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Immobilien weiter Mieten oder jetzt kaufen?


Die Frage, ob man zur Zeit eine Immobilie mieten, kaufen oder selbst bauen will, ist natürlich stets eine Frage der persönlichen Situation und den Zielen, die man damit verfolgt. Ewig einem Vermieter die Miete zu überweisen kann ebenso sinnvoll sein, wie der Kauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung, oder gar der Bau eines Einfamilienhauses. Wir wollen handfeste Tipps geben, ebenso wie Hinweise auf mögliche Probleme, letztlich die richtigen Infos ob sich eine Investition in das Baugold in 2016 lohnt.

Immobilien kaufen oder mieten

Deutschland ist nach wie vor ein Land von Mietern. Die Eigentumsquote lag in 2015 nur bei etwas über 50 Prozent, verglichen mit anderen europäischen Ländern mithin 20 Prozent niedriger, als anderswo. Die Gründe liegen sowohl in der gewachsenen Tradition, wie auch in den geringen Einkommensverhältnissen in den Städten, den massiven Bauweisen in Deutschland und schlichtweg den vielen bürokratischen Hürden und Bauvorschriften.

Und dennoch haben die Deutschen nie zuvor so viel darüber nachgedacht, ob sich der Kauf oder Bau einer Immobilie lohnt, wie heute. Logisch, bei den niedrigen Bauzinsen und fehlenden guten Anlagealternativen und stetig steigenden Mieten. Die aktuelle Frage aller Fragen lautet:

Dauerhaft mieten oder doch jetzt kaufen?

Die Hypothekenzinsen sind auf einem Rekordtief und davon ausgehend, dass das Zinsrisiko sich im Laufe der nächsten Jahre erhöht, sollte ein Kauf in Betracht gezogen werden, wenn nicht heute, wann denn dann?

Aber: Zinsen sind nur der Preis für das geliehene Geld. Als Belastung ist die Tilgung hinzu zu rechnen. Und auch wenn eine Finanzierung somit aktuell "günstig" erscheinen mag, sollte ein hoher Tilgungssatz vereinbart werden, um schnellst möglichst schuldenfrei zu sein, da das Zinsrisiko in 10 oder 15 Jahren relativ hoch sein kann.

Die Immobilienpreise steigen und wer jetzt kauft, kann sicher in einigen Jahren wieder verkaufen und dann einen satten Gewinn einstreichen. Laut Immobilienverband IVD sind die Preise für Eigentumswohnungen im Vorjahresvergleich gestiegen und dies unterstützt die These, dass man zeitnah kaufen sollte.

Aber: Ob Zinsniveau oder Nachfrage nach Immobilieneigentum, vieles kann sich in ein paar Jahren ändern. Wer nicht die Kapitaldecke besitzt und sein Risiko auf nur eine Eigentumswohnung legt um sie mittelfristig gewinnbringend zu verkaufen sollte gewarnt sein. Da muss es schon ein super Schnäppchen sein, denn Nebenkosten wie auch die "Modernisierungsfalle" können einem schnell einen Strich durch die Rechnung machen.

Nicht von der Immobilieneuphorie anstecken lassen

Alle reden davon, dass Immobilien DER Weg zur Vermehrung des Kapitals sind und angesehen davon eine gute Altersvorsorge. Und ja, man spart im Alter die Miete, jedoch ist nicht klar, wie teuer die Immobilie in einem Zeitraum von 50 Jahren ist.

Tipp: Berechnen Sie doch mal die Miete für 50 Jahre bei fünf Prozent Steigerung pro Jahr. Dann rechnen Sie die Finanzierungskosten (Zins und Tilgung) für die Finanzierungslaufzeit von zum Beispiel 30 Jahren und ziehen das Wohngeld zuzüglich Nebenkosten für 20 Jahre hinzu. Sprechen Sie Ihren Finanzberater auf die Gesamtkosten beider möglichen Varianten an, nur so ist ein klarer Vergleich möglich.

Hinzu kommt, dass durch nachweislich mehr beantragten Baugenehmigungen auch in einigen Jahren ein größeres Angebot an Immobilien am Markt vorhanden sein wird. Dies kann die Preise für Immobilien drücken, bei gleichbleibender Nachfrage.

Kaltmieten und Kaufpreise steigen

Wussten Sie, dass sowohl die Kaltmieten, als auch die Kaufpreise für Wohnungen in Deutschlands Großstädten parallel in den letzten Jahren stiegen? Daraus entsteht eine Chance.

Denn wer eine Eigentumswohnung findet, deren Kaufpreis unter der 25-fachen Kaltmiete liegt, gegebenenfalls ohne Makler und bei Ausstattung, Größe und Lage Maß behält, kann in circa 10 Jahren finanziell besser da stehen, als als Mieter. Aber beachten sollte man stets die Risiken, die ein Kauf oder ein Bau mit sich bringen können.

Also was denn nun, kaufen oder weiter mieten?

Diese Antwort ist sehr individuell zu betrachten. Wer eine günstige und gute Eigentumswohnung findet und gleichzeitig aktuell eine hohe Kaltmiete zahlt, darüber hinaus finanziell belastbar ist und wohl bleibt, sollte zeitnah Eigentum schaffen.

Aber: Auch Mieter sollten sich Gedanken darüber machen, dass auch im Alter die Miete bezahlt werden muss. Ergo sollte und muss man parallel ansparen. Zurzeit lohnen sich so genannte kostengünstige ?Indexfonds? oder offene Immobilienfonds, die die Steigerung am Immobilienmarkt wiederspiegeln.

Und wer beides kann, sowohl Immobilieneigentum erwerben und parallel etwas anzusparen, ist dennoch gut beraten seine eigenen, privaten Perspektiven ebenso genau zu prüfen, wie die ausgesuchte Wohnung zu überprüfen, auf Herz und Nieren. Denn am Ende muss eine Immobilie auch nachhaltig zur Lebensplanung passen. Also bleiben sie ruhig und handeln Sie nicht vorschnell, auch wenn der Makler oder Verkäufer, oder auch der Baufinanzierungsberater die Immobilie in den Himmel hebt.

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