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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

03.03.2017

Immobilienbesitz bei Scheidung und Trennung Teil II

Verheiratete Paare vermehren ihren Zugewinn, wenn sie ein Haus kaufen. Im Scheidungsfall bekommt gesetzlich jeder die Hälfte, wenn kein Ehevertrag vorliegt. Und auch wenn die Deutschen immer länger verheiratet sind, sollte man vorsorgen, damit der Immobilienbesitz bei Scheidung nicht noch mehr zum Zankapfel wird. Doch wie sieht es mit unverheirateten Paaren aus, die Eigentum schaffen und ist die Versteigerung der Weisheit letzter Schluss?

Eine Ehe ist eine Zugewinngemeinschaft und wer sich als verheiratetes Paar Gütertrennung | Foto: (c) Markus Bormann/ fotolia.comImmobilienbesitz anschafft, muss sich diesen auch im Falle der Scheidung teilen, zu gleichen Teilen. Doch gibt es hilfreiche Tipps, wie das Traumhaus oder die Eigentumswohnung am Ende als bedeutender Vermögensbestandteil nicht zum Zankapfel wird, wie in Teil I bereits berichtet.

Doch wie verhält es sich mit unverheirateten Paaren?

Hier gilt: wer im Grundbuch seht, hat in der Regel das Sagen, auch nach einer Trennung. Wer also zusammen eine Immobilie als unverheiratetes Paar finanziert, sollte auch auf den gemeinsamen Grundbucheintrag achten, sofern beide es auch so wollen.

In einem Urteil des Bundesgerichtshofes klagte ein Mann auf Ausgleichszahlungen. Seine Partnerin hatte den Hauskredit aufgenommen und stand auch im Grundbuch. Acht Jahre lang zahlte der Mann einen Anteil der monatlichen Kreditraten auf das Konto der Frau. Da diese Zahlungen aber im gleichen Rahmen lagen, die der Mann für eine eigene Mietwohnung hätte ausgeben müssen, wurde der Anspruch auf Ausgleichzahlungen vom BGH abgelehnt, vgl. Aktenzeichen XII ZR 132/12. Und das, obwohl er acht Jahre lang den Immobilienbesitz mit abzahlte.

Tipp: Gerade nicht verheiratete Paare sollten Klarheit schaffen, was im Falle einer Trennung mit der Immobilie geschieht und dies notariell festzurren. Auch sollten beide alle Rechnungen aufheben, die im betreffenden Zeitraum angefallen sind um einen Nachweis zu haben, wer was eingebracht hatte.

Und wie trennt man den Immobilienbesitz nach Scheidung?

Geld kann man teilen, eine Immobilie nicht. Meist wird das ehemalige Traumhaus verkauft und man teilt sich den Verkaufserlös, oder der eine zahlt den anderen aus und behält die Immobilie. Gerade hier sollten trennende Paare zeitnah eine Lösung erarbeiten, bevor es zum Streitfall bei Gericht wird. Denn der ein oder andere Richter plädierte schon für eine Zwangsversteigerung und dies kann nie zum Vorteil des in Scheidung befindlichen Paares sein.

Ebenfalls, aber nur wenn sich das Paar noch gut versteht, kann eine Vermietung eine Lösung sein, die laufende Kredite auffängt. Diese Alternative ist dann sinnvoll, wenn der Immobilienmarkt keine Aussicht auf einen guten Verkaufserlös verspricht und sich das Paar freundschaftlich versteht.

Tipp: Ideal ist meistens ein Verkauf, auch wenn der Verkaufspreis unter dem Neubaupreis von damals lag. Hier sollte man gegenüber den Interessenten als harmonisches Pärchen auftreten, denn aus Erfahrungen wissen Experten, dass zerstrittene Paare weitaus niedrigere Verkaufserlöse erreichen.

Achtung: Ist der Immobilienbesitz nicht selbstgenutzt und wurde vor kürzer als zehn Jahren erworben, ist Spekulationssteuer zu zahlen.

Wer überstürzt auszieht verliert sein Nutzungsrecht

Beziehungen sind immer individuell. Und oft ziehen meist die Männer Hals über Kopf aus dem gemeinsamen Traumhaus aus, lassen Kinder und Frau zurück und suchen sich eine neue Bleibe. Aber wenn kein Ehevertrag besteht, der solche Nachrangigen Besitzverhältnisse regelt, haben beide Ehepartner das Recht zur Nutzung. Wenn ein angemessenes Zusammenleben möglich ist, behält auch jeder das Nutzungsrecht. Wer aber seine sieben Sachen packt, den Schlüssel abgibt und eine Wohnung anmietet, hat sein Nutzungsrecht verloren. Dies gilt auch, wenn der Ausziehende Alleineigentümer ist.

Tipp: Vereinbaren sie mit dem (noch-) Ehepartner schriftlich, dass sie als Ausziehender das Recht behalten die Immobilie nach zum Beispiel einen Jahr wieder bewohnen zu können, sofern bis dahin keine Einigung erzielt wurde.

Wer den Immobilienbesitz nach Scheidung behält, muss den anderen auszahlen. Grundlage hierfür bilden der Marktwert und der beurkundete Eigenanteil. Hier sollte man jedoch vor der rechtskräftigen Scheidung agieren, damit die Grunderwerbssteuer bei Eigentumsübertragung nicht fällig wird.

Doch was tun, wenn das Geld nicht vorhanden ist, wie in den meisten Fällen? Warum Immobilienbesitz bei Scheidung und Trennung zum finanziellen Ruin werden kann und wie man sich halbwegs davor schützen kann, verraten wir ein Teil III unserer kleinen Reihe.

Foto: (c) Markus Bormann/ fotolia.com

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