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Ist die Mär einer Immobilienblase eine Mär? Teil II


Es sind nicht nur die lauter werdenden Stimmen der Immobilienprofis, der Deutsche Bundesbank und viele Finanzinstitute, die bereits Züge einer Immobilienblase zu erkennen meinen. Und die Angst wächst, dass diese mit einem großen Knall zeitnah platzen könnte. Beweise und Tendenzen dafür gibt es. Und doch scheint der Immobilienboom nicht plötzlich zu enden, mit verheerenden Folgen für Kapitalanleger und Immobilienbesitzer. Und Beweise dafür gibt es ebenfalls.

Immobilienblase vorm Platzen? | Foto: (c) finecki/ fotolia.com

Der Rat der Immobilienwaisen brachte es unlängst auf den Punkt: die Immobilienpreise in den sieben Top-Immobilienstandorten Deutschlands sind dem Fundamentalwert enteilt. Von "Übertreibungen" beim Kaufpreis reden immer lauter werdende Stimmen und die Politik treibt die Preise für Neubauten ebenfalls weiter in die Höhe, wie in Teil I bereits beschrieben. Also knallt es jetzt richtig, zeitnah und die Immobilienblase verblasst im Geschichtsbuch zu einem acht Jahre andauernden Immobilienboom, oder?

Nicht unbedingt. Denn es gibt vier Ansätze, die kein plötzliches Ende erkennen lassen.

Keine Immobilienblase bei Orientierung an Sachverständigengutachten

Wer sich auf den üblichen Immobilienportalen umschaut und einmal München oder Stuttgart als Suchort eingibt, stößt auf zum Teil horrende Preisvorstellungen. Aber auch in Hamburg, Berlin oder Frankfurt scheinen Mondpreise überhand zu nehmen. Doch die Käufer werden sensibler und stützen sich zunehmend auf die Werte von Sachverständigen, die zum Teil 25 Prozent unter den Werten der Immobilienanzeigen liegen.

Mit anderen Worten: Käufer zahlen zunehmend nicht mehr den Traumpreis des Verkäufers und selbst etablierte Projektentwickler ziehen ihre Schlüsse aus der derzeitigen Entwicklung und planen vermehrt Objekte im mittelpreisigen Segment, dort, wo es auch noch ausreichend Käufer gibt. Die Zeiten jedenfalls, in denen Millionen für Bestlagen bezahlt wurden, sind vorbei und 750.000 Euro scheint die Grenze für Einzelimmobilien zu sein. Hinzu kommt, dass effizienter geplant wird, gerade bei Neubauten und die magische Grenze von 100 Quadratmetern Wohnraum nicht überschritten wird. Im Kern ändert sich die Lage langsam und die Käufer werden hellhöriger, sensibler und dies beruhigt den Markt, zumindest etwas.

Die Nachfrage bleibt höher als das Angebot

Immobilienblase vorm Platzen? | Foto: (c) finecki/ fotolia.com

Auf den Punkt gebracht: wieso soll der Immobilienmarkt zusammenbrechen, wenn die Nachfrage auch perspektivisch hoch bleibt, gerade wenn es um vermieteten Wohnraum geht? Das ifo-Institut ermittelte, dass in 2017 circa 325.000 Mietwohnungen fertig gestellt werden und im kommenden Jahr 335.000. Bedenkt man, dass bundesweit gut 400.000 Wohnungen entstehen müssten, um die Nachfrage halbwegs zu befriedigen, ist die Fahnenstange noch lange nicht erreicht.

Hinzu kommt, dass in den wachsenden und prosperierenden Städten das Soll weit unter dem Haben liegt. In den Jahren zwischen 2011 und 2015 wurden in Stuttgart und der Hauptstadt Berlin nur ein Viertel der benötigten Immobilien erbaut und gerade diese Städte wachsen, auch was die Zuzüge angeht.

Im Ergebnis wird der Immobilienmarkt kaum zeitnah kollabieren, oder die Immobilienblase platzen, da noch viel Luft nach oben ist und auch die Politik Neubauten weiterhin protegieren wird.

Solide Finanzierungen und die EZB schützen vor Immobilienblase

Diese These ist wohl eine der wichtigsten, warum der Kollaps zumindest nicht plötzlich kommen kann. Die Europäische Zentralbank wird ihre doch lockere Geldpolitik kaum ändern und die Zinsen werden zwar, so Experten, langsam steigen, aber die Kredite bezahlbar bleiben. Bei aktuell 1,4 Prozent im Durchschnitt auf 10 Jahre Bindung Hypothekenzins verläuft alles noch moderat.

Apropos moderat: die Finanzierungen in Deutschland sind sehr solide und die Eigenkapitalquote relativ hoch, die Zinskonditionen sind auf lange Zeiten festgeschrieben und die Tilgungsraten zinsbedingt hoch. Und auch der Gesetzgeber hat mit der eingeführten Wohnimmobilienkreditrichtline eine Sicherheit für die Zukunft geschaffen, so dass Selbstnutzer einer Immobilie selbst fünf Jahre mit höheren Zinsen überstehen werden.

Und wenn die Zinsen weiterhin relativ niedrig sind, werden weiter Kredite für Immobilien nachgefragt und auch langfristig vergeben. Eine leichtfertige Kreditvergabe, wie damals in Spanien oder den USA wird es in Deutschland nicht geben und es fehlt, typisch deutsch, das spekulative Element in der Risikobetrachtung.

Fehlende Alternativen am Kapitalmarkt

Viele Investoren, aber auch der fleißige Sparer investierte in den letzten Jahren in den Immobilienmarkt. Ob eigen genutzt, oder vermietet, ob geschlossener und offener Immobilienfonds, dies waren und sind derzeit noch die besten und nachhaltigsten Anlagemöglichkeiten.

Zwar schrumpften die Mietrenditen auf derzeit durchschnittlich vier Prozent und die Grenze des "Kaufbaren" für den Privatmann ist ebenfalls erreicht. Aber solange sich die Minizinsen für Immobilienkredite halten, wird weiter in Neubauten investiert. Letztlich steckt viel Geld vermögender Privatleute, Versicherungen und Pensionskassen im Betongold und spekulative Anlagen sind kaum nachhaltig und gute ohnehin schwer zu finden.

Im Kern spricht alles dafür, dass der Immobilienboom weiter anhält, auch wenn die Fahrt etwas verlangsamt wird. Ein ausgereizter Immobilienmarkt lässt sich bereits erkennen, aber diese vier Argumente beziehungsweise Thesen sprechen, wenn überhaupt, für einen ganz langsamen Knall. Ergo hat der Immobilieneigentümer und Vermieter auch in den nächsten Jahren Gewissheit darüber, dass seine Investitionen nachhaltig und zukunftsorientiert gestaltet sind und Szenarien wie in den USA, Spanien und Irland kaum der zukünftigen Realität entsprechen werden.

Foto: (c) finecki/ fotolia.com

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