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Immobilienverrentung als Sicherung des Lebensabends ? Teil I


Etwas über 18 Millionen Wohngebäude gibt es in Deutschland und ein nicht unerheblicher Teil davon sind klassische Einfamilienhäuser, in denen oftmals Ältere Menschen wohnen. Das im Arbeitsleben erwirtschaftete Vermögen steckt aber meist im Eigenheim und die aktuelle Rente ist dabei niedrig. Mit der Immobilienverrentung kann man seine vier Wände zu Geld machen, aber wie?

Immobilienverrentung | Foto: (c)  Kzenon/ fotolia.com

Über 30 Jahre hat das Ehepaar pünktlich die Kreditraten für das Haus im Grünen bezahlt und nun, mit fast 65 flattert der Rentenbescheid ins Haus. Die vielen Jahre der Kinderbetreuung schlagen sich negativ aufs Rentenkonto und zusammen wird man im Rentenbezug keine wirklich großen Schritte machen können. Zusätzlich arbeiten gehen, wäre das eine Option? Dabei gibt es aber eine findige Möglichkeit den Lebensstandard im Alter zu erhöhen und trotzdem in den schwer bezahlten vier Wänden zu verbleiben.

Mit der Immobilienverrentung die Rente erhöhen

Es ist, das gleich vorab, Einiges zu beachten, wenn man seine Immobilie verrenten möchte. Dabei sollte von vornherein klar sein, dass diese Alternative im Umgang mit der eigenen Immobilie nur ein Modell ist, um sich einen finanziell sichereren und besseren Lebensabend zu bescheren. Grundlegend unterscheidet man zwischen der so genannten Leibrente und dem Nießbrauch.

Die Leibrente als monatlicher Zugewinn

In diesem Falle verkauft der Eigentümer sein Haus an eine gemeinnützige Organisation, oder einen Investor. Jedoch wird hier nicht der Verkehrswert herangezogen, sondern ein Preis, der weit darunterliegt. Im Gegenzug wird seitens des Käufers einmal ein lebenslanges Wohnrecht verbrieft und andererseits eine monatliche Rente.

Als Berechnungsgrundlage gelten hier das Alter und das Geschlecht des Verkäufers, Stichwort Lebenserwartung, sowie der tatsächliche Wert der Immobilie und das Zinsrisiko. Letzteres ist insoweit wichtig, als dass die Leibrente in der Regel an das Inflationsniveau gekoppelt wird und demzufolge im Laufe der Jahre ansteigt. Nach dem Tod des Verkäufers geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über.

Aber man kann auch eine Mindestlaufzeit der Leibrente vereinbaren. Sollte der ehemalige Eigentümer, beziehungsweise Verkäufer früher sterben, bekommen die Erben auch weiterhin die Leibrente, bis zum Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit.

Darüber hinaus regelt der Vertrag die Frage, ob die Ruheständler für die Instandhaltung der Immobilie während der Laufzeit aufkommen müssen, oder gegebenenfalls auch Sanierungen durchführen müssen, um den Wert der Immobilie zu erhalten.

Wichtig: Unbedingt das Wohnrecht notariell im Kaufvertrag fixieren und als Grundschuld, so genannt ?erstrangig? im Grundbuch eintragen lassen. Dies bietet die Sicherheit, dass das Wohnrecht auch im Falle einer zwischenzeitlichen Veräußerung bestehen bleibt.

Eine Rückfallklausel sollte ebenfalls vereinbart werden. Denn kann der Käufer wegen Insolvenz die Leibrente nicht mehr zahlen, dann erhält der Rentner seine Immobilie zurück. Und solch ein Fall kann zumindest in 20 oder 30 verbleibenden Jahren eintreten.

Mit dem Nießbrauch mehr Rechte sichern

Im Gegensatz zur Leibrente bietet das Modell des Nießbrauchs mehr Rechte, vor allem im Umgang mit der Immobilie selbst. Der Nießbrauch läuft immer bis zum Tod des Verkäufers, anders als das Wohnrecht, dass auch vertraglich befristet sein kann. Doch der Unterschied liegt in der Verwendungsmöglichkeit der Immobilie. Muss einer der Bewohner, beziehungsweise Verkäufer, in ein Alters- oder Pflegeheim, kann er als "Berechtigter des Nießbrauchs" das Haus weitervermieten und die Miete für sich vereinnahmen.

Achtung: Wie auch das Wohnrecht sollte der Nießbrauch an erster Stelle im Grundbuch eingetragen sein, um den Insolvenzschutz zu sichern.

Jedenfalls bietet der Nießbrauch, ebenso wie die Leibrente eine Möglichkeit auch im Alter in den eigenen vier Wänden zu verbleiben. Doch wie kalkuliert sich der Nießbrauch eigentlich? Und ist die Immobilienverrentung wirklich das Allheilmittel, wenn die persönliche Rente nicht ausreicht, um einen ruhigen Lebensabend zu verbringen? Auf diese Fragen wollen wir in Teil II Antworten finden.

Foto: (c) Kzenon/ fotolia.com

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