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Für Welche Schäden muss ein Mieter bezahlen? Teil I


Während der Anmietung einer Wohnung oder Hauses sind Schäden am Objekt zwischen Vermieter und Mieter meistens kein Thema. Aber bei Auszug treten sie zu Tage und der Streit ums zerschlissene Parkett, den Sprung im Waschbecken oder vergilbte Wände geht in die erste Runde. Doch welche Schäden an der Mietwohnung muss ein Mieter bezahlen, trotz berechtigtem vertragsgemäßen Gebrauch und Verschleiß?

Die Kündigung der Mietwohnung ist nach 10 Jahren erfolgt und die Abnahme steht ins Haus. Bei dieser aber stellt sich heraus, dass der Mieter das Objekt nicht gerade pfleglich behandelte. Badfliesen sind gesprungen, Bohrlöcher in den Wänden schlecht verputzt und das Echtholzparkett sieht aus, als hätte der Mieter Tanzveranstaltungen durchgeführt. Klar denkt sich der Vermieter: dafür muss der Mieter geradestehen und wähnt sich schon in einer frisch sanierten Wohnung. Und doch gibt es Schäden, die normal sind, die man hinnehmen muss. Aber auch welche, die der Mieter bezahlen muss. Wie ist die Rechtslage?

Grundlagen des ordnungsgemäßen Gebrauchs

Man zahlt Miete, um eine Wohnung oder ein Haus zu nutzen. Das heißt nichts anderes, als das übliche Handlungen im Mietobjekt Spuren hinterlassen, für die aber kein Mieter zur Rechenschaft gezogen werden kann. Dieser so genannte "vertragsgemäße Gebrauch" ist im Bürgerlichen Gesetzbuch klar definiert. Dort heißt es: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten, vgl § 538, BGB.

Nun stellt sich die Frage, was ein vertragsgemäßer Gebrauch ist und der ein oder andere penible Vermieter würde die Rechte des Gebrauches gerne über Klauseln einschränken. Doch Vorsicht, das kann nach Hinten losgehen. Alle üblichen Handlungen, wie duschen, schlafen, laufen und das Individualisieren einer Mietwohnung im normalen Rahmen sind rechtlich nicht einschränkbar und da kennen die Gerichte auch kein Pardon. Aber, es gibt Ausnahmen und Schäden, für die man den Mieter heranziehen kann.

Welche Schäden muss ein Mieter bezahlen?

Die Antwort auf diese Frage ist einfach: die Schäden, die er grob fahrlässig verursacht. Im Sinne des Paragrafen 277, BGB, bedeutet dies, einfach formuliert: Wer nicht seinen gesunden Menschenverstand nutzt und dennoch im Verkehr die erforderliche Sorgfalt an den Tag legt, handelt grob fahrlässig. Wenn ein Mieter also meint einen Wanddurchbruch ohne Prüfung zu vollziehen und die Decke fällt ihm auf den Kopf, dann muss die Erklärung selbst gegenüber dem Privathaftpflichtversicherer gut sein.

Und ja, solche Fälle riechen förmlich nach einer juristischen Auseinandersetzung. Deshalb, und weil das Beispiel des Wanddurchbruches eher die Seltenheit wiederspiegelt, ein paar reale Beispiele:

- Das Aufstellen von Möbel und die Abnutzung des Teppichs

Möbel aufzustellen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ergo auch mögliche Abdrücke im Teppich, die die Möbel verursachen. Aber ein Mieter kann durch Klauseln angehalten werden durch Unterlegscheiben das Risiko zu minimieren. Hingegen sind Einkerbungen durch Pfennigabsetze im Echtholzparkett eine andere Sache. Einem Mieter ist zuzumuten, dass er entsprechendes Schuhwerk beim Betreten der Wohnung wechselt, es sei denn, es ist ein gewerblich genutztes Objekt. Normale, altersbedingte Abschleifungen des Parketts sind vom Vermieter hinzunehmen.

- Streitpunkt Wände

Ist der Mieter starker Raucher und die Wände vergilbt, kommt ein Vermieter nicht weiter und kann diesen Schaden nicht dem Mieter als grobe Fahrlässigkeit auslegen. Denn Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch.

Anders sieht es bei Schäden durch Haustiere aus. Ob die vom Hund zerfressene und zerkratze Eingangstür, oder die tapezierte Wand, die der Katze als Kratzbaum diente, solche Schäden durch Tiere sind immer Mieterangelegenheit.

Und auch bei normalen Bohrlöchern kann ein Vermieter kein Geld verlangen, denn das Aufhängen von Bildern, regalen & Co ist eine normale und entsprechend vertragsgemäße Handlung.

Achtung: Das Anbohren von Fließen kann reglementiert werden. Hier ist eine Klausel zielführend, die eine vorherige Erlaubnis durch den Vermieter verlangt.

Doch es gibt weitere Streitpunkte, wenn es um Schäden in der Mietwohnung geht, aber auch einige Vorsichtsmaßnahmen, die man als Vermieter beachten sollte, bevor es zu teuer wird. Mehr dazu im zweiten Teil.

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