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Durch Modernisieren und Sanieren den Immobilienwert steigern ? Teil II


Die Immobilie hat schon einige Jahre auf dem Buckel und die alljährlichen Reparaturkosten steigern sich, von Jahr zu Jahr. Es gilt den Wert der Immobilie zu erhalten und damit auch die Mieteinnahmen und schnell steht die Frage im Raum, ob man durch modernisieren und sanieren den Immobilienwert steigern kann. Ja, soviel sei gesagt. Doch welche Bestandteile sollten wie saniert werden und welche Kosten kommen auf einen zu?

Ob eine innenliegende Modernisierung der Mietwohnungen, oder eine volle oder Teil-Sanierung des Baukörpers und seiner Bestandteile, das alles erhält den Immobilienwert und kann diesen sogar steigern. Im Kern geht es darum die Mieteinnahmen zu erhalten oder im besten Falle zu steigern, langfristig. Wie man dies durch eine Modernisierung erreicht oder welche Herausforderungen ein komplett neues Dach bedeuten, verrieten wir bereits im ersten Teil unserer kleinen Reihe. Nun widmen wir und der Fassadensanierung, die aufgrund unterschiedlichster Bau- und Dämmstoffe komplex daherkommt und gesetzlichen Vorschriften unterliegt.

Die Fassadensanierung steigert den Immobilienwert

Diese Aussage ist dann korrekt, wenn die Immobilie keine wärmedämmende Fassade aufweist. Altbauten zum Beispiel kommen mit dicken Wänden daher und bieten bereits seit mehr als einhundert Jahren teils gute Dämmeigenschaften. Doch auch jede Fassade hat mit der Witterung zu kämpfen. Kleine Risse durch den Frost können Regenwasser eindringen lassen und schnell wird eine hübsche Fassade baufällig. Und auch die Fensteröffnungen oder Balkone bieten Kleinstschäden Angriffsfläche und können doch zu großen werden.

Und bei Immobilien, die über durch ein Wärmedämmverbundsystem verfügen hat Algenwuchs leichtes Spiel, da es im inneren des Körpers warm und um Außenbereich kalt und nass ist. Hier sollten grüne Verdunklungen der Fassade nicht auf die leichte Schulter genommen werden, da die Bausubstanz erheblich leidet.

Wird eine gute Putzfassade ordentlich gepflegt und Kleinstschäden immer schnell beseitigt hält eine Fassade gut und gerne 25 Jahre. Doch muss der Putz irgendwann komplett ab, schreibt der Gesetzgeber eine gleichzeitige Fassadendämmung vor, wie auch bei Neubauten. Die Energiesparverordnung muss bei einer Fassadensanierung beachtet werden und Wärmedämmung wird zur Pflicht. Zwar erhöht dies die Sanierungskosten, senkt aber zeitgleich die Heizkosten.

Die Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz hatte das Ziel die Ökobilanz Deutschlands zu verringern und Heizkosten bilden den größten Anteil am CO2-Ausstoß. Deshalb sind Immobilieneigentümer verpflichtet die Fassade bei einer Sanierung zu dämmen.

Achtung: Zwar kann generell jeder Handwerker das Dämmen und die Fassadensanierung durchführen, aber oft sind Verarbeitungsfehler schuld daran, dass am Ende Schimmel entsteht oder die Dämmeigenschaften nicht wie gewünscht eintreten. Hersteller von Dämmstoffen schrieben stets vor, wie diese zu verarbeiten sind und da muss man auf einen erprobten und guten Profi zurückgreifen. An dieser Stelle sollte auch ein Energieberater hinzugezogen werden, der die Effizienz kalkuliert und Tipps zum Dämmmaterial liefern kann.

Dabei gibt es viele Dämmmaterialien, die, je nach Bauart und Baukörper aber auch Dämmeigenschaften ausgewählt werden können.

- Mineralwolle ist für Fassadendurch die Nässeempfindlichkeit eher ungeeignet und kommt meist bei Innenausbau zum Zuge.

- Expandierter Polystyrol-Dämmstoff, kurz EPD und auch als Styropor bekannt hat hohe Dämmeigenschaften, ist leicht zu verarbeiten und ist feuchtigkeitsbeständig. Als Platten wird es als kostengünstige Alternative gern für Fassadensanierungen verwendet, muss jedoch verputzt werden, da es nicht UV-beständig ist.

- Extrudierten Polystyrol, kurz XPS, ist ein Hochleistungsdämmstoff mit dem man Wärmebrücken ideal dämmen kann, so bei Fenstern, im Dachbereich, Gebäudeecken oder bei Balkonanschlüssen. XPS wird nicht zur großflächigen Fassadendämmung genutzt und ist nicht UV-beständig, aber unempfindlich gegenüber Nässe und verfügt über eine hohe Druckstabilität.

- Polyurethan-Hartschaum, kurz PUR, ist ein teurer, aber guter Dämmstoff. Er ist Schimmel-resistent und alterungsbeständig, verfügt über gute Dämmeigenschaften, ist druckstabil und temperaturbeständig. Meist kommt er bei Lagerhallen zum Einsatz, ist aber bei nachträglichem Verputzen eine gute, wenn auch teure Alternative.

- Wärmedämmverbundsysteme, kurz WDVS, sind, wie der Name schon sagt ein System an mehreren Schichten, die mit dem Baukörper verbunden werden. Neben der Art der Befestigung kommen Dämmmaterial, Unterputz und Oberputz als Schicht an die Fassade. Dabei können verschiedene Dämmmaterialien genutzt werden. Hier ist aber Fachwissen unbedingt erforderlich, denn ein Baukörper muss auch atmen können und WDVS neigt, bei Verwendung falscher Ebenen, zu Algenbewuchs durch Kalt-Warm-Unterschiede.

Im Kern lohnen sich Fassadensanierungen allemal. Werden sie gut geplant, von einem Energieberater begleitet und gute Dämmstoffe eingesetzt, können Heizkosten erheblich eingespart werden. Die Kosten der Sanierung können teilweise umgelegt werden. Wie hoch diese sind, variiert erheblich, da es große Preisunterschiede beim Dämmmaterial gibt und auch der Baukörper darüber entscheidet. sechsstellig wird es bei einem Mehrfamilienhaus allemal, aber es lohnt sich.

Doch nicht nur Dach und Fassade gehören zu einer Immobilie, auch die Fenster, das Heizsystem und die Wasserleitungen halten nicht ewig. Durch den Austausch kann am Ende viel gespart werden, für den Vermieter und die Mieterschaft. Worauf man genau achten sollte, verraten wir im dritten Teil.

Foto: (c) myimmo/ pixabay.com

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