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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

30.08.2016

Immobilien vererben oder verschenken?

Wer Eigentum besitzt und Kinder hat trägt sich irgendwann mit dem Gedanken, ob er seine Immobilien vererben oder lieber verschenken soll. Beides hat, bei individueller Betrachtung, seine Vor- und Nachteile, kommt es doch darauf an, wie hoch der Wert der Nachlassenschaft ist. Steuerliche Betrachtungen sind ebenso wichtig wie die Freigrenzen für die Nachkommen. Doch für wen lohnt sich die Schenkung wirklich und wann ist sie zu Lebzeiten nicht unbedingt ratsam?

Immobilien verschenken oder vererben?

Das kleine Haus des Rentnerehepaares ist der ganze Stolz und seit langem ist klar, dass die Kinder das Kleinod erben sollen, war es doch harte Lebensarbeit dieses Eigentum zu schaffen. Und doch steht die Frage im Raum, ob man noch zu Lebzeiten die Immobilie an die Kinder überträgt, also ?schenkt? und bis zum Tode ein lebenslanges Wohnrecht einträgt. Doch wo genau liegen die Unterschiede zwischen den beiden Möglichkeiten?

Vererben und Verschenken ? die Unterschiede

Steuerlich betrachtet sind die Unterschiede eher marginal. Sowohl für das Erbe als auch für Schenkungen existieren bei Verwandten ersten Grades große Freigrenzen. Mit 500.00 Euro Steuerfreibetrag bei Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern und immerhin 400.000 Euro bei Kindern sind diese Freigrenzen in beiden Fällen sehr weit gefasst.

Vielmehr ist entscheidend, dass bei Schenkungen die vom Gesetzgeber festgesetzten Freibeträge alle 10 Jahre voll ausgeschöpft werden können. Liegt also das Vermögen in Form von Immobilien bei 1,5 Millionen (Verkehrswert), so kann alle 10 Jahre das Vermögen an den Lebenspartner mit jeweils 500.000 Euro an den Ehe- oder Lebenspartner übertragen werden.

Bei Kindern würden in diesem Falle alle 10 Jahre 400.000 steuerfrei ?verschenkt? werden können und die übrigen 200.000 Euro müssten dann von den Kindern versteuert werden, sofern die Vererbenden innerhalb der letzten 10 Jahre sterben.

Beträge, die über diesen Freigrenzen liegen werden steuerlich gestaffelt betrachtet. Die ersten 75.000 Euro werden mit sieben Prozent belegt bis hin zu maximal 30 Prozent.

Erben zweiten Grades, wie Enkelkinder, haben Anspruch auf steuerfreie 200.000 Euro.

Nachteile bei unverheirateten Partnern

Wenn ein Paar nicht verheiratet ist, oder keine eingetragene Lebenspartnerschaft existiert, werden die betreffenden Personen wie Fremde eingestuft. Im Erbschaftsfall bedeutet dies, dass nur 20.000 vererbt werden können, ohne dass der Fiskus die Hand aufhält. Alles darüber hinausgehende Vermögen wird dann entsprechend der Staffelgrenzen steuerlich betrachtet.

Tipp: Sollte sich ein Paar im Laufe der Jahre Eigentum anschaffen, sollte man seinen Status zeitnah in eine eingetragene Lebenspartnerschaft überführen. Gerade wenn von beiden Seiten bereits eigene Kinder vorhanden sind ist dieser Schritt unverzichtbar.

Lebenslanges Wohnrecht vereinbaren

Es gibt Fälle, in denen die Erben Druck aufbauen um an das Vermögen zu gelangen. Wenn also innerhalb der Familie etwas ?faul? ist, sollte man entweder auf eine Schenkung zu Lebzeiten verzichten, auch um finanzielle Sicherheit für Pflegefälle und Krankheit zu haben, oder sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen.

Dieses Wohnrecht sichert dem Vererbenden zu, dass er ? ohne Eigentümer zu sein ? bis zum Tode dort leben kann. Selbst bei Verkauf der Immobilie wird dieses Recht an den Käufer übertragen. Dies kann insoweit vorteilhaft sein, weil es den Wert der Immobilie senkt und so mehr Spielraum in den Freibeträgen erbringt.

Tipp: Wird die Immobilie zu Lebzeiten vom Vererbenden nicht bewohnt, kann auch ein notarielles Nießbrauchrecht bei Schenkung festgehalten werden. Dies bietet für den Schenker die Sicherheit auf das ?wirtschaftliche Eigentum?, so zum Beispiel laufende Mieteinahmen. Diese Form wird oft bei Mehrfamilienhäusern gewählt.

Vorsicht bei Steuerfallen für Beschenkte

Alles was über der Freigrenze liegt muss versteuert werden. Ist eine Immobilie überschuldet oder ein klarer Sanierungsfall und nach dem Tode kommen hohe Nachzahlungssummen auf den Erben zu, ist unter Umständen eine Ausschlagung des Erbes sinnvoll. Hier sollte man unbedingt den Rat eines Steuerberaters oder Anwaltes für Steuerrecht einholen.

Hochwertige Immobilien vererben

Das vorgenannte kleine Häuschen des Rentnerehepaares kann ohne Probleme vererbt werden, sind doch die Freigrenzen der Kinder hoch genug und der Wert der Immobilie übersteigt diese ohnehin nicht. Doch was ist ratsam bei hochwertigen und teuren Immobilien?

Hier sollte man die Immobilie ?gestückelt? an mehrere Familienmitglieder übertragen. Ein Teil der Immobilie kann verschenkt werden, ein anderer vererbt. Hier ist es aber wichtig, dass man in der Schenkungsurkunde detailliert regelt, wer welche Pflichten übernimmt und eine Entscheidungsbefugnis besitzt.

Tipp: Wird eine teure Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder teilweise verschenkt, kann man den Restbetrag an die Enkelkindern vererben. Doch Achtung: Zwischen Schenkung und Antritt des Erbes müssen 10 Jahre vergehen. Stirbt der Vererbende neu Jahre nach der Schenkung, wird diese dem Erbe zugerechnet und entsprechend versteuert.

Als Zusammenfassung ist festzuhalten, dass aufgrund hoher Freigrenzen sowohl Erbe als auch Schenkung in Frage kommen, sofern der Wert der Immobilie innerhalb des steuerlichen Rahmens liegt. Bei teuren Immobilien ist eine Teilschenkung alle 10 Jahre sinnvoll oder auch eine Stückelung auf mehrere Familienmitglieder. Auf jeden Fall sollte ein Steuerberater hinzu gezogen werden, damit sowohl Vererbende, als auch die Nachkommen etwas von der Immobilie haben.

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