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Ist die Mär einer Immobilienblase eine Mär? Teil I


Seit Jahren stagnieren die Zinsen auf Rekordtiefe und bereits seit acht Jahren katapultieren sich die Immobilienpreise in den Metropolen Deutschlands von Jahr zu Jahr nach oben. Wir lange geht das noch gut und haben einige Beobachter Recht, dass die Immobilienblase bald platzen wird? Für die Eigentümer in den Großstädten hätte das fatale Folgen. Es gibt aber mindestens vier Gründe, warum der Exodus des Immobilienmarktes kaum ehemals amerikanische Verhältnisse annehmen wird.

Platzt die Immobilienblase? | Foto:(c)finecki/fotolia.com

Eigentümer von Immobilien fragen sich seit langem, wie weit der Immobilienboom geht und wie lange er noch anhält. Gerade in den Metropolregionen, aber auch in mitteldeutschen Universitätsstädten steigen die Preise von Jahr zu Jahr, zur Freude von Vermietern und Anlegern. Und die Angst sitzt tief, dass auch hier eine Immobilienblase droht und ganz nach amerikanischem Vorbild bald verarmte Immobilieneigentümer auf Parkbänken nächtigen müssen.

Doch bevor der Angstschweiß hochkriecht sollte man sich den aktuell beweisbaren Tatsachen stellen und es macht Sinn sich etwas zu beruhigen. Denn es gibt zumindest vier gute Gründe, warum die immer größer werdende Blase kaum platzen wird, schon gar nicht mit einem lauten Knall. Doch zuerst ein Blick auf die aktuelle Situation.

Der Immobilienmarkt ist aufgeheizt und ausgereizt

Die Herren in den dunklen Anzügen, die in den innerstädtischen und guten Lagen Berlins, Hamburgs oder Münchens Luxusimmobilien feil bieten ist eine Welt für sich. Hier scheint noch alles in Ordnung und wer Top Immobilien anbietet, findet auch Käufer. Da stören Quadratmeterpreise von 10.000 Euro oder sogar 25.000 Euro kaum. Doch die Stimmung am Immobilienmarkt scheint zu kippen, denn immer mehr Stimmen werden laut, die von Preiseinbrüchen und einer aufgeheizten Situation sprechen.

Unlängst erklärte die Bundesbank in ihrem Finanzstabilitätsbericht, dass viele Immobilien zu 10 bis 20 Prozent überbewertet wären. Und auch die Commerzbank warnte schon vor den angenommenen Zügen einer Immobilienblase. Wer steigt da noch in den Immobilienmarkt ein, auf der Spitze der möglichen Gewinnchancen? Sinken die Preise wären die Finanzkalkulationen vieler Anleger und die Planungen vieler Immobilieneigentümer nicht die Tinte auf dem Papier wert.

Ein paar Beispiele bestätigen die zu hohe Temperatur am Immobilienmarkt. In den begehrten Lagen der Großstädte sind zweistellige Preissteigerungen pro Jahr schon üblich. In Frankfurt musste man in 2016 fast 16 Prozent mehr Kapital für eine Immobilie in die Hand nehmen, als 2015. In Stuttgart waren es sogar fast 19 Prozent und in Leipzig sogar über 33 Prozent.

Der Immobilienverband, kurz IVD, kam auf eine Preissteigerung von 9,4 Prozent in 2016 bei gebrauchten Wohnungen im mittleren Wertesegment, zumindest in den 14 größten Städten. Doch wo genau liegt jetzt die Gefahr?

Die Antwort lautet in der Frage: wer kann das noch bezahlen? Denn die Immobilienpreise in den innerstädtischen Lagen entfernen sich immer weiter von den realen Möglichkeiten der potentiellen Käufer. Eine Studie der Postbank kam in Stuttgart zu dem Schluss, dass das inflationsbereinigte Haushaltseinkommen in den Jahren 2012 bis 2016 um nur 2,5 Prozentpunkte stieg, die Immobilienpreise im gleichen Zeitraum aber um satte 53 Prozent.

Warnhinweise auf eine Immobilienblase

Im Grunde bedeutet die Frage, ob wir kurz vor dem Platzen einer Immobilienblase stehen, die Frage, wie weit sich der reale Wert einer Immobilie vom aktuellen Marktwert entfernt hat. Und dass bei den Preisen in Teilen übertrieben wird, ist den meisten klar. Selbst der Rat der Immobilienwaisen (den gibt es wirklich), der sich 2002 konstituierte, erklärte im Frühjahrsgutachten, dass die Immobilienpreise in den Top-sieben-Städten Deutschlands dem so genannten "Fundamentalwert" enteilt sind. Diese "Übertreibungen" von Kaufpreisen würden in Stuttgart 36 Prozent und in München sogar 75 Prozent erreichen.

Und die Politik trieb die Preise weiter in die Höhe. Neubauprojekte mussten her und sind auch im Wahljahr 2017 ein tragendes Thema, bei allen Parteien. Dies führte unweigerlich zu einer Erhöhung der Baukosten und höhere Preise von Baustoffen. Das nennt sich Marktwirtschaft und bedeutet real um ein Fünftel höhere Baukosten im Heute, verglichen mit dem Jahr 2000.

Aber die Politik erwartet doch preisgedämpfte und sozial vertretbare Wohnungen? Ja, zum Teil und viele Städte schreiben dies den Bauträgern vor. Aber dafür müssen die nicht-preisgebundenen Teile des Neubaus teurer sein -? Querfinanzierung nennt man das. Und wenn teure Neubauten in bisher normalen Wohngegenden entstehen, entwickelt sich die ganze Gegend preislich nach oben. So tragen Neubauprojekte auch zu einer Preisexplosion bei den Bestandsimmobilien bei.

Also was denn nun? Die Kaufpreise entfernen sich immer weiter von den realen Werten der Immobilien. Die Kaufkraft der Haushalte steigt nicht im Ansatz so stark und schnell, wie die Immobilienpreise. Die Mieten haben sich in den letzten acht Jahren ebenso schnell nach oben entwickelt und der ganze Immobilienmarkt in den Großstätten ist aufgeheizt.

Dann platzt doch die Immobilienblase zeitnah und dann mit einem großen Knall, oder? Nicht unbedingt und es gibt vier gute Gründe, beziehungsweise Thesen, die diesen Knall nicht prophezeien und eher eine Normalisierung des Immobilienmarktes erwarten lassen. Diese vier Thesen beschreiben wir im zweiten Teil.

Foto:(c) finecki/fotolia.com


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