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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

08.03.2016

Gartenarbeit und der Streit um die Betriebskosten Teil I

Das Frühjahr naht und die letzte Betriebskostenabrechnung ist noch nicht lange her. Da stellt sich dem ein oder anderen Vermieter, aber auch dem Mieter, die Frage, wer welche Kosten für die Pflege des Gartens, oder anderer Freiflächen der Immobilie bezahlt.

Doch was genau sind die Gartenpflegekosten, die auf den Mieter umlagefähig sind und was hat ein Mieter zu beachten, wenn er die Pflege des Grüns vertraglich übernimmt? Wir wollen uns detailliert mit dem Thema auseinander setzen und anhand der Gesetzeslage und Gerichtsurteilen Klarheit schaffen.

Wer trägt die Kosten für die Gartenpflege? | Foto: (c) pia-pictures / Fotolia.com


Die ersten Schneeglöckchen ragen empor, langsam beginnt die Natur zu erwachen und schon denken Eigentümer und Vermieter darüber nach, was dieses Jahr in Sachen Gartenpflege- und Umbau alles ansteht. Jedoch kostet die Bewirtschaftung einer Grünfläche so einiges, gerade wenn sich Bäume und Strauchwerk auf dem Grundstück befinden. Doch wer zahlt dafür, fürs Schneiden und Sähen, für das Fällen und Bepflanzen. Und wer ist eigentlich dafür zuständig?

Ist Gartenarbeit generell umlagefähig?

Es gibt einige Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter unter dem Punkt "Sonstiges" umlegen darf, jedoch nur unter der Maßgabe zweier Regeln: Erstens sind nur Betriebskosten umlagefähig, wenn dies auch im Mietvertrag so geregelt ist und zweitens stets nur laufende, nie einmalige Kosten. Hinzukommend ist der Vermieter gemäß § 535 BGB gesetzlich verpflichtet, die Mietsache stets in einem einwandfreien Zustand zu halten. Mit anderen Worten:

Sofern im Mietvertrag keine Regelung oder Bestimmung enthalten ist, wer für die Gartenarbeit finanziell auf kommt, muss davon ausgegangen werden, dass der Vermieter dies auf eigene Kosten bestreitet und umsetzt.

Wichtig: Es gibt kein Gewohnheitsrecht für die Übernahme der Gartenarbeit durch einen Mieter. Zwar pflegen, meist die Mieter im Erdgeschoss, oft liebevoll die Vorgärten, jedoch kann der Vermieter daraus keine dauerhafte Verpflichtung ableiten.

Und auch der Bundesgerichtshof beschäftigte sich bereits eingehend mit diesem Thema. Wobei er sich klar dazu äußerte, dass die Kosten für Gartenpflege überhaupt als Betriebskosten gelten, unabhängig davon, ob der Mieter die Grünfläche nutzt und betritt, oder auch nicht, vgl. Aktenzeichen VIII ZR 135/03. Sollte der Eigentümer jedoch während der Mietvertragslaufzeit einen neuen Garten erst anlegen, muss der Mieter die laufenden Kosten hierfür nicht übernehmen.

TIPP: Als Vermieter sollte man stets die laufenden Kosten zur Gartenpflege im Auge haben und darauf achten, dass die Kosten für die Gartenpflege im Mietvertrag als Betriebskosten benannt werden, damit sie umlagefähig sind. Ebenfalls kann man mit dem engagierten Gärtner die so genannten Einmalkosten für Baumfällung etc. als laufende Kosten darstellen, alles eine Frage der Rechnungslegung!

Umlagefähigkeit bei vermieteten Gartenanteilen?

Oftmals bieten Vermieter Wohnungen mit Terrassen, gar kleinen Gärten an. Mietvertraglich wird dies, und sollte dies, auch klar festgelegt werden, wer für die Gartenarbeit des angemieteten Grüns zuständig ist, somit auch die laufenden Kosten dafür übernimmt. Nach einem Urteil des Landesgerichtes Köln vom 11. Januar 1996 - 1 S 149/95 ist die Übertragung der Gartenpflege mietvertraglich zulässig, sogar üblich.

Im Kehrschluss bedeutet dies, dass ein Mieter, der diese Verpflichtung vertraglich übernommen hat auch gegebenenfalls Schadenersatzpflichtig ist, sofern er den angemieteten Garten verwildern, gar verkommen lässt.

Jedoch besteht insoweit ein Ermessensspielraum für den Mieter des Gartens über den Umfang der tatsächlich geleisteten Gartenarbeit und der Pflegemaßnahmen, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt wurde. Der pedantische Vermieter kann also nicht über die unterschiedliche Schnitthöhe des gemähten Rasens meckern.

TIPP: Sofern man als Vermieter Wert darauf legt, dass bestimmte Gartenarbeiten im vermieteten Garten vom Mieter unternommen werden sollen, so sollte man dies im Mietvertrag inklusive Zeitabständen schriftlich festhalten, vgl. Landesgericht Köln, 11. Januar 1996 - 1 S 149/95.

Wichtig ist jedoch in diesem Zusammenhang, dass der Mieter, ohne eine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag, die eingebrachten Umbauten der Fläche rückgängig machen muss, sofern er auszieht. Dies gilt für Teiche und kleine Schuppen ebenso, wie für Beete und Wege.

Aber auch in der Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, findet sich ein Hinweis, der durch das Landesgericht Frankfurt a.M. am 02. November 2004, Urteil 2/11 S 64/04 unterstützt wurde: Hat der Mieter sich zur Gartenarbeit vertraglich verpflichtet, so hat er auch Bäume und Sträucher zu beschneiden, im Falle von Krankheit derselben diese zu fällen und Rasenflächen zu pflegen, beziehungsweise neu anzulegen.

Im Resümee muss der Mieter genau das hegen und pflegen, was er vertraglich angemietet hat, auch wenn der Vermieter ihm im Detail nicht vorschreiben darf, wie es das unternimmt, das Ergebnis zählt. Und im zweiten Teil befassen wir uns mit den unterschiedlichen Gartenpflegekosten im Detail, also ob nun der Rasenmäher umlagefähig ist und welche monetären Begrenzungen es für die Gartenarbeit als Betriebskostenanteil so gibt.

Foto: (c) pia-pictures / Fotolia.com

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