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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

28.04.2016

Ist die Immobilie wirklich eine gute Kapitalanlage Teil II

Die Zinsen für Baukredite sind im Keller, die Zinsen für andere Anlagen am Kapitalmarkt auch und landein, landab suchen Mieter geeignete Wohnungen, die immer teurer werden. Da lohnt sich doch die Investition in eine Immobilie, oder?

Doch hält das so genannte "Betongold" das, was es verspricht, wenn es um die Rendite geht? Und welche Immobilienarten werden nachhaltig nachgefragt und wie entscheidend ist die Lage wirklich? Wir geben Antworten auf die Frage, ob die Welche Immobilie wirft wirklich Rendite ab? | Foto: (c) KB3/Fotolia.comImmobilie wirklich eine gute Kapitalanlage ist.

Es gibt viele Pros und Contras für eine Investition in fremd genutzte oder eigen genutzte Immobilien. Und als eine Teilinvestition innerhalb des Gesamtvermögens (Vermögensstreuung) kann die Immobilie eine Teilsicherheit bieten, ohne Zweifel. Und die niedrigen Zinsen und die Entwicklung am Wohnungsmarkt rücken die Immobilie als Kapitalanlage in einen positiven Blickwinkel, soweit, so klar.

Doch neben dem Für und Wider zu dieser Kapitalanlage, wie in Teil I beschrieben, gibt es weitere Faktoren, die man als Anleger unbedingt beachten sollte.

Die Lage der Immobilie ist entscheidend

Fragt man einen Makler, welche drei Kriterien für die Wahl der richtigen Immobilie entscheidend sind, hört man "Lage, Lage und Lage". Und das aus gutem Grund, ist sie doch für die Wertstabilität oder gar Wertsteigerung der wohl wichtigste Indikator.

Immobilien in Städten gelten als weitaus nachhaltiger in Punkto Wertsteigerung und - Stabilität, als ländliche Regionen, von touristischen Hochburgen einmal abgesehen. Wenn in einem Gebiet gute bis sehr gute Infrastrukturen und Arbeitsplätze locken, Kultur und Grünflächen eine gehobene Lebensqualität versprechen, ausreichende Freizeit- und Sportangebote vorhanden sind, so ist man als Käufer einer Immobilie sicher auf dem richtigen Weg.

Aber nicht nur wirtschaftlich starke Regionen sind interessant, auch Unistädte verheißen gute Renditen und Vermietungsmöglichkeiten bei hohen Mieteinnahmen. Man sollte dort kaufen, wo der Bedarf an Wohnraum entsprechend hoch ist oder in den nächsten Jahren steigen wird. Und auch wenn sich einzelne Regionen unabsehbar und entgegen des Trends doch zu einem guten Standort für Immobilien entwickeln, sowie Teile Schleswig-Holsteins oder in der Umgebung von Dresden, haben Städte wie Hamburg, Köln, Freiburg und Münster, München, Stuttgart, Frankfurt aber auch Berlin die Nase vorn, wenn es um die Frage geht: "Ist die Immobilie wirklich eine gute Kapitalanlage?."

Rendite - ist die wirklich so hoch, wie vorab gedacht?

Bei der Berechnung der Rendite ist einiges zu beachten und man sollte VOR dem Kauf entsprechende Daten vom Objekt, beziehungsweise dem Verkäufer einholen. So als erstes die gesamten Mieteinnahmen, netto und ohne Betriebskosten und den Kaufpreis. Dividiert man die Nettomieteinnahmen durch den Kaufpreis ergibt sich die so genannte "Brutto-Mietrendite". Diese sollte im besten Fall zwischen vier und fünf liegen, je höher die Mieteinnahme im Verhältnis zum Kaufpreis, umso besser.

Doch Achtung bei den Nebenkosten. Beim Erwerb der Immobilie sind Makler, Notar, Grundbuchamt und das Finanzamt zu befriedigen. Diese Kosten müssen in der Brutto-Mietrendite zuvor auf den Kaufpreis addiert werden. Falls man direkt vom Bauträger kauft, entfällt die Maklercourtage und kauft man die Immobilie getrennt vom Grundstück ist auch die Grunderwerbssteuer niedriger, da diese dann nur auf den Kaufpreis des Grundstückes erhoben wird.

