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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

07.03.2018

Immobilienweisen erwarten geringere Immobilienpreise

Seit 2006 schauen die Immobilienweisen des Zentralen Immobilien Ausschusses e.V. auf den deutschen Immobilienmarkt und im jährlichen Frühjahrsgutachten geben die Experten Hinweise auf dessen Entwicklung. Aktuell bestätigen die Analysten für 2017 ein kräftiges Plus von fast 10 Prozent der Investitionen in Wirtschaftsimmobilien. Doch die Immobilienweisen erwarten geringere Immobilienpreise in Deutschland. Warum und welche Trends lassen sich aus dem Gutachten erlesen?

"Der Immobilienboom geht weiter", oder "Hilfe, die Immobilienblase platz demnächst", oder ... Moment mal bitte! Ja, es wird viel geweissagt und irgendwie hat Immobilienpreise | Foto: (c) 3dman_eu/pixabay.comjeder Experte in der Branche, ob wirtschaftlich oder politisch motiviert, seine eigene Meinung zur Zukunft des deutschen Immobilienmarktes. Aber betrachtet man die Aussagen der regelmäßig erscheinenden Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses e.V., kurz ZIA, kann man den Angaben nicht nur vertrauen, auch die bis heute stets dargestellten Trends lagen oft nah bei der Wahrheit.

Umso interessanter ist ein Blick auf all die Daten und Fakten und all die zukunftsweisenden Blicke der Immobilienwaisen aus Berlin.

Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen vermutet Stagnation

Um es gleich vorab zu verdeutlichen: In 2017 wurden 9,8 Prozent mehr Gelder in Wirtschaftsimmobilien investiert, als in 2016, mithin 58,1 Milliarden Euro. Davon, so das Gutachten, wurden 42 Prozent in Büroimmobilien investiert. Doch letzteres reicht nicht aus, denn die Büroknappheit nimmt in den Städten zu. Auch die Aussage, dass die Mieten bundesweit um 4,3 Prozent stiegen und die Wohnungskaufpreise um 7,9 Prozent ist etwas, womit man rechnen konnte. Und doch, so die Gutachter, wird der Druck auf die Mieter mittelfristig abnehmen, beziehungsweise die Mietpreise in einigen Großstädten stagnieren. Und man gehe von einem baldigen Ende des Booms aus. Aber der Reihe nach ...

Zuerst muss man bedenken, dass ein Boom eine Hochkonjunkturphase beschreibt und diese hält seit acht Jahren an, stets mit steigenden Investitionen, Immobilienpreisen und Mieten. Aber es gibt Anzeichen, klare Anzeichen, dass der Aufwärtstrend abgeschwächt wird und in Teilen eine Stagnation um sich greift. Kaum einer kann sich vorstellen, dass es mal bergab gehen könnte, zu sehr hat man sich an historisch niedrige Zinsen gewöhnt und an einer immer steigenden Nachfrage an Immobilen und fehlenden Alternativen am Kapitalmarkt - doch es gibt klare Anzeichen, die sich benennen lassen:

  • Das Niedrigzinsniveau wird sich nicht mehr lange halten lassen. Neben dem Einfluss der EZB auf die allgemeinen Kreditzinsen haben einige Bausparkassen ihre Bauzinsen für zehnjährige Darlehen angehoben. Ab Mitte dieses Jahres kann von einer Zinssteigerung von 0,5 und zum Ende des Jahres von 1,0 Prozentpunkten ausgegangen werden, so zumindest unsere Prognose. Aber das Frühjahrsgutachten findet weitere Indizien.
  • Die Kaufpreise für Immobilien sind überbewertet. Dies resultiert aus den Mietsteigerungen seit 2009 um 26 Prozent (nominal) und einer Kaufpreissteigerung von sage und schreibe 61 Prozent. Diese Schere hat sich auch in 2017 fortgesetzt und ergibt so eine Überbewertung von Immobilien in Höhe von 35 Prozent. Laut den empirica-Daten ist diese Überbewertung in den sieben größten Städten noch weitaus höher. In Hamburg stiegen die Kaufpreise um 90 Prozent, die Mieten aber nur um 23 Prozent. In München waren es seit 2009 sogar 143 Prozent und die Mieten stiegen im Vergleichszeitraum (nur) um 43 Prozent. Man muss es klar benennen, dass es in den Metropolen Deutschlands bereits zu einer Immobilienblase gekommen ist, dank der großen Überbewertung der Immobilien. Doch etwas anderes begründet niedrigere Kaufpreise in den nächsten Jahren: Wenn die Kaufpreise stets steigen aber die Mieteinnahmen nicht ebenfalls, ist es für Investoren immer weniger lohnenswert in Immobilien zu investieren, da die Renditen ?schwächeln?.
  • Metropolen wie Berlin und München veralten. Wo die Hauptstadt früher arm aber sexy war ist sie im Heute zwar noch sexy, aber nicht mehr arm. Denn auch in Berlin steigen die Mieten unaufhörlich und dies führt zu zwei Konsequenzen: die solventen ortsungebundenen 20 bis 30-jährigen suchen sich bewusst preiswerte Wohngegenden aus und die Mittelstädte Deutschlands liegen im Trend. Aber auch die innerdeutschen Zuzüge nach Berlin nehmen ab, zu hohe Immobilienpreise und Mieten schrecken ab und da ist Leipzig eher in, als out. Und genau dies trifft auch auf München zu, das nur noch für gut betuchte und Alteingesessene Heimat ist. Dann doch lieber nach Passau oder Augsburg. Im Resümee also verhindern die hohen Immobilienpreise einen Teil der Zuzüge und dies bedeuten mittelfristig weniger Investitionen und ergo damit eine Stagnation an Mieteinnahmen.
  • Je höher das Angebot an Wohnungen umso geringer die Preise und um so geringer die Renditen. Ja, in Deutschlands A-Städten wird kräftig gebaut. Wo in 2009 noch in den sieben Großstädten 19.000 Neubauwohnungen pro Jahr fertig gestellt wurden waren es in 2016 mehr als 41.000. Die Experten des ZIA gehen davon aus, dass dieses Engagement zu stagnierenden Mieten führen wird, dort, wo es mittelfristig einen gewissen Überhang an Neubauwohnungen geben wird, so in Frankfurt, Stuttgart oder München. Nur in Berlin dürfte der Neubau an sich auch in den nächsten Jahren der Nachfrage entsprechen.
  • Kurzum: In den Metropolen Deutschlands entstehen laut den Auswertungen des Frühjahrsgutachten des ZIA ausreichend Wohnungen und dies wird den Immobilienmarkt regional beeinflussen und zu einer Stagnation der Mieten führen. Durch die starken Überbewertungen der Immobilien wird die Investitionsfreudigkeit etwas nachlassen und auch die Zinsentwicklung wird dazu beitragen, dass sich der Immobilienmarkt etwas abkühlt, zumindest mittelfristig.

    Foto: (c) 3dman_eu/pixabay.com

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