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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

27.03.2018

Immobilienmarkt in Deutschland: wie die Politik agieren muss

Seit Jahren steigen die Immobilienpreise, befeuert durch Niedrigzinsen, fehlende Alternativen am Kapitalmarkt und erhöhte Nachfragen gerade in den Metropolen. Doch sind die Ursachen des Immobilienbooms noch vielschichtiger und die Auswirkungen für Mieter wie auch junge Bauherren teils verheerend. Wie muss die Politik agieren um die Immobilienmarkt in Deutschland für alle Deutschen wieder zu befrieden?

Immobilienmarkt | Foto: (c) Tumisu/ pixabay.com

Was haben wir und in den letzten Jahren mit den Ursachen und Auswirkungen des Immobilienbooms auseinandergesetzt. Und immer wieder stießen wir auf zwei grundlegende Faktoren, die diese Entwicklung stets befeuerte: Einmal die historischen Niedrigzinsen, ursächlich durch die Europäische Zentralbank forciert und zum Zweiten der starke Zuzug von Menschen in die Metropolen dieses Landes. Dies führte, so die Daten des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken, zu Preissteigerungen von durchschnittlich 30 Prozent seit 2010 und ein Ende ist noch nicht in Sicht.

Aber, und das lässt auf eine Beruhigung hoffen, werden die Immobilienpreise in 2018 nicht im gleichen Tempo steigen, da sind sich die Experten einig. Denn das die Bauzinsen langsam steigen ist keine Traumdeutung, es ist bereits Realität. Und die regionalen Immobilienblasen in Städten wie Berlin, Frankfurt a.M., Hamburg, München, Köln, Stuttgart und Düsseldorf scheinen ebenfalls der Realität anheim zu fallen, da Käufer und Investoren die irrationalen Preise teils nicht mehr bezahlen. Hier rechnen Experten in 2018 mit stagnierenden Zahlen.

Der Immobilienmarkt in Deutschland verstädtert

Wohl eine der erheblichsten Faktoren für die Preissteigerungsspirale bei Immobilien wurde lange unterschätzt: die Binnenwanderung der Deutschen. War es in den Jahren 1995 bis 2005 noch hip und besser in das Umland der Metropolen zu ziehen oder sogar aufs Land, zeigt sich seit 2010 eine ganz andere Tendenz. Leben und Arbeiten in den großen Städten hat an Attraktivität gewonnen und dies hat zwei Gründe.

Erstens gibt es in den ländlichen Gebieten keine Jobs mehr, dafür boulen die Metropolen untereinander um die Fach- und Führungskräfte. Die Frage ist nicht mehr, ob man in Köln oder Berlin arbeitet, Hauptsache Arbeit. Und zweitens verarmen die ländlichen Gebiete zunehmend, die Infrastrukturen brechen teils zusammen und eine Landflucht macht sich breit, seit Jahren schon.

Im Ergebnis flüchten die Menschen vom Land in die Stadt und stapeln sich dort, im wahrsten Sinne des Wortes und erhöhen somit (Grundprinzip der Marktwirtschaft) die Nachfrage und damit den Preis.

Die Politik muss handeln um den Immobilienmarkt in Deutschland zu befrieden

Die Herausforderungen denen sich die Damen und Herren in Berlin stellen müssen sind riesig, doch nicht in allen Bereichen können aus politischen Wunschgedanken real verträgliche Szenarien erwachsen. Dem Mangel an Bauland ist schwer beizukommen und die Ressourcen in den Metropolen begrenzt. Und auch auf die globale Zinsentwicklung und die Leitzinsentwicklung hat die Bundesregierung nur wenig Einfluss. Aber es gibt Stellschrauben, die man drehen kann:

  • Ländliche Gebiete müssen attraktiver werden und finanzielle Aufbauhilfen könnten Infrastrukturen verbessern und Unternehmensansiedlungen stärken. Auch die verkehrstechnische Verbindung zwischen Stadt und Peripherie kann Druck vom Kessel nehmen. Intelligente Neubaukonzepte in den Umlandgemeinden und strategisch kluge Pendlerkonzepte könnten helfen.
  • Bei staatlich geförderten Bauvorhaben muss die Baubranche angehalten werden preiswerter zu bauen. Dem so genannten ?seriellen Bauen? gehört die Zukunft, um durch standardisierte Wohnkomplexe Wohnraum im Niedrigsektor bereitstellen zu können.
  • Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus. Dies steht auf der Agenda der GroKo, doch scheint der finanzielle Zuschuss im Haushalt weitaus zu gering zu sein.
  • Grundlegende Änderungen bei der Grunderwerbsteuer und Grundsteuer. Hier ist eine bundesweite Vereinheitlichung und Reduzierung eine Option. Die GroKo plant im Übrigen eine zusätzliche Steuerklasse für unbebaute Grundstücke einzuführen um Spekulationen zu reduzieren.
  • Die Energie- und Umweltanforderungen beim Neubau oder bei Sanierungen sind laut Experten zu hoch und damit in der Konsequenz treibt dies die Immobilienpreise und die nachfolgenden Mieten in die Höhe. Der Standard aus 2012 reiche, so Fachleute, allemal aus um einer Immobilie eine positive Energiebilanz zu bescheren.
  • Der Weg vom Natur- zum Bauland muss zügiger dargestellt werden. Oft dauert es 10 Jahre, bis eine Gemeinde Bauland ausweist und das Bundesland es genehmigt. Anwohnerproteste verzögern teils wichtige Neubauprojekte. Hier muss politischer Mut für Klarheiten sorgen.
  • Das neu geplante Baukindergeld und die steuerlichen Anreize scheinen zu spät zu kommen, um die bereits zu hohen Immobilienpreise kompensieren zu können. Wer nicht gerade erbt, wird es zukünftig schwer haben Immobilieneigentum zu schaffen.
  • Viel Kapital ist im Umlauf, die Wirtschaft boomt, aber Politik sollte für Viele gemacht werden, meinen wir. Ein gesundes Verhältnis zwischen tatsächlichem Wert und Kaufpreisen schafft Nachhaltigkeit. Wohnungen darf nicht zum Luxusgut werden, hier muss der Staat Verantwortung übernehmen, wo es die Wirtschaft allein nicht schafft. Und selbst Immobilieneigentum zu bilden und zu erhalten sollte gefördert und erleichtert werden. Eine Herkulesaufgabe und in den verbleibenden 3,5 Jahren wohl nur im Ansatz zu bewältigen.

    Foto: (c) Tumisu/ pixabay.com

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