Noch verzwickter wird es bei der Betrachtung der Kosten, die nicht auf den Mieter in Zukunft umgelegt werden können und somit die Nettomieteinnahme in der Renditeberechnung verringern. Dabei sollte man die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungskosten genau betrachten und diese von den Nettomieteinnahmen abziehen. Wir wollen dies anhand eines Beispiels für eine Eigentumswohnung verdeutlichen:

  • Kaufpreis der Eigentumswohnung: 200.000 Euro
  • Kaufpreis der Eigentumswohnung: 200.000 Euro
  • Zuzüglich Nebenkosten von 5 Prozent: 10.000 Euro
  • Zuzüglich Nebenkosten von 5 Prozent: 10.000 Euro
  • Gesamtkaufpreis: 210.000 Euro
  • Gesamtkaufpreis: 210.000 Euro
  • Nettomieteinnahme: 8.000 Euro
  • Nettomieteinnahme: 8.000 Euro
  • Abzüglich Verwaltungskosten: 300 Euro
  • Abzüglich Verwaltungskosten: 300 Euro
  • Abzüglich Instandhaltungskosten: 600 Euro
  • Abzüglich Instandhaltungskosten: 600 Euro
  • Gesamtnettomieteinnahme: 7.100 Euro
  • Gesamtnettomieteinnahme: 7.100 Euro

Teilt man die Gesamtnettomieteinnahme in Höhe von 7.100 Euro durch den Gesamtkaufpreis in Höhe von 210.000 Euro ergibt sich ein Wert von 0,0338. Und multipliziert man diesen mit 100, da Prozentrechnung, ergibt sich ein Wert von 3,38 Prozent, mithin ein geringer Renditewert. Hätte man nur die Nettomieteinnahme durch den Kaufpreis dividiert, hatte sich ein positiveres Bild von vier Prozent ergeben. Der ermittelte Wert ist die Nettoverzinsung Ihres eingesetzten Kapitals, wenn Sie die gesamten Kosten der Immobilie in bar auf den Tisch legen würden. Also kalkulieren sie lieber von vorn herein ALLE Kosten mit ein, auch die der Finanzierung, also die zusätzlichen Zinskosten, sofern fremdes Kapital mit im Spiel ist.

Die beste Finanzierung? - ist stets eine Frage der individuellen Einkommensverhältnisse. Dennoch sollte man sich in Niedrigzinsphasen mit der Bank auf 15 bis 20 Jahre Zinsfestschreibung einigen und so hoch wie möglich tilgen, wenn möglich mit drei bis vier Prozent. Denn je schneller man von den Schulden runter ist, umso weniger wiegen die Unwägbarkeiten des Lebens, wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit, schwer. Beachten Sie dabei, dass man als Kreditnehmer, unabhängig von der Zinsbindung, nach 10 Jahren Laufzeit nach einem neuen Gläubiger mit niedrigeren Zinsen schauen kann, Stichwort Prolongation.

Bauherren von Neubauten sind als Kapitalanleger weit vorn

Wer eine Bestandimmobilie erwirbt braucht schon den "Röntgenblick", will heißen, man sollte fachkompetent beurteilen können, wie hoch Instandhaltungsrückstände wirklich sind und wer als Mieter da bereits haust, Stichwort Mietsicherheit. Investiert man in einen Neubau, reduziert sich das Risiko auf mögliche Baumängel während der Bauphase.

Hinzukommend kann man als Bauherr eines später vermieteten Objektes die Grundrissplanung beeinflussen, ja selbst gestalten. Und auch bezüglich energetischen Bauens und einer guten Wärmedämmung hat der Neubau die Nase vorn, denn Sanierung ist am Ende stets teurer, als ein Neubau.

Und allein der Vorteil eine Neubauwohnung als "Erstbezug" vermieten zu können hilft, um eine höhere Mietkalkulation zu erreichen.

Ein Blick in die Zukunft für Kapitalanleger

Ganz klar ist die Tendenz zu altersgerechtem Wohnen hin erkennbar, dem demographischen Wandel geschuldet. Aber auch kleinere Wohnungen mit zwei Zimmern, Küche, Bad und Balkon liegen schwer im Rennen, denn die Gesellschaft tendiert immer mehr zum Singledasein. Mittlerweile leben gut 16 Millionen Menschen allein und auch wenn eine kleinere Wohnung im Bau immer teurer ist, als eine große, betrachtet man den Quadratmeterpreis, so sollte man auch- oder einfach clever analysieren und dann kaufen. Viel Erfolg!

Foto: (c) KB3/Fotolia.com

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