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Hilfreiche Tipps für die Zwangsversteigerung von Immobilien - Teil II



Eine Zwangsversteigerung ist eine Wissenschaft für sich. Wer erfolgreich sein möchte, muss einerseits perfekt vorbereitet sein und sich andererseits ein wenig mit Psychologie auskennen. Häufig ist es sinnvoll, die Situation erst einmal zu beobachten, bevor man selbst mit einem Gebot einsteigt.

Zwangsversteigerung Immobilie | Foto:(c) qimono/pixabay.com


Nach der Versteigerung gibt es spezielle Regeln für den Zuschlag, die Übergabe und die Gebühren. Durch die richtige Vorbereitung und hilfreiche Tipps für die Zwangsversteigerung von Immobilien fällt es Interessierten leicht, die Versteigerung in ihrem Sinne zu beeinflussen.

Der erste Teil dieses Ratgebers hat sich mit den Vorbereitungen beschäftigt, die im Vorfeld einer Zwangsversteigerung zu erledigen sind. Wenn der Versteigerungstag dann gekommen ist, helfen diese dabei, sich eine günstige Ausgangssituation zu verschaffen. Wichtig ist, sich selbst ein Höchstgebot zu setzen und sich daran zu halten. So lässt sich eine Überschuldung vermeiden.

Außerdem sollte das gewählte Startgebot nicht zu niedrig sein. Im Anschluss an die Versteigerung wird dann ein Termin zur Übergabe vereinbart und die Gebühren müssen beglichen werden.

Die richtige Vorgehensweise beim Versteigerungstermin

Wenn alle Vorbereitungen abgeschlossen sind und alle notwendigen Informationen eingeholt wurden, kommt es zur eigentlichen Zwangsversteigerung. Bei dieser gibt es ein klares Vorgehen. Zunächst wird der Grundbucheintrag vom Rechtspfleger vorgelesen und alle eventuell bestehenden Rechte von Gläubigern benannt. Ebenso wird der Verkehrswert der Immobilie angegeben und ein Mindestgebot verlangt.

Danach beginnt die eigentliche Versteigerung, die mindestens eine halbe Stunde in Anspruch nehmen muss. Grundsätzlich kann sie aber unbegrenzt lange dauern, da immer neue Angebote gemacht werden können. Erst wenn kein höheres Gebot mehr kommt, wird die Versteigerung beendet.

Die Situation objektiv einschätzen

Ein gutes Vorgehen ist es, zunächst einmal die Situation einzuschätzen und die anderen Interessenten zu beobachten. Abhängig davon, wie viele andere Leute sich noch für die Immobilie interessieren, bietet sich eine jeweils andere Bieterstrategie an. Bei einem ersten Termin muss das Gericht Gebote ablehnen, die unter 50% des Marktwertes liegen. Deswegen sollten Bieter, die die Immobilie sofort wollen, einen Betrag bieten, der darüber liegt.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, zunächst gar nicht zu bieten, sondern darauf zu bauen, dass es zu einem zweiten Versteigerungstermin kommt. Hier gelten die 50%- und 70%-Regel nicht mehr. Es ist somit möglich, die Immobilie zu einem besonders günstigen Preis zu bekommen. Allerdings besteht die Gefahr, dass bei einem zweiten Termin deutlich mehr Konkurrenten mitbieten.
Sich selbst ein Höchstgebot setzen

Wer an einer Zwangsversteigerung teilnimmt, muss sich im Vorfeld ein konkretes Maximalgebot überlegt haben. Dieses sollte sich am aktuellen Marktwert orientieren und sämtliche zusätzlichen Kosten, die mit einer Immobilie verbunden sein können, sollten davon abgezogen sein. Nur so lässt sich verhindern, dass man sich im Eifer des Gefechts selbst in finanzielle Schwierigkeiten bringt. Es bietet sich an, einen ungeraden Wert zu wählen. Der Betrag 171.200 ist hierbei ein gutes Beispiel. Mit einem solchen Wert ist es möglich, die Mitbewerber zu irritieren, da sie das Höchstgebot nicht einschätzen können.

