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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

16.01.2017

Keine wesentlichen rechtliche Änderungen im Mietrecht für 2017 geplant

Wirklich Substanzielles wird es in 2017 nicht geben, wenn es um rechtliche Änderungen im Mietrecht für 2017 geht. Einiges ist geplant, doch die Bundesregierung streitet intern noch um mögliche Veränderungen zum Kündigungsrecht, oder für Modernisierungsmaßnahmen. Das Wahljahr wird viele Änderungen auf die nächste Legislaturperiode verlagern. Einzig die seit 2016 vorliegenden Entwürfe zum 2. Mietrechtsänderungsgesetzes können Vermieter vor Probleme stellen.

Wirklich nachhaltige Änderungen im Mietrecht, wie in 2016, sind dieses Jahr nicht zu erwarten. Zwar stehen Themen wie Mietpreisbremse, das 2. Mietrecht Änderung | Foto: (c)  Zerbor/ fotolia.comMietrechtsänderungsgesetz und verbesserte Möglichkeiten bei der Vergabe von Immobilienkrediten an, aber das war es dann auch. Wir erklären kurz die wichtigsten Änderungen für Immobilienbesitzer und Vermieter:

Änderungen zum 2. Mietrechtsänderungsgesetzes

Bis dato war die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen entscheidend. Die Neuregelungen des Gesetzes sähen vor, dass nur die tatsächliche Wohnfläche als Grundlage heran gezogen werden darf. Ebenso soll es Regelungen geben, wenn die tatsächliche Größe der Mietwohnung die im Mietvertrag genannte unterschreitet. Experten gehen davon aus, dass dies zu Hinterfragungen der Mieterschaft führt und Vermieter zunehmend die Mietwohnungen teils neu vermessen müssen.

Ebenfalls soll der Beobachtungszeitraum bei der Mietspiegelberechnung von vier auf acht Jahre ausgeweitet werden, um so die Schwankungen gerade in Ballungszentren zu glätten.

Ebenfalls ist in 2017 damit zu rechnen, dass in Zukunft nur noch maximal acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, anstatt der bisher möglichen elf Prozent. Bedenkt man, dass zeitgleich eine so genannte "Kappungsgrenze" von drei Euro pro modernisierten Quadratmeter diese Maßnahme ergänzen soll, dürften Vermieter noch mehr den Gürtel zusammenschnallen müssen.

Ob die Härtefallregelung wirklich auf die Vermieter zukommt , die eine Belastung von maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete inklusive Heizkosten vorsieht, ist noch umstritten, auch in den politischen Lagern des Bundestages.

Ein Inkrafttreten ist unklar und Vermieter und Bauherren schauen in die Röhre

Die Änderungsvorschläge von Justizminister Heiko Maas sind wohl weiterhin in der Warteschleife des Gesetzentwurfsverfahrens und ohnehin gehen Experten davon aus, dass sich die rechtlichen Änderungen im Mietrecht, auch zum § 560, Absatz 3, Nr 2 in die nächste Legislaturperiode ziehen werden. Wir befinden uns im Wahljahr und auch wenn die Reformen zum Schutz des Mieters im Koalitionsvertrag fest verankert sind, wird der Fokus eher auf kleineren Änderungen liegen.

Jedenfalls dürften die Vorteile der Neuregelungen für die Vermieter nur im Bereich von Modernisierungsmaßnahmen bis 10.000 Euro und beim altersgerechten Umbau liegen.

Und wer als einkommensschwacher Bürger, als Selbständiger oder freiberuflich tätiger einen Baukredit beantragen will, muss rechnerisch nachweisen, dass der Kredit bis zum Lebensende auch vollständig getilgt werden kann. Dies dürfte die Machbarkeit von Baufinanzierungen nach Inkrafttreten der neuen EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie vom März 2016 klar erschweren und ob dieses Signal in Zeiten von fehlendem Wohnraum die richtige ist, ist fraglich.

Das durch das noch im Dezember letzten Jahres beschlossene Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz eine Erleichterung zu erwarten ist, da wertsteigernde Baumaßnahmen oder Renovierungen bei einer Kerditvergabe berücksichtigt werden können, ist wohl eher ein Tropfen auf den heißen Stein.

Änderungen für Wohnungseigentümergemeinschaften

Der Freistaat Bayern und Sachsen hatten einen Gesetzesentwurf eingereicht, der recht gute Aussichten auf Erfolg besitzt. Bis dato scheiterten viele Beschlüsse einer WEG an den Mehrheitserfordernissen und viele sinnvolle Umbauten konnten so von einzelnen Eigentümern verhindert werden. Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass die Mehrheitserfordernisse bei Beschlüssen gesenkt werden. Barrierefreien Umbauten in Wohnanlagen sollen durch den Gesetzesentwurf gefördert werden, wie auch der Aufbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Und eben solche umfassenden Unternehmungen scheiterten allzu oft an den Blockaden Einzelner innerhalb der WEG.

Die Rauchmelderpflicht in Berlin und Wege zum Energiesparen

Berlin muss nun ab 01.01.2017 mit dem Aufrüsten von Rauchmeldern nachziehen, zumindest für Neubauten. So genannte Bestandsbauten müssen gemäß der rechtlichen Änderungen in der Hauptstadt bis 2020 nachgerüstet werden. Nur in Nordrhein-Westfalen und im Saarland gilt eine Rauchmelderpflicht für Neu- und Bestandbauten ab dem 01.01.2017.

Energieeinsparungen sind ebenfalls im Koalitionsvertrag vorgesehen, im Detail eine Novellierung der Energiesparverordnung, eine Zusammenfassung bestehender Regelungen und eine Vereinfachung der vorliegenden Gesetze. Doch ist wohl erst nach der Bundestagswahl damit zu rechnen.

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