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Immobilienbesitz bei Scheidung und Trennung - Teil III


Ehepartner leben in einer Zugewinngemeinschaft und alles, was man während der Ehe anschafft, aber auch mögliche Schulden, müssen beide tragen, wenn kein Ehevertrag vorhanden ist. Die Herausforderungen sind riesig und wir wollen die Frage beantworten, wer nach dem Auszug was bezahlen muss und welche Kosten im Nachgang auf den Ausziehenden zukommen. Wir wollen aufklären, damit der Immobilienbesitz nach Scheidung und Trennung nicht zum finanziellen Ruin führt.

Die Ehe ist eine Zugewinngemeinschaft und beim Immobilienerwerb verpflichten sichTrennung Immobilie | Foto: (c) aytuncoylum / fotolia.com beide Ehepartner auch die Pflichten zur Immobilie zu übernehmen, wie in Teil I beschrieben. Aber auch unverheiratete Paare realisieren zunehmend den Traum vom eigenen Haus und wie in Teil II beschrieben gibt es viele Möglichkeiten der Klärung, wenn die Trennung droht.

Und doch trifft es viele Immobilienbesitzer hart, wenn es um den größten Vermögenswert, das gemeinsame Haus, geht. Einer von beiden verbleibt meistens in der Immobilie, nicht selten die Frau mit den Kindern und der Verbleibende Teil zahlt den anderen aus. Da aber die Bank stets ihre Kreditraten verlangt und alles Finanzielle nachhaltig geklärt sein muss, verbleiben zwei Möglichkeiten, wie man hier agieren kann:

  • Möglichkeit eins wäre eine Vereinbarung zwischen dem Ausziehenden und dem in der Immobilie verbleibenden Teil, dass der auszubezahlende Betrag durch den verbleibenden Teil als Jahresrate ausgekehrt wird. Bis zur letzten Jahresrate erhält der Zahlungsempfänger dann einen Vollstreckungsanspruch.
  • Die zweite Möglichkeit wäre die Aufnahme eines neuen Kredites. Zwar wird in der Regel das Immobilieneigentum auf einen Alleineigentümer übertragen, aber es fehlt ein weiterer Schuldner, den die Banken aber gerne hätten. Hier wird meist der Abschluss eines neuen Kreditvertrages mit neuen, meist teureren Konditionen gefordert und darüber hinaus eine Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Altvertrag heraus verlangt. Man sollte als sehr zeitnah das Gespräch mit der finanzierenden Bank suchen um Klarheit zu haben.
  • Keine Ausbezahlung nach Scheidung möglich

    In nicht seltenen Fällen kann der eine den anderen nicht ausbezahlen. Verbleibt einer der beiden im Wohneigentum, so muss dieser auch dem Grunde nach die Nebenkosten übernehmen. Aber: Unabhängig von den finanziellen Möglichkeiten müssen beide die Kreditraten sowie die Grundsteuer bezahlen, je nach ihrem festgeschriebenen Eigenanteil im Grundbuch.

    Die Gerichte haben dafür eine Nutzungsentschädigung für den Ausziehenden vorgesehen, da der Verbleibende ja die Immobilie nutzt. Die Höhe dieses "Ausgleiches" beträgt 50 Prozent der ortsüblichen Miete, die für die gesamte betreffende Immobilie gezahlt werden müsste. Sollte der in der Immobilie verbleibende Teil Unterhalt für sich selbst oder die Kinder erwarten, kann diese Nutzungsentschädigung damit verrechnet werden.

    Tipp: In jedem Fall sollten sich beide Eheleute in diesem Fall an einen Steuerberater wenden. Vorteile aus dem Ehegattensplitting entfallen und wenn sich Unterhalt, die eigene neue Wohnung und die Kreditraten für das nicht mehr genutzte Haus summieren, geraten viele an den Rand des finanziell Machbaren.

    Achtung: Vermeiden sollte man stets eine Zwangsversteigerung der Wohnimmobilie nach Scheidung oder Trennung. Je nach Lage kann dies ein Gericht anordnen, wenn die beiden Betreffenden keine Lösung finden und der Streit jedwedes Vorankommen behindert. Denn bei einer Zwangsversteigerung vom Immobilienbesitz wird der Wert zwar durch einen Gutachter ermittelt, doch eben auch die Untergrenze für das Einstiegsgebot. Und gerade dieses Einstiegsgebot liegt circa bei 30 Prozent unter dem üblichen Marktwert. Hinzu kommt, dass oftmals das gewinnende Gebot unter den Anschaffungskosten liegt und das geschiedene Ehepaar dann gemeinsam auf den Schulden sitzen bleibt und auch noch das Gericht und den Gutachter bezahlen muss.

    Im Resümee sollten Heiratswillige bei aller Romantik vor der Ehe Klarheit schaffen, was bei einer Scheidung mit dem Immobilienbesitz geschehen soll. Und auch wenn Kinder im Anmarsch sind sollte man darüber sprechen, was im Fall der Fälle geschehen soll. Letztlich sitzt man per Gesetz im gleichen Boot und wenn keine Klarheit besteht, wird es am Ende für alle teuer. Eine Ehe ist eine Zugewinngemeinschaft und beide Teile haften meistens für Kreditrate und Grundsteuern. Hier sollte stets ein Ehevertrag aufgesetzt werden, um bei einer Trennung auch die unterschiedlichen finanziellen Zuwendungen in das Gemeinschaftseigentum zu berücksichtigen. Unverheiratete Paare sollten ebenfalls notariell ihre Rechte festschreiben. Ja, bei aller Romantik lebt es sich doch ruhiger, wenn jeder weiß, wovor er steht.

    Foto: (c) aytuncoylum / fotolia.com

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