Zu niedrige Startgebote vermeiden

Während des Bietens sollte nicht zu niedrig eingestiegen werden. Wenn bereits ein Gebot von 130.000 Euro abgegeben und mit 132.000 Euro überboten wurde, bietet es sich nicht an, 134.000 € zu bieten. Ansonsten steigt der Wert nur langsam an und es kommt zu einem Bieterwettstreit. Stattdessen sollten auf die 132.000 direkt 145.000 folgen. Hierdurch werden häufig Konkurrenten abgeschreckt, die ansonsten kontinuierlich weiter geboten hätten. Das Gebot sollte so gewählt werden, dass noch etwas Luft nach oben ist, bevor das eigene Maximalgebot erreicht wird.

Nach dem Versteigerungstermin

Nach der Zwangsversteigerung sind einige organisatorische Aufgaben zu erledigen. Hierzu gehört die Vereinbarung eines Termins zur Übergabe ebenso wie die Begleichung von Gebühren. Die folgenden Informationen sind für alle interessant, die einen Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung bekommen haben:

Regeln für den Zuschlag

Wer bei einer Zwangsversteigerung das Höchstgebot abgegeben hat, bekommt den Zuschlag. Bevor es soweit ist, nennt der Rechtspfleger das aktuelle Höchstgebot dreimal und gibt anderen Anwesenden die Möglichkeit, ein zusätzliches Gebot abzugeben. Erst wenn dies nicht passiert, wird die Versteigerung beendet und derjenige, der das Höchstgebot abgegeben hat, bekommt den Zuschlag.

Während der Versteigerung besteht die Möglichkeit, dass die Gläubiger eine einstweilige Einstellung der Versteigerung erwirken, sodass es gar nicht erst zu einem Zuschlag kommt. Ebenso kann es passieren, dass das Höchstgebot weniger als 70% des Verkehrswerts beträgt. In diesem Fall können die Gläubiger beantragen, dass ein zweiter Versteigerungstermin stattfindet. Wenn das Höchstgebot sogar weniger als 50% des Verkehrswerts beträgt, muss das Gericht einen Zuschlag ablehnen. Dann findet automatisch ein zweiter Versteigerungstermin statt, bei dem diese Sonderregeln nicht mehr gelten.

Der Termin zur Übertragung des Grundstücks

Nachdem die Versteigerung erfolgreich beendet wurde und ein Bieter den Zuschlag bekommen hat, muss ein Termin zur Übergabe festgelegt werden. Das übernimmt das Gericht. In der Regel erfolgt die Übergabe 6-8 Wochen nach dem Versteigerungstermin. Bei der Übergabe wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Sollte der frühere Eigentümer noch in der Immobilie wohnen, muss er diese räumen. Denn der Zuschlag ist gleichzeitig ein Räumungstitel für den neuen Eigentümer. Anders sieht es aus, wenn es sich um eine Mietimmobilie handelt, in der Mieter wohnen. In einem solchen Fall bleibt das aktuelle Mietverhältnis bestehen.

Gebühren für die Versteigerung

Mit einer Zwangsversteigerung sind verschiedene Kosten verbunden, die von den neuen Eigentümern getragen werden müssen. So fällt in der Regel eine Versteigerungsgebühren von etwa einem Prozent des Versteigerungsbetrags an. Notar-und Maklergebühren müssen die Käufer hingegen nicht bezahlen. Allerdings verlangt das Gericht häufig 4% Zinsen des Zuschlagsbetrags als Gebühren. Bei der eigentlichen Übergabe fallen häufig Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbsteuer an.

Im dritten Teil dieses Ratgebers werden die Risiken vorgestellt, die mit einer Zwangsversteigerung einhergehen. Nur wer diese kennt, kann sich vor ihnen schützen und Fehler vor, während und nach der Versteigerung vermeiden.

Foto:(c) qimono/pixabay.com

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