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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

22.09.2017

Ist die Mietpreisbremse verfassungswidrig?

Ein Raunen ging die letzten Tage durch die Republik. Das politisch protegierte Hauptinstrument, die Mietpreisbremse, verstößt gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz der Verfassung, so das Landgericht Berlin. Vor dem Hintergrund der Bundestagswahl am Wochenende sicherlich ein Fall mit Zündstoff. Wenn aber die Mietpreisbremse verfassungswidrig sein könnte, wie wirkt sich dies auf den Immobilienmarkt in naher Zukunft aus?

Mietpreisbremse verfassungswidrig? | Foto: (c) mustafaunlu09/fotolia.com

München ist nicht Berlin und Oldesloe nicht Hamburg, aber ein Vermieter von Wohnungen ist ein Vermieter von Wohnungen, egal, wo er seine Immobilie vermietet. Und Gesetze sollen ja für alle maßgeblich gelten. Richtig? Naja, nicht so ganz, wenn man sich die Mietpreisbremse als Steilvorlage für die Reduzierung von möglichen Mieteinahmen genauer betrachtet. Denn egal in welchem Ort man als Vermieter aktiv ist, es gelten stets die regionalen Gegebenheiten in Orientierung an die "ortsübliche Vergleichsmiete" und ergo sind die Einnahmemöglichkeiten eines Vermieters bei Neuvermietung sehr unterschiedlich, je nach Gemeinde. Und genau das empfand das Landgericht Berlin als ungerecht. Aber wir schauen genau hin:

Die Klage zur Mietpreisbremse

Im Wedding wollte eine Mieterin gegen den Vermieter vorgehen und verlangte nach der Neuanmietung Geld zurück. Die Vormieterin zahlte noch einen Nettomietzins von 215 Euro kalt und bei der Neuanmietung waren es 351 Euro. Nach Auffassung der Mieterin verstieß dies gegen §556d, Absatz 1 des BGB, der Mieterhöhungen in angespannten Regionen der Stadt ja deckeln soll.

Info: Per Verordnung dürfen die Bundesländer für fünf Jahre festlegen, welche Gebiete aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes davon betroffen sind.

Nun kam die Vermieterin der Mieterin entgegen und akzeptierte eine Miethöhe von 275,73 Euro, konform mit den Möglichkeiten der Mietpreisbremse und das Amtsgericht entsprach diesem Betrag per Beschluss. Doch die Mieterin wollte den Rest der, aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete, mithin weitere 943,54 Euro, erstreiten und diese Klage wies das Amtsgereicht ab. Und die Mieterin? Sie legte Berufung ein.

Und so kam das, was wohl Jürgen Maas (SPD) einen Schauer über den Rücken laufen ließ. Das Landgericht Berlin erklärte die Mietpreisbremse für verfassungswidrig. Begründung: Nach Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes bewirkt §556d des BGBs eine ungleiche Behandlung von Vermietern und verstoße somit gegen das Grundgesetz. Die Bombe war geplatzt, siehe Beschluss 14.09.2017 unter Aktenzeichen 67 O 149/17.

Die Richter des LG Berlin führten aus, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung der Mietpreisbremse in verfassungswidriger Form in das Recht auf Vertragsfreiheit der Mietparteien eingegriffen habe. Ein Vermieter in München könne aufgrund der Marktlage gut 70 Prozent mehr an Miete verlangen, als sein Berliner Kollege, ebenfalls Vermieter. Ergo sind Vermieter in mehreren Städten in unterschiedlichster Weise von der Mietpreisbremse betroffen und dass sei schlicht ungerecht.

Und die Richter am LG Berlin setzten noch nach: Die Vermieter, die in der Vergangenheit moderate Mieten verlangten würden ungerecht behandelt werden gegenüber denen, die bereits früher hohe Mietzinsen verlangten. Denn so können die moderaten Vermieter kaum Vorteile an den marktüblichen Preissteigerungen erlangen. Mit andere Worten: das Landgericht Berlin hält die Mietpreisbremse für verfassungswidrig.

Aber Moment! Seit wann darf ein Landgericht ein Gesetz als verfassungswidrig bezeichnen? Ist das nicht Aufgabe des Bundesverfassungsgerichtes in Karlsruhe?

Ist das Urteil des Landgerichts Berlin bedeutungslos?

Nein und wiederum ja. Ja, weil es keine rechtlichen Auswirkungen hat, da das LG die Klage als Urteil abwies und der Fall somit nicht in Karlsruhe landen kann. Die vor dem Amtsgericht klagende Mieterin hatte nämlich versäumt die Vermieterin zu rügen, ob des zu viel gezahlten Mietzinses. Und nein, weil es die Diskussion über die Mietpreisbremse erneut anheizt und damit die Frage, wie Wohnraum für Geringverdiener geschaffen werden kann. Und dafür wurde dieses Instrument ja eigentlich geschaffen, um in angespannten Wohnlagen auch Geringverdienern eine Möglichkeit geben zu können dort zu wohnen.

Aber, und das sei Gewiss, werden sich Rechtsanwälte und Vertreter der Vermieter in Deutschland dieser Argumentationen bedienen, um die Mietpreisbremse vielleicht doch zu torpedieren.

Ist die Mietpreisbremse verfassungswidrig?

Gleichbehandlung ist einer der fundamentalen Werte unserer Gesellschaft, unserer Gesetze. Und auch wenn einige Parteien die Mietpreisbremse als das Allheilmittel gegen die steigenden Immobilienpreise betrachten, so sei eine ungleiche Behandlung von Vermietern in Deutschland durch die Mietpreisbremse zumindest angezeigt. Letztlich ist es bei Gericht stets eine Frage, was "gewichtiger" ist. In diesem Fall die gleiche Behandlung aller Menschen per Grundgesetz, oder ein strittiges Gesetz, dass die Fehler der politischen Vergangenheit ausbügeln und die Vertragsfreiheit beschneiden soll.

Die nahe Bundestagswahl wird entscheidend sein. Bleibt es bei der großen Koalition, so wird sich die SPD dagegen wehren, die Mietpreisbremse so zu belassen, gar sie abzuschaffen. ?Sie braucht Zähne? hallt es aus der SPD, den Linken und den Grünen. Kommt es zur Jamaikakoalition, so wird die FDP wohl Druck ausüben, um das Prestigeprojekt der Sozialdemokratie wieder ins Nirvana schicken zu können.

Wie die einzelnen Parteien die Zukunft der Wohnungsmarktpolitik betrachten, lesen Sie hier.

Fakt ist jedenfalls, das Neubauten hermüssen und die Bundesländer, wie auch die neu gewählte Bundesregierung nachhaltige und dauerhaft verfassungskonforme Mechanismen entwickeln muss, um die hohe Nachfrage nach Mietwohnraum stillen zu können. Und dabei sollten alle Menschen und auch alle Vermieter gleichbehandelt werden, oder?!

Foto: (c) mustafaunlu09/fotolia.com

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