesetz geändert wird. Fünf Jahren nach dem bis Ende 2019 zu ändernden Gesetz haben dann die Bundesländer Zeit die Ausführungsvorschriften zu formulieren. Da die Grundsteuer aber die größte Einnahmequelle der Kommunen ist und bleiben wird, gehen Experten davon aus, dass die Finanzämter bereits 2020 mit den veränderten Berechnungen an die Eigentümer herantreten.

Konsequenzen für Vermieter nach dem BGH-Urteil zur Grundsteuer

Im Grunde ist es irgendwie so, als werfe man Würfel in einen Becher, schütteln nicht vergessen, und dann weiß man um die zukünftige steuerliche Belastung, die auf die Eigentümer zukommen wird. Aber so einfach ist es dann doch nicht. Fakt ist, dass wirklich jedes Grundstück betroffen sein wird und je nach Wertezuwachs oder Werteverlust kann es die Eigentümer hart, oder weniger hart treffen. Dabei bevorzugen die Landesregierungen derzeit ein Modell, bei dem das Gesamtaufkommen an Steuern unverändert bleiben soll. Dabei würden die Kommunen eine Belastungsneutralität an den Tag legen, haben sie doch mit dem Grundsteuerhebesatz eine geeignete Stellschraube. Kritiker, die bereits den Gesetzesentwurf der alten GroKo zu diesem Thema anmahnten, sehen darin eine Umverteilung der gesamten Steuerlast, die den ein oder anderen Eigentümer in den Ruin treiben könnte. Im Hamburger Senat wurde unlängst geraunt, dass deutlich höhere Steuern zu befürchten sind, die eine Verzehnfachung der Steuer für nur eine Wohnung kalkulierten.

Ein anderes Model, dass vor allem der Deutsche Mieterbund anregt besagt, das die zukünftige Grundsteuer nur als reine Bodensteuer gestaltet werden könnte. Dabei würde die Nutzung des Grundstückes im Vordergrund stehen und nur Einfamilienhausbesitzer und Eigentümer unbebauter Grundstücke müssten tiefer in die Tasche greifen.

Es ist derzeit müßig zu spekulieren, welches Model wirklich auf die Grundstückseigentümer zukommt und inwieweit der Bodenwert als Faktor einbezogen wird. Und es ist schwierig vorauszusagen, wie gierig der Fiskus diese Aufforderung des BGH für sich nutzen will.

Doch eines ist klar: Als Vermieter wird es nach wie vor wohl möglich sein die Grundsteuer als wiederkehrenden Kostenpunkt auf die Mieter umlegen zu können. Doch kann es gerade hier zu einem bösen Erwachen kommen. Mehrfamilienhäuser in Lagen, die 1964 eher als B-Lage bezeichnet wurden, haben ihren Wert vielleicht so stark vergrößert, dass die Steuerlast bald enorm sein wird und die Mieter diese Mehrbelastung nicht mehr tragen können. Es ist also von einer Fluktuation beziehungsweise einem Wechsel der Mieterschaft auszugehen, gerade in den Metropolen und aufstrebenden Mittelstädten. Dies wird auch die Vermieter fordern, nicht nur administrativ.

Gesetze, und das sei am Ende gesagt, sind für alle gemacht. Doch wie der Gesetzgeber auf die Überbewertungen von Immobilien der letzten Jahre, die sich in einigen Regionen nachweislich vollzog, klug und sozialverträglich reagieren will, ist die Frage. Das Damoklesschwert der Bewertungen wird der Hebesatz sein für den nur der Stadt- oder Gemeinderat zuständig ist. Hier sollten Eigentümergemeinschaften und -Verbände regionalpolitisch in der Zukunft Druck ausüben, um die Grundsteuer moderat zu halten. Beruhigung schafft wenigsten ein Tatbestand: Bis zur Neuregelung wird es keine rückwirkenden Steuererhöhungen zur Grundsteuer geben. Doch Privatvermieter, die ihre Immobilie bis dato noch alleine verwalten, sollte sich zeitnah um eine professionelle Hausverwaltung bemühen, denn es wartet Arbeit, komplizierte Arbeit auf die Immobilieneigentümer und Vermieter in Deutschland, nach diesem BHG-Urteil zur Grundsteuer.

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