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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

29.04.2016

Einrichtungstipps für An- und Umbauten von Mietwohnungen durch Mieter

Jeder schätzt wohl die Individualität in den eigenen vier Wänden. Da wird schon einmal eine Wand durchbrochen, eine Klimaanlage eingebaut oder Einbauschrank individuell in die Flure gesetzt. Oft führen solche Veränderungen zu einer Wertsteigerung der Immobilie. Doch was versteht sich unter dem Begriff "Wertsteigerung" wirklich und worauf sollten gerade Mieter achten, wenn der Gesetzgeber zwischen der Einrichtung einer Mietswohnung durch den Mieter und An- und Umbauten der Mietswohnung unterscheidet?

Der Mietvertrag ist unterschrieben, die Traumwohnung ist bezogen und schon geht es ans Einrichten. Schnell sind neue Möbel gefunden, Einrichtungsgegenstände online bestellt und ein Durchbruch von der Küche zum Wohnzimmer wäre eine Was man als Mieter baulich in einer Wohnung verändern darf | Foto: (c) alexandre zveiger / Fotolia.comsuper Idee. Und wenn man schon dabei ist, wären eine Markise auf dem Balkon und eine Klimaanlage oder ein maßgeschneidertes Systemregal unter der Treppe doch ebenfalls "wertsteigernde Accessoires", oder? Und man muss ganz sicherlich im Falle des Mietvertragsendes solche wertsteigernden An- und Umbauten nicht auf eigene Kosten entfernen, oder? Die Antwort lautet aber "Doch".

Die Rechtlichen Grundlagen für An- und Umbauten in der Mietswohnung

Gemäß § 538 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB, hat der Mieter eine vertragsgemäße Abnutzung der Mietsache nicht zu vertreten. Unter der vertragsgemäßen Abnutzung versteht sich ein abgelaufener Teppich, herkömmliche Kratzspuren auf der Küchenarbeitsplatte, oder Löcher von Schränken und Regalen in der Wand.

Im Umkehrschluss bedeutet eine nicht vertragsgemäße Abnutzung einen Eingriff in die Bausubstanz des Mietobjektes durch den Mieter oder die bauliche Umgestaltung durch An- und Umbauten. Aus dem Paragrafen 538 des BGB lässt sich ebenso eine Verpflichtung zum Schadenersatz des Mieters erlesen, sofern er diese An- und Umbauten nicht im ausdrücklichen Einvernehmen mit dem Vermieter vornimmt, wenngleich selbst ein Einvernehmen den Mieter nicht vom Schadenersatz frei spricht.

Tipp: Erklären Sie, Mieter wie Vermieter, das Einverständnis zum An- und Umbau stets schriftlich . Falls die Einbauten nach Auszug des Mieters in der Wohnung verbleiben sollen, ist dies ebenfalls schriftlich als Anlage zum Mietvertrag zu formulieren. Die an- und umgebauten Objekte gehen dann in das Eigentum des Vermieters über, somit auch alle Rechte und Pflichten bei Neuvermietung.

Im Kern kann also der Mieter seine Wohnung individuell einrichten, also Objekte, die ohne großen Aufwand zu entfernen sind einbringen und auch befestigen (Bilder, Schränke etc.). Da er aber die Wohnung bei Auszug im ursprünglichen Zustand zurückgeben muss, ist er auch verpflichtet die An- und Umbauten zu entfernen. Unterlässt er dieses, wird er schadenersatzpflichtig.

Individuelles Wohnen und werthaltige An- und Umbauten

Individualität ist generell eine Herausforderung für Mieter und Vermieter. Doch kann man den Weg des Einvernehmens gehen, als Mieter, und durch den fachgerechten Einbau diverser Extras nicht nur der eigenen Individualität entsprechen, sondern den Wert der Mietswohnung nachhaltig positiv beeinflussen. Als wertsteigernde Änderungen verstehen sich solche, die den Standard der Wohnung nachhaltig positiv verändern und im besten Falle bei einer Neuvermietung zu einer höheren Mietzinskalkulation oder einer besseren Vermietbarkeit führen. Mit anderen Worten: wertsteigernd ist all das, wodurch der Vermieter auf Dauer mehr Miete erzielen und die Mietswohnung besser vermieten kann.

Tipp: Als Mieter sollte man dem Vermieter durch intelligent geplante An- und Umbauten von Fachbetrieben eine konzeptionelle Verhandlungsgrundlage bieten. Mit Regalsystemen zum Beispiel, die sowohl in Punkto Qualität und Verarbeitung punkten und in den individuellen Grundriss klug eingeplant werden, können beide Seiten am Ende profitieren. Software zum individuellen Planen von Regalsystemen findet man im Internet. An- und Umbauten der Mietwohnung sollten stets so vorgenommen werden, dass sie im Zweifel bei Auszug problemlos entfernt werden können. Hier ein paar flexible Einrichtungstipps:

Wertsteigernde und flexible Umbauten

  • Ersetzen oder Einsetzen von Laminatfußboden mit Klick-System
  • Einbau von hochwertigen und flexiblen Regalsystemen oder Einbauschränken
  • Verbau von Holzdielen auf dem Balkon als "schwimmendes Konstrukt"
  • Anstelle Einbau einer stationären Klimaanlage die Verwendung einer mobilen Version
  • Einbau einer Einbauküche
  • Anbau einer Markise

  • Doch Achtung: Als Vermieter sollten sie in der Einverständniserklärung ausdrücklich erklären, dass die Eingebauten Objekte erst nach dem Auszug des Mieters in Ihr Eigentum übergehen. Somit umgehen Sie die Verpflichtung auch während der Mietzeit für Schäden etc. an den Objekten zuständig zu sein. Dies ist gerade bei technischen Geräten, wie bei Einbauküchen oder einer stationären Klimaanlage relevant.

    Wer als Mieter mit einem wertsteigernden Konzept daherkommt und dem Vermieter gegenüber die fachgerechte Ausarbeitung des Gewerkes verspricht, wird kaum auf taube Ohren stoßen. So sind zum Beispiel der Einbau einer werthaltigen Küche, oder Klimaanlage, aber auch der Verbau einer Markise eine wertsteigernde Alternative des individuellen Wohnens. Zwar übernimmt, wenn so gewünscht, der Vermieter nach Einverständniserklärung diese An- und Umbauten nach Mietvertragsende, ergo auch mögliche Reparaturen im Falle der Neuvermietung, aber solch wertsteigende Einbauten können zu einer besseren Vermietbarkeit führen, die bei Objekten geringeren oder mittleren Standards eine höhere Miete rechtfertigen.

    Foto: (c) alexandre zveiger / Fotolia.com